1、房屋共有人的權(quán)力與義務(wù)

房屋共有人所享有的權(quán)利：

(1)要求分出自己份額權(quán)。按份共有人在不影響整幢房屋經(jīng)營管理的前提下，可以要求分出自己的份額，否則只能由其他共有人作價(jià)補(bǔ)償。

(2)處分自己份額權(quán)。按份共有人對自己享有的份額有相當(dāng)于單獨(dú)所有權(quán)的權(quán)利，對按份共有房屋中屬自己的份額可以按自己的意愿進(jìn)行各種處分，如出賣、贈(zèng)與、拋棄等。

(3)對其他共有人出售的份額享有優(yōu)先購買權(quán)。優(yōu)先購買權(quán)，是按份房屋共有人在出賣自己份額時(shí)，其他共有人在同等條件下有優(yōu)先于其他人購買的權(quán)利。按份共有人在出賣自己所占房屋份額時(shí)，應(yīng)預(yù)先通知其他共有人。只有其他共有人明確表示不購買，或者其購買的條件不為出賣人滿意時(shí)，才可以出賣給其他人，否則其他共有人可請求法院宣告該買賣行為無效。

房屋按份共有人負(fù)有以下義務(wù)：

按份共有人按其份額對共有房屋享有權(quán)利，同時(shí)也要按其份額承擔(dān)相應(yīng)的義務(wù)。首先，應(yīng)按其份額支付對共有房屋的管理費(fèi)、修繕費(fèi)、改良費(fèi)等費(fèi)用。其次，對共有房屋的處分，必須服從全體共有人的意志，如果共有人對共有房產(chǎn)的處分不能達(dá)成一致意見時(shí)，應(yīng)按多數(shù)共有人或占有半數(shù)以上份額的共有人的意見處理，但不得因此而損害少數(shù)共有人或份額小的共有人的利益。

2、房產(chǎn)共有人如何維護(hù)自己的權(quán)益?

在共同共有關(guān)系存在期間，個(gè)別共有人無權(quán)擅自處分共有房產(chǎn)。在現(xiàn)實(shí)生活中，常會(huì)出現(xiàn)個(gè)別共同共有人采取欺騙甚至是偽造其他共有人簽名或私章，擅自處分共有房產(chǎn)的行為。作為權(quán)益受到侵害的共有人，可以該行為未經(jīng)自己同意為由，向法院主張?jiān)撔袨榧跋嚓P(guān)合同無效，并且侵權(quán)人應(yīng)將房屋狀態(tài)恢復(fù)原狀，并承擔(dān)由此引起的一切經(jīng)濟(jì)損失。值得注意的是，一般在房產(chǎn)買賣中，不知情的第三人(購買人)取得房產(chǎn)的行為往往是善意的(這僅限于第三人不可能得知房產(chǎn)權(quán)屬為共同共有)，對該侵權(quán)行為不負(fù)責(zé)任。如果恢復(fù)原狀將嚴(yán)重影響第三人的生活，那么侵權(quán)人應(yīng)對第三方進(jìn)行補(bǔ)償或賠償。

3、房屋共有權(quán)利人的訴訟地位與責(zé)任承擔(dān)

夫妻一方轉(zhuǎn)讓登記在自己名下的法定共有房屋，買受人要求繼續(xù)履行合同辦理房屋過戶登記，法院應(yīng)當(dāng)對出賣人(登記方)的行為是否構(gòu)成無權(quán)處分或無權(quán)代理進(jìn)行審查，并釋明買受人可以申請追加夫妻另一方作為共同被告或第三人參加訴訟，買受人不申請的，法院可以通知夫妻另一方作為無獨(dú)立請求權(quán)第三人參加訴訟。夫妻另一方以出賣人構(gòu)成無權(quán)處分為由要求追回房屋的，可以作為有獨(dú)立請求權(quán)第三人參加訴訟。夫妻另一方向法院表示同意出賣人轉(zhuǎn)讓房屋的，可以不追加其參加訴訟。

經(jīng)審查夫妻另一方追認(rèn)出賣人的處分行為或有證據(jù)證明其以自己的行為同意履行的，構(gòu)成對房屋過戶登記債務(wù)的加入，應(yīng)當(dāng)判決夫妻雙方共同為買受人辦理房屋過戶登記手續(xù);出賣人的行為構(gòu)成《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國婚姻法〉若干問題的解釋(一)》第17條第(2)項(xiàng)或《民法通則》第66條第1款規(guī)定的，該買賣合同對夫妻另一方具有約束力，應(yīng)當(dāng)判決夫妻雙方共同為買受人辦理房屋過戶登記手續(xù)。