農(nóng)村房屋買賣糾紛：

一、農(nóng)民有沒有資格買賣自家的房屋

土地管理法第62條規(guī)定：“農(nóng)民一戶只能擁有一處宅基地，起建住宅應(yīng)盡量使用原有的宅基地和村內(nèi)空閑地，農(nóng)村村民出賣、出租住房后，再申請宅基地的，不予批準(zhǔn)。”第63條規(guī)定：“農(nóng)民集體所有的土地的使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)建設(shè)。”從以上條文可以看出，法律禁止的是一戶農(nóng)民兩次申請宅基地，并未禁止農(nóng)民出租、出售宅基地上所建房屋，也未對出售行為設(shè)置任何限制，而僅僅是規(guī)定農(nóng)民轉(zhuǎn)讓住房后不得再次申請宅基地。到目前為止，我國還沒有法律或者行政法規(guī)對農(nóng)村房屋的買賣作出禁止性或者限制性規(guī)定。

二、農(nóng)民是否有處分權(quán)

2004年憲法修正案明確規(guī)定保護公民的私有財產(chǎn)。農(nóng)民住房作為農(nóng)民的重要的私有財產(chǎn)，當(dāng)然應(yīng)當(dāng)?shù)玫椒傻谋Ｗo。既然住房是農(nóng)民所有，而所有權(quán)最核心的權(quán)能就是處分權(quán)，如果限制農(nóng)民的處分權(quán)，那么實質(zhì)上就是限制農(nóng)民對其房屋的所有權(quán)。這種限制是不合理的。從全國人大法工委的物權(quán)法草案來看，其規(guī)定：“建造再宅基地上的住房所有權(quán)轉(zhuǎn)讓的，宅基地使用權(quán)使用權(quán)同時轉(zhuǎn)讓。”從草案的精神來看，也是允許農(nóng)村房屋進行交易的。

三、農(nóng)村房屋轉(zhuǎn)讓的對象問題

目前我國法律只是禁止了一戶農(nóng)民不可以兩次申請宅基地，但是并沒有明確禁止一戶農(nóng)民同時擁有兩塊以上宅基地。農(nóng)民可以通過購買而同時擁有兩塊以上宅基地。原因有兩個，其一，這樣做可以促進農(nóng)村的房屋交易;其二，我國法律允許城市居民同時擁有多處房產(chǎn)，也允許在農(nóng)村擁有住宅的農(nóng)民到城市再購買房屋，那么沒有理由不允許農(nóng)民在農(nóng)村同時擁有兩處以上房產(chǎn)。

在農(nóng)村私有房屋買賣中，合同當(dāng)事人主要有三種情況：

第一種是雙方都是本集體經(jīng)濟組織的成員，因為雙方都是本集體經(jīng)濟組織的成員，而宅基地的所有權(quán)又是歸屬于同一集體。所以，雙方的房屋買賣所轉(zhuǎn)移的僅僅是地面房屋的所有權(quán)，而對宅基地的使用權(quán)在本集體內(nèi)部的成員之間轉(zhuǎn)移，一般都認為是可以的。

第二種情況是雙方是不同集體的成員，農(nóng)民要將房屋轉(zhuǎn)讓給其他集體的農(nóng)民，如果可以轉(zhuǎn)讓，那么根據(jù)目前我國的“房隨地走”的房地產(chǎn)政策，就必然會存在著宅基地所有權(quán)與宅基地使用權(quán)沖突的問題。因為如果可以自由轉(zhuǎn)讓，那么就會出現(xiàn)別村的農(nóng)民在本村所有的土地上擁有房屋的情況。本村的村民也可能不會答應(yīng)。

第三種情況是農(nóng)民與城市居民。正是因為買方的身份問題，又產(chǎn)生了一些問題。房屋交易是發(fā)生在農(nóng)民和城市居民之間，不僅存在著和第二中情況一樣的沖突。而且國務(wù)院辦公廳1999年發(fā)布的《關(guān)于加強土地轉(zhuǎn)讓管理嚴禁土地炒賣的通知》規(guī)定：“農(nóng)村的住宅不得向城市居民出售，也不得批準(zhǔn)城市居民在農(nóng)民集體土地建住宅，有關(guān)部門不得違法為建造和購買的住宅發(fā)放土地使用證和房產(chǎn)證。這個通知禁止了城市居民購買農(nóng)民住宅。”但是該通知不是法律，也不是行政法規(guī)，其效力是值得探討的。隨后，國務(wù)院在2004年發(fā)布的《關(guān)于深化改革嚴格土地管理的決定》中又重申：“禁止城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購置宅基地。”但該決定并沒有禁止城市居民購買農(nóng)村的住宅。

既然目前我國法律沒有明確限制宅基地不能轉(zhuǎn)讓給本集體以外的人。那么農(nóng)民就有權(quán)自由處分屬于自己所有的房產(chǎn)，可以將住宅轉(zhuǎn)讓給本集體外的農(nóng)民，也可以轉(zhuǎn)讓給城市居民。但是這里的確有一個不可回避的問題，那就是如何解決土地所有權(quán)和土地使用權(quán)的沖突。其實這個可以參照城市房改房的做法，由集體經(jīng)濟組織一次性收取一定的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓金。因為本集體的農(nóng)民無償使用宅基地完全是基于它的特定的成員身份，而本集體之外的農(nóng)民和城市居民想要卻不具有這種特定身份，那么可以通過讓他們向集體交納土地使用費的形式來取得宅基地的使用權(quán)。

四、農(nóng)村房屋買賣的權(quán)屬登記問題

農(nóng)民對其住宅也是有宅基地使用證和房屋產(chǎn)權(quán)證的。如果不經(jīng)過登記而房屋轉(zhuǎn)讓就已經(jīng)生效的話，那么造成的后果是對該住宅擁有產(chǎn)權(quán)的人卻不是權(quán)利證書上載明的所有人。特別是現(xiàn)在隨著城市化進程的加速，許多農(nóng)村的房產(chǎn)的價值都一路飆升。可能會有許多農(nóng)民持著權(quán)利證書要求確認原來的買賣無效，而引發(fā)許多的糾紛。