依據現行法律，如果出售的房屋是共有財產，賣方在出賣時需經全體共有人協商一致同意;否則，就可能導致買賣合同無效。司法實踐中，常有共有人以出售房屋時沒有征得己方同意或者追認為借口，要求法院確認房屋買賣合同無效;但是，當房屋產權登記在一人名下時，買方在買房時很難判斷其所購房屋是一人所有或是共同共有。

【律師觀點】我國《物權法》第106條規定：“無處分權人將不動產或者動產轉讓給受讓人的，所有權人有權追回;除法律另有規定外，符合下列情形的，受讓人取得該不動產或者動產的所有權：(一)受讓人受讓該不動產或者動產時是善意的;(二)以合理的價格轉讓;(三)轉讓的不動產或者動產依照法律規定應當登記的已經登記，不需要登記的已經交付給受讓人。受讓人依照前款規定取得不動產或者動產的所有權的，原所有權人有權向無處分權人請求賠償損失。當事人善意取得其他物權的，參照前兩款規定。”最高人民法院《關于適用〈婚姻法〉若干問題的解釋(一)》第17條第(二)項和《關于貫徹執行〈中華人民共和國民法通則〉若干問題的意見》第89條也有類似的規定。可見，我國法律已經確立了不動產物權的善意取得制度。只要符合善意取得的條件，即買方受讓房屋時出于善意，支付了合理對價并進行了登記，則從保護善意第三人、維護交易安全的目的出發，認定房屋買賣合同有效，允許買方取得房屋的所有權。

審判實踐中，按照上海市高級人民法院的司法文件，區別不同的情形分別處理：

一是房屋出售時，權利登記僅為賣方一人的，基于不動產的公示、公信原則，買方有理由相信賣方系房屋的完全權利人，其與賣方之間簽訂的買賣合同，應認定為有效;但如有證據證明買方存有過錯，與賣方惡意串通，損害其他共有人利益的除外。

二是房屋出售時，權利登記為數人的，基于部分共同共有人不得擅自處分共有財產的法律規定，在其他權利人事后不予追認的情況下，應認定買賣合同無效;但買方有理由相信賣方有代理權，符合表見代理構成要件的，應確認買賣合同有效。

二、買賣雙方簽訂兩份價格不同的房屋買賣合同，當房屋成交價格發生爭議時，賣方要求認定房屋買賣合同無效。

國家一直在以調控二手房交易稅費的方式調控房價，尤其以增加賣方房屋交易稅費為特點。為了促成交易，在買賣雙方的價格拉鋸戰中，有的中介公司建議雙方簽訂兩份合同(俗稱“陰陽合同”):一份是在產權交易中心辦理納稅申報以及過戶手續時使用的，這份合同上的交易價格比真實價格要低;另一份則是買賣雙方及中介機構共同簽署的買賣合同或補充協議，這份買賣合同或補充協議上簽訂的價格才是真實的交易價格。由于可以少繳稅費，所以買賣雙方樂見其成;但是，陰陽合同是一種違規行為，在給當事人帶來利益的同時，也隱藏著相應的風險。如果賣方將房屋的產權轉讓給買方后，買方拒絕按照真實的合同支付購房款，雙方就容易產生糾紛。

【律師觀點】所謂“陰陽合同”，是指合同當事人就同一事項訂立兩份以上的內容不相同的合同，一份對內，一份對外，其中對外的一份并不是雙方真實意思表示，而是以逃避國家稅收等為目的;對內的一份則是雙方真實意思表示，通常是書面形式。買賣雙方通過簽署陰陽合同的方法規避了有關的營業稅、個人所得稅、契稅、印花稅、城建稅及教育費附加等稅費，造成國家稅款大量流失，同時也對國家調控政策的有效實施產生了不良影響。

根據上海市高級人民法院的司法文件，對于前后合同約定的房價不一致的情況，根據后合同優先于前合同的原則，原則上應以后訂立的合同為準。如一方當事人確有證據證明雙方為規避納稅、騙取貸款等，而故意在此后的合同中訂立虛假價格的，因該項變更非雙方變更房價的真實意思，且具有非法目的，不應予以認定，仍應以前合同約定的成交價履行。判斷時，除由提出異議方承擔舉證責任外，還應結合前后合同簽訂后的履行情況、約定的成交價與市場價格的差距大小、合同登記備案情況等綜合判斷。此外，對于當事人確存在規避納稅、騙取貸款等行為的，可一并建議相關部門予以處理。

由此可見，在房屋買賣過程中，不能簽訂“陰陽合同”。否則，交易風險發生時賣方可能拿不到全部房價款;而買方雖然少繳了契稅，但再度賣房時就要為此時的貪小便宜而“埋單”，承擔更多的個人所得稅和土地增值稅。如果偷稅達到犯罪的程度，當事人還要承擔相應的刑事責任。因此，買賣雙方一定要考慮到由此帶來的高風險和高對價，**聰明反被聰明誤。

