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寧波
開發(fā)商口頭允諾的綠地是否有法律效力
現(xiàn)實生活中，經(jīng)常有開發(fā)商與買受人簽訂商品房買賣合同或補充協(xié)議約定，位于底層商品房窗前的綠地，由買受人專有使用，該綠地連同底層商品房一起向買受人出售。
然而，按照《物權(quán)法》的規(guī)定，要使綠地專屬于個人，需要達到“明示”這一條件，即必須符合下列要素：
一是窗前綠地規(guī)劃必須經(jīng)過規(guī)劃部門事先批準(zhǔn)。如果是開發(fā)商與業(yè)主私下達成窗前綠地專有使用權(quán)買賣協(xié)議而無規(guī)劃批準(zhǔn)手續(xù)，則不能認定窗前綠地買賣合同有效。
二是開發(fā)商或銷售商在出售商品房時，必須通過廣告、合同或者其他有效方式向其他業(yè)主明示窗前綠地屬于一層住宅業(yè)主專有(獨占)使用。
實踐中需要注意的是：
第一，窗前綠地一般與底層住宅一同取得，一同移轉(zhuǎn)讓與。但業(yè)主之間只轉(zhuǎn)讓窗前綠地的，只要該綠地符合上述條件，且轉(zhuǎn)讓手續(xù)合法，則該綠地轉(zhuǎn)讓行為仍應(yīng)當(dāng)認定為有效。
第二，底層業(yè)主取得的窗前綠地權(quán)利，僅僅是專有使用權(quán)，而不是所有權(quán)，業(yè)主只對綠地上的植物享有所有權(quán)。
第三，窗前綠地不得妨礙建筑區(qū)內(nèi)公共道路、公共場所、公用設(shè)施及物業(yè)服務(wù)用房等有關(guān)公用事業(yè)的建設(shè)和使用。
第四，窗前綠地的土地專有使用權(quán)費用及綠地維護費用應(yīng)單獨計算，由享有綠地的一層業(yè)主承擔(dān)，其他區(qū)分所有權(quán)人不承擔(dān)此項費用。
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