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寧波
農村房屋買賣糾紛合同效力認定問題的調查分析
基本問題
2003年，該院共審結涉及農村房屋買賣合同效力的案件16件，其中：判決11件，調解4件，撤訴1件。判決的11件案件中，有4件判決房屋買賣合同有效，7件判決房屋買賣合同無效。上述案件共涉及三種情況下房屋買賣合同的效力問題：一是無權處分房屋的人簽訂的房屋買賣合同;二是房屋沒有辦理過戶登記;三是農村房屋出賣給市民的房屋買賣合同。針對以上問題，不同的法官就同一事實做出的判決卻迥然不同：
1、無權處分房屋的人簽訂的買賣合同。一年內，該院共審結涉及無權處分房屋的人簽訂的買賣合同案件2件，其中判決1件，調解1件。對這一問題的認識基本不存在差異。兩案均認為無權處分人簽訂的房屋買賣合同，房屋所有權人不予追認的，房屋買賣合同無效，雙方當事人返還房屋和價款。
2、房屋沒有辦理過戶登記是否影響房屋買賣合同的效力。對于這一問題，判決中存在兩種觀點：一種觀點是房屋買賣應以變更登記過戶為生效要件，房屋沒有辦理過戶登記，房屋買賣合同無效。其法律依據是土地管理法第12條的規定：“……依法轉讓地上建筑物、構筑物等附著物等致土地使用權轉移的，必須向土地所在地的縣級以上人民政府土地行政管理部門提出土地變更登記申請，由原土地登記機關依法進行土地所有權使用權變更登記。土地所有權使用權變更自變更登記之日起生效。”和《中華人民共和國土地管理法實施條例》第6條的規定：“……依法轉讓地上建筑物、構筑物等附著物等致土地使用權轉移的，必須向土地所在地的縣級以上人民政府土地行政管理部門提出土地變更登記申請，由原土地登記機關依法進行土地所有權使用權變更登記。土地所有權使用權變更自變更登記之日起生效。”另一種觀點認為，房屋是否過戶不影響房屋買賣合同的效力，理由是：依法成立的合同，自成立時生效。自愿訂立買賣房屋協議，協議的有關內容不違反法律、行政法規的強制性規定，故該合同有效。手續的辦理與否不影響買賣房屋協議的效力。
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