解除合同

從法律角度上，《購(gòu)房合同》是買賣雙方進(jìn)行房產(chǎn)交易的重要依據(jù)。購(gòu)房合同的解除有約定解除和法定解除、單方解除和協(xié)議解除之分，如果購(gòu)房合同的雙方當(dāng)事人能夠就購(gòu)房合同的解除協(xié)商一致或者購(gòu)房合同中對(duì)合同的解除的條件已有明文規(guī)定，那么買房人想解除購(gòu)房合同是輕而易舉的事。但問題的關(guān)鍵在于現(xiàn)實(shí)生活中買房人往往處于弱勢(shì)地位，很難將有利于自己的解除條款寫進(jìn)《購(gòu)房合同》，更難以與賣房的開發(fā)商就合同的解除達(dá)成一致，所以約定解除很難具有實(shí)際操作性。在目前的法律規(guī)定中，有以下幾大解除購(gòu)房合同的法定理由：

根據(jù)我國(guó)《合同法》以及《最高院關(guān)于審理糾紛案件適用法律若干問題的解釋》的相關(guān)規(guī)定，如果在購(gòu)房過程中購(gòu)房者發(fā)現(xiàn)以下幾種情況，可以單方行使合同解除權(quán)：

一、不可抗力：因不可抗力致使不能實(shí)現(xiàn)購(gòu)房合同目的的，買房人有權(quán)解除合同。

二、賣方明示違約：在履行期限屆滿前，房屋賣方明確表示或者以自己的行為表明不履行主要債務(wù)的，即賣方明確表示將不交付房屋的，買房人有權(quán)解除合同。

三、先賣后抵押的：商品房買賣合同訂立后，賣方未告知買方又將該房屋抵押給第三人導(dǎo)致買方購(gòu)房合同目的不能實(shí)現(xiàn)的，買房人有權(quán)解除合同。

四、一房二賣的：商品房買賣合同訂立后，賣方又將該房屋出賣給第三人導(dǎo)致買方購(gòu)房合同目的不能實(shí)現(xiàn)的，買房人有權(quán)解除合同。

五、隱瞞無證售房事實(shí)的：賣房人故意隱瞞沒有取得商品房預(yù)售許可證明的事實(shí)或者提供虛假的預(yù)售許可證明的，買房人有權(quán)解除合同。

六、隱瞞房屋抵押的事實(shí)：賣方故意隱瞞所售房屋已經(jīng)抵押的事實(shí)的，買房人有權(quán)解除合同。

七、隱瞞房屋已出賣或?yàn)榘仓梅课莸氖聦?shí)：賣方故意隱瞞所售房屋已出賣給第三人或者為拆遷補(bǔ)償安置房屋的事實(shí)的，買房人有權(quán)解除合同。

八、房屋主體結(jié)構(gòu)不合格：因房屋主體質(zhì)量不合格不能交付使用或者交付使用后，房屋主體質(zhì)量經(jīng)檢驗(yàn)確屬不合格，買房人有權(quán)解除合同。

九、房屋存在嚴(yán)重質(zhì)量問題：因房屋質(zhì)量問題嚴(yán)重影響正常居住的，買房人有權(quán)解除合同。

十、面積誤差比超過3%：賣方交付使用的房屋套內(nèi)建筑面積或者建筑面積與商品房買賣合同約定面積不符，合同漢有約定處理方式或約定的處理方式不明確的，若面積誤差比絕對(duì)值超出3%的，買受人有權(quán)解除合同，請(qǐng)求返還購(gòu)房款及利息。

十一、過分遲延交付房屋的：賣方遲延交付房屋，經(jīng)催告后在三個(gè)月的合理期限內(nèi)仍未履行的，買房人有權(quán)解除合同。

十二、過分遲延產(chǎn)權(quán)過戶：商品房買賣合同約定或者《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》第三十三條規(guī)定的辦理房屋所有權(quán)登記的期限(商品房買賣合同的標(biāo)的物為尚未建成房屋的，自房屋交付之日起90日;商品房買賣合同的標(biāo)的物為已竣工房屋的，自合同訂立之日起90日)屆滿后超過一年，由于賣方的原因，導(dǎo)致買房人無法辦理房屋所有權(quán)登記的，買房人有權(quán)解除合同。