解除合同
從法律角度上,《購(gòu)房合同》是買(mǎi)賣雙方進(jìn)行房產(chǎn)交易的重要依據(jù)。購(gòu)房合同的解除有約定解除和法定解除、單方解除和協(xié)議解除之分,如果購(gòu)房合同的雙方當(dāng)事人能夠就購(gòu)房合同的解除協(xié)商一致或者購(gòu)房合同中對(duì)合同的解除的條件已有明文規(guī)定,那么買(mǎi)房人想解除購(gòu)房合同是輕而易舉的事。但問(wèn)題的關(guān)鍵在于現(xiàn)實(shí)生活中買(mǎi)房人往往處于弱勢(shì)地位,很難將有利于自己的解除條款寫(xiě)進(jìn)《購(gòu)房合同》,更難以與賣房的開(kāi)發(fā)商就合同的解除達(dá)成一致,所以約定解除很難具有實(shí)際操作性。在目前的法律規(guī)定中,有以下幾大解除購(gòu)房合同的法定理由:
根據(jù)我國(guó)《合同法》以及《最高院關(guān)于審理糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》的相關(guān)規(guī)定,如果在購(gòu)房過(guò)程中購(gòu)房者發(fā)現(xiàn)以下幾種情況,可以單方行使合同解除權(quán):
一、不可抗力:因不可抗力致使不能實(shí)現(xiàn)購(gòu)房合同目的的,買(mǎi)房人有權(quán)解除合同。
二、賣方明示違約:在履行期限屆滿前,房屋賣方明確表示或者以自己的行為表明不履行主要債務(wù)的,即賣方明確表示將不交付房屋的,買(mǎi)房人有權(quán)解除合同。
三、先賣后抵押的:商品房買(mǎi)賣合同訂立后,賣方未告知買(mǎi)方又將該房屋抵押給第三人導(dǎo)致買(mǎi)方購(gòu)房合同目的不能實(shí)現(xiàn)的,買(mǎi)房人有權(quán)解除合同。
四、一房二賣的:商品房買(mǎi)賣合同訂立后,賣方又將該房屋出賣給第三人導(dǎo)致買(mǎi)方購(gòu)房合同目的不能實(shí)現(xiàn)的,買(mǎi)房人有權(quán)解除合同。
五、隱瞞無(wú)證售房事實(shí)的:賣房人故意隱瞞沒(méi)有取得商品房預(yù)售許可證明的事實(shí)或者提供虛假的預(yù)售許可證明的,買(mǎi)房人有權(quán)解除合同。
六、隱瞞房屋抵押的事實(shí):賣方故意隱瞞所售房屋已經(jīng)抵押的事實(shí)的,買(mǎi)房人有權(quán)解除合同。
七、隱瞞房屋已出賣或?yàn)榘仓梅课莸氖聦?shí):賣方故意隱瞞所售房屋已出賣給第三人或者為拆遷補(bǔ)償安置房屋的事實(shí)的,買(mǎi)房人有權(quán)解除合同。
八、房屋主體結(jié)構(gòu)不合格:因房屋主體質(zhì)量不合格不能交付使用或者交付使用后,房屋主體質(zhì)量經(jīng)檢驗(yàn)確屬不合格,買(mǎi)房人有權(quán)解除合同。
九、房屋存在嚴(yán)重質(zhì)量問(wèn)題:因房屋質(zhì)量問(wèn)題嚴(yán)重影響正常居住的,買(mǎi)房人有權(quán)解除合同。
十、面積誤差比超過(guò)3%:賣方交付使用的房屋套內(nèi)建筑面積或者建筑面積與商品房買(mǎi)賣合同約定面積不符,合同漢有約定處理方式或約定的處理方式不明確的,若面積誤差比絕對(duì)值超出3%的,買(mǎi)受人有權(quán)解除合同,請(qǐng)求返還購(gòu)房款及利息。
十一、過(guò)分遲延交付房屋的:賣方遲延交付房屋,經(jīng)催告后在三個(gè)月的合理期限內(nèi)仍未履行的,買(mǎi)房人有權(quán)解除合同。
十二、過(guò)分遲延產(chǎn)權(quán)過(guò)戶:商品房買(mǎi)賣合同約定或者《城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》第三十三條規(guī)定的辦理房屋所有權(quán)登記的期限(商品房買(mǎi)賣合同的標(biāo)的物為尚未建成房屋的,自房屋交付之日起90日;商品房買(mǎi)賣合同的標(biāo)的物為已竣工房屋的,自合同訂立之日起90日)屆滿后超過(guò)一年,由于賣方的原因,導(dǎo)致買(mǎi)房人無(wú)法辦理房屋所有權(quán)登記的,買(mǎi)房人有權(quán)解除合同。
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