一、逾期交房與逾期付款之間有聯(lián)系嗎

1、逾期交房與逾期付款交叉違約時(shí)違約責(zé)任的承擔(dān)。交叉違約時(shí)，對(duì)方的違約責(zé)任不能成為己方免除責(zé)任的充分條件，除非己方可以主張相應(yīng)的抗辯權(quán)。本案中，房產(chǎn)公司不能因?yàn)橥顿Y公司沒(méi)有交付全款而免除自己逾期交房的責(zé)任，因?yàn)榉慨a(chǎn)公司并沒(méi)有發(fā)出書面催告。

2、逾期交房違約責(zé)任產(chǎn)生的基礎(chǔ)。逾期交房，則房屋產(chǎn)權(quán)未發(fā)生轉(zhuǎn)移前，那么，購(gòu)房人基于該房屋主張的侵權(quán)賠償沒(méi)有法律依據(jù);可是，基于合同的違約損害賠償是合法的。原因是：當(dāng)事人未取得物權(quán)，那么基于物權(quán)的損害賠償是無(wú)本之木;但這并不妨礙當(dāng)事人依據(jù)合同債權(quán)主張違約賠償。

3、基于無(wú)效合同所訂立的合同是否有效。本案中，企業(yè)間的借貸是違反金融法規(guī)的，屬于無(wú)效合同。但是，基于該借款合同的房屋買賣合同期效力如何呢?應(yīng)當(dāng)有效。本案抵押合同中約定的流質(zhì)條款是無(wú)效的。

4、房屋買賣合同中交房義務(wù)的內(nèi)容。總計(jì)來(lái)說(shuō)，兩點(diǎn)：一是質(zhì)量瑕疵擔(dān)保義務(wù)，一是權(quán)利瑕疵擔(dān)保義務(wù)。本案中，出租房屋后勢(shì)必造成房屋質(zhì)量毀損，房產(chǎn)公司交付質(zhì)量擔(dān)保義務(wù)無(wú)法完成。同時(shí)，出租后，承租人的權(quán)利給投資公司物權(quán)帶來(lái)一定的限制，同樣是不合理的。

二、逾期交房的責(zé)任

(一)違約責(zé)任承擔(dān)方式

《合同法》等法律規(guī)定合同當(dāng)事人一方違約，另一方可以請(qǐng)求違約方繼續(xù)履行、停止違約行為、賠償損失、支付違約金、執(zhí)行定金罰則及其他補(bǔ)救措施。商品房買賣合同示范文本第九條對(duì)開(kāi)發(fā)商延期交房的違約責(zé)任按延期時(shí)間分兩種情況處理：

1、延期超過(guò)合理期限，購(gòu)房者有權(quán)選擇解除合同或繼續(xù)履行合同，并可要求開(kāi)發(fā)商支付違約金。實(shí)踐中，買受人要求出賣人繼續(xù)履行并支付延期違約金的較多。

2、逾期不超過(guò)一定期限(如60日或90日等)，自合同規(guī)定的交付期限的第二天起至實(shí)際交付之日止，開(kāi)發(fā)商按日向買受人支付已付房款的萬(wàn)分之(一般約定萬(wàn)分之二或三)的違約金，合同繼續(xù)履行。

(二)逾期違約金的確定。

依照商品房買賣合同示范文本第九條約定的違約金數(shù)額或者違約金數(shù)額計(jì)算方法予以確定，如果沒(méi)有約定，則根據(jù)法律規(guī)定判斷，違約金數(shù)額或者損失賠償額可以參照以下標(biāo)準(zhǔn)確定，按照延期交付使用房屋期間有關(guān)主管部門公布或者有資格的房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)定的同地段同類房屋租金標(biāo)準(zhǔn)確定。

(三)開(kāi)發(fā)商辯稱違約金過(guò)高請(qǐng)求減少的法律適用。

開(kāi)發(fā)商經(jīng)常辯稱延期交房違約金過(guò)高而請(qǐng)求減少，因?yàn)楹贤ㄒ?guī)定，當(dāng)事人以約定的違約金過(guò)高為由請(qǐng)求減少的，應(yīng)當(dāng)以違約金超過(guò)造成的損失30%為標(biāo)準(zhǔn)適當(dāng)減少。但是根據(jù)合同法關(guān)于意思自治原則，既然明確約定了違約的責(zé)任承擔(dān)方式，那么任何一方違約，直接按照合同的約定執(zhí)行即可，如果將違約金數(shù)額減少，則雙方當(dāng)事人對(duì)違約金的約定便沒(méi)有任何意義。

對(duì)于這一點(diǎn)，我國(guó)的相關(guān)司法解釋規(guī)定，當(dāng)事人主張約定的違約金過(guò)高請(qǐng)求予以適當(dāng)減少的，人民法院應(yīng)當(dāng)以實(shí)際損失為基礎(chǔ)，兼顧合同的履行情況、當(dāng)事人的過(guò)錯(cuò)程度以及預(yù)期利益等綜合因素，根據(jù)公平原則和誠(chéng)實(shí)信用原則予以衡量，并作出裁決。另外，合同法的立法本意無(wú)疑是鼓勵(lì)誠(chéng)實(shí)守信、制裁違約行為，對(duì)于惡意違約行為，不能減輕責(zé)任。

三、逾期支付的責(zé)任

(一)合同沒(méi)有約定違約責(zé)任

《最高人民法院關(guān)于審理買賣合同糾紛案件適用法律問(wèn)題的解釋》第24條第4款規(guī)定“買賣合同沒(méi)有約定逾期付款違約金或者該違約金的計(jì)算方法，出賣人以買受人違約為由主張賠償逾期付款損失的，人民法院可以中國(guó)人民銀行同期同類人民幣貸款基準(zhǔn)利率為基礎(chǔ)，參照逾期罰息利率標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算”。

由此看來(lái)，我國(guó)法律關(guān)于逾期付款的違約責(zé)任的原則是“沒(méi)約定，就法定”。如果雙方當(dāng)事人有約定則從其約定，如果沒(méi)有約定違約金或者沒(méi)約定違約金的計(jì)算方法，則出賣人可以中國(guó)人民銀行同期同類人民幣貸款基準(zhǔn)利率為基礎(chǔ)，參照逾期罰息利率標(biāo)準(zhǔn)要求買受人支付逾期付款利息。

(二)合同明確約定了逾期付款的違約責(zé)任

《合同法》第114條規(guī)定“當(dāng)事人可以約定一方違約時(shí)應(yīng)當(dāng)根據(jù)違約情況向?qū)Ψ街Ц兑欢〝?shù)額的違約金，也可以約定因違約產(chǎn)生的的損失賠償額的計(jì)算方法。”

如果合同主體約定了違約金的具體數(shù)額，應(yīng)按約定數(shù)額給付違約金;如果合同主體約定了違約金的計(jì)算方法，應(yīng)按約定方法計(jì)算違約金;如果合同主體只約定了違約金，但沒(méi)有約定具體數(shù)額，也沒(méi)有約定計(jì)算方法，則視同無(wú)約定，并按照未約定情形處理。

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