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寧波
丈夫瞞著妻子賣房買賣協議是否有效
華某(男)與孫某(女)系夫妻關系。華某因投資虧損，于是打算出賣一套夫妻共有的閑置商品房用于還債。2013年4月23日，華某通過房屋中介組織找到了買主潘某，雙方達成了《房屋買賣協議》。同月25日，潘某按照約定支付清了全部房款給華某并取得了該房屋的所有權證。6月10日，孫某以不知情華某賣房為由訴至法院，要求確認華某與潘某簽訂的房屋買賣協議無效。
【分歧】
丈夫隱瞞妻子賣房行為是否有效在審判實踐中存在三種觀點：
第一種意見認為，買賣有效。華某與孫某是該房屋的共有人，雙方有著共同的利益，華某一方出買房屋行為，可推定是為了夫妻雙方的共同利益;因為華某與孫某有著共同利益，讓潘某有理由相信華某的代理行為有效，屬表見代理行為。
第二種意見認為，買賣無效。華某與孫某作為該房屋的共有人，共同享有同等的處分權，一方事先未取得另一方的同意而擅自處分共有房屋的行為，則侵害了另一方共有人的合法權益。
第三種意見認為，要確認該房屋買賣行為是否有效，要看第三人是善意還是惡意、是有償還是無償取得，善意或有償取得有效，惡意或無償取得無效。
【評析】
筆者同意第三種觀點，理由是：
1、法律對部分共有人擅自處分共有財產的規定。最高人民法院關于貫徹執行我國《》若干問題的意見第89規定“共同共有人對共有財產享有共同的權利，承擔共同的義務。在共同共有關系存續期間，部分共有人擅自處分共有財產的，一般認定無效。但第三人善意、有償取得該財產的，應當維護第三人的合法權益;對其他共有人的損失，由擅自處分共有財產的人賠償”。
2、本案潘某屬善意、有償取得房屋，應認定有效。我國《》第一百零六條規定：無處分權人將不動產或者動產轉讓給受讓人的，所有權人有權追回;除法律另有規定外，受讓人受讓不動產是善意的或以合理的價格轉讓，受讓人取得該不動產的所有權。不動產的善意取得應當符合以下要件：(1)讓與人對讓與之不動產無處分權;(2)受讓人取得不動產須基于有償的法律行為。受讓人取得不動產必須是通過買賣、互易等具有交換性的行為，如果是基于非法律行為取得不動產，則不屬善意取得;(3)受讓人須為善意。可以理解為受讓人非基于故意和重大過失而對轉讓人無處分權的情形全然不知;(4)已作權利的變更登記。如果受讓人沒有及時作權利的變更登記，也不能認定為善意取得。結合本案，孫某對該房屋的價格未提出異議，潘某的購房行為也符合善意取得要件，由此可認定華某與潘某的房屋買賣行為有效，應當駁回孫某的訴訟請求。
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