小區(qū)會所經(jīng)營收益也是屬于小區(qū)居民共有的嗎
會所產(chǎn)權(quán)屬開發(fā)商則經(jīng)營收益歸其所有
會所是以經(jīng)營為目的的場所,在經(jīng)營過程中必然會帶來一定的收益。這筆收益歸誰所有呢?
一般而言,開發(fā)商為了提高樓盤的品質(zhì)和檔次,順應(yīng)商品住宅消費市場的熱點,往往愿意在投資中增加這類設(shè)施的投入。在目前商品房銷售普遍以建筑面積計價的情況下,購房人所購買的房屋建筑面積包括套內(nèi)建筑面積和分攤的公用建筑面積,為保護購房人利益、規(guī)范商品房銷售行為,避免開發(fā)商在建筑面積測算方面侵害購房人的利益,政府制定了《商品房銷售面積計算及公共建筑面積分攤規(guī)則》,明確規(guī)定會所這樣的經(jīng)營性商業(yè)用房不得參加公共建筑面積分攤。
判斷房產(chǎn)權(quán)屬最根本的依據(jù)是房產(chǎn)權(quán)屬證明。由于會所的面積不列入業(yè)主所購買的房屋建筑面積中,因此業(yè)主所享有的產(chǎn)權(quán)證中也就不包含會所的所有權(quán)。會所的所有權(quán)一般是在開發(fā)商的名下。根據(jù)《民法通則》有關(guān)所有權(quán)的規(guī)定,當會所建筑本身的產(chǎn)權(quán)歸屬開發(fā)商后,會所的所有權(quán)歸開發(fā)商,開發(fā)商可以行使經(jīng)營的權(quán)利,經(jīng)營收益歸開發(fā)商所有。業(yè)主對于會所并不享有經(jīng)營的權(quán)利,也無權(quán)要求分享會所經(jīng)營的收益。
開發(fā)商不得隨意處置會所
有些業(yè)主在入住后可能會發(fā)現(xiàn)這樣一種現(xiàn)象,原先買房時開發(fā)商承諾的一些小區(qū)會所,入住后不知不覺地消失了。當業(yè)主向開發(fā)商質(zhì)問為何擅自處分會所時,開發(fā)商會振振有詞,以享有會所的所有權(quán)為由對業(yè)主的要求予以反駁。事實確是如此嗎?享有會所所有權(quán)的開發(fā)商是否真的有權(quán)隨意處分會所?
按照所有權(quán)的原理,所有權(quán)包括占有、使用、收益、處分四項權(quán)利。開發(fā)商對于會所可以有處分的權(quán)利,但是這種處分必須建立在符合法律的前提之上。會所是為全體業(yè)主的需要而建設(shè)的,會所的建立也是吸引業(yè)主購房的一個重要因素。因此,會所不僅僅作為開發(fā)商所有的產(chǎn)權(quán),它的建立也是開發(fā)商與業(yè)主在建立了商品房買賣關(guān)系后應(yīng)履行的一種義務(wù)。會所在建成后,應(yīng)根據(jù)業(yè)主的需要使用和經(jīng)營,開發(fā)商不可以任意利用和處分,否則便是權(quán)利的濫用。
如果開發(fā)商和業(yè)主在購房合同中約定會所中有哪些具體服務(wù)設(shè)施,若開發(fā)商沒有兌現(xiàn)或擅自變動,業(yè)主可要求開發(fā)商承擔違約責任。即使購房合同中沒有類似約定,政府在這方面對開發(fā)商也有要求,開發(fā)商在申領(lǐng)規(guī)劃許可證和施工許可證時必須有關(guān)于配套商業(yè)服務(wù)設(shè)施的計劃,而且不得低于政府的最低要求,若開發(fā)商隨意利用、處分會所,實際上違反了行政義務(wù)。
如果開發(fā)商隨意處置會所,業(yè)主一方面可以依購房合同要求開發(fā)商承擔違約責任,一方面也可以請求政府進行行政干預(yù),由政府有關(guān)部門對其作出限期改正的決定,并對其進行行政處罰。
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