三、賣方以房屋沒有取得權屬證書為由，要求確認房屋買賣合同無效。

沒有取得房地產權屬證書的房屋轉讓，實踐中主要是期房轉讓。賣方購買了預售商品房后，在沒有取得房屋產權證的情況下將房屋出售，后來又因為房價上漲要求毀約。請求按照我國《城市房地產管理法》第37條“未依法登記領取權屬證書的，不得轉讓”和本市“期房限轉”的規定，確認房屋買賣合同無效。

【律師觀點】目前，我國的法律、行政法規并未明文禁止預售商品房再行轉讓，《上海市人民政府關于預售商品房轉讓問題的決定》中“自2004年4月26日起，預購人購買的預售商品住房應當在竣工并取得房地產權證后進行轉讓，并按規定辦理房地產轉移登記;在取得房地產權證前，房地產登記機構不予辦理預售商品住房轉讓的預告登記”的規定，限制的是當事人在取得房地產權證之前的再轉讓行為，即買方可能要承擔實際無法取得房屋登記產權的風險;但并不影響房屋買賣合同的效力。

賣方在尚未取得房地產權證之前，雖不能享有房屋所有權，但享有買賣合同上的債權;而債權轉讓是我國《合同法》賦予合同當事人的權利之一，沒有理由不允許當事人轉讓自己的合同權利，因此，賣方將期房再予轉讓并不違反法律的禁止性規定。所以，在實踐中買賣雙方可采用下列二種方式來處理未取得所有權證的房屋轉讓問題：

第一種處理方式是在雙方簽訂的房屋買賣合同中附合同生效的條件，即告知買方簽訂買賣合同時尚未取得小產證，待賣方取得房地產權證后及時辦理房屋交易過戶手續。我國《合同法》第45條規定，當事人對合同的效力可以約定附條件。附生效條件的合同，自條件成就時生效。但是，如果賣方惡意不辦理房地產權證并主張與買方簽訂的房屋買賣合同無效時，則根據我國《合同法》第45條規定，當事人為自己的利益不正當地阻止條件成就的，視為條件已成就。所以，買方可以要求賣方繼續履行房屋買賣合同，賠償違約行為造成的經濟損失。

第二種處理方式是買賣雙方先簽署購買房屋的意向協議書，約定待賣方房地產權證辦理完畢后，雙方再簽署正式的上海市房地產買賣合同以及辦理過戶手續。

由于期房轉讓限制頗多、變數不定，建議雙方在買賣合同或者意向協議書中增加違約責任條款，提高違約金金額，加大違約成本限制惡意違約，以最大限度保護自己的合法權益。

四、因為市場房價上漲，賣方反悔毀約。

房價因素是二手房糾紛發生的主要原因，司法實踐中我們經常會碰到房價上漲，賣方不愿意再履行房屋買賣合同，千方百計解除合同;而買方堅決要求繼續履行合同。甚至還有的房屋已經交易了若干年，賣方仍然希望找到漏洞推翻房屋買賣合同，從而導致糾紛發生。

【律師觀點】按照約定全面履行合同義務是合同履行的一項基本原則，我國《合同法》第60條規定：“當事人應當按照約定全面履行自己的義務。”簽訂房屋買賣合同后，賣方不愿意再履行買賣合同，屬于違約行為，買方可以按照合同約定或者法律規定行使房屋買賣合同解除權，并要求賣方支付違約金、賠償金;也可以不行使解除權，要求賣方繼續履行該合同。無論是合同簽訂后的預期違約還是合同履行期屆滿后的實際違約，如另一方要求繼續履行的，除符合《合同法》第110條規定的“(一)法律上或者事實上不能履行;(二)債務的標的不適于強制履行或者履行費用過高;(三)債權人在合理期限內未要求履行”的情形外，應責令按照《合同法》第107條“當事人一方不履行合同義務或者履行合同義務不符合約定的，應當承擔繼續履行、采取補救措施或者賠償損失等違約責任”的規定執行，這是我國《合同法》賦予守約方的權利。按照法院判例，一般會判令雙方繼續履行房屋買賣合同，辦理該房屋的過戶手續。

五、中介公司沒有及時向賣方轉交定金或者由中介公司暫保管定金約定不明，導致賣方要求確定合同無效。

二手房交易往往是通過中介公司牽線搭橋完成的，買方交付定金的行為，一般是先交給中介公司，然后由中介公司轉交給賣方，或者賣方委托中介公司暫保管，買賣雙方在簽訂正式房屋買賣合同時才碰面。因此，如果中介公司的操作不規范，就可能使賣方為解約找到借口。

【律師觀點】按照本市的交易習慣，買方定金一般不直接給付賣方，而是委托給中介公司暫保管。中介公司的職業操守直接影響買賣雙方的權益，所以，為了確保交易安全，二手房買賣雙方必須委托正規的中介公司居間房屋買賣。

由于定金合同必須交付定金方才生效，而買方往往是把定金交付給中介公司，再由中介公司轉交給賣方;賣方則將房屋產權證原件交中介公司保管。為了確保定金合同生效，買方應當在定金合同里面約定，中介公司轉交定金的義務或者約定定金由中介公司保管視同交付賣方。