一、公房使用權(quán)的法律性質(zhì)是什么?

所謂的公房使用權(quán)，應(yīng)是指我國城鎮(zhèn)居民以名義上的租賃，實質(zhì)上的福利分配所取得的對“國家”所有的房屋租賃權(quán)。它包括產(chǎn)權(quán)屬于房產(chǎn)管理部門直管公房和產(chǎn)權(quán)屬于單位所有的自管公房，這種單位福利分房制度是我國計劃經(jīng)濟體制下福利住房分配特色的體現(xiàn)。

通常公房使用權(quán)的承租人，均是企業(yè)事業(yè)單位或者國家機關(guān)工作人員，其所分得的房屋面積大小與其工齡、職務(wù)級別、貢獻大小、家庭人口等諸多因素密切相關(guān)，由此建立起的職工與單位或者國家房產(chǎn)管理部門之間的房屋承租關(guān)系，但住房的所有權(quán)仍歸單位所有，職工以支付低租金使用。

公房使用權(quán)由于具備使用權(quán)人對公房的實際控制權(quán)、支配權(quán)，所有人的權(quán)利被虛化、弱化，使用權(quán)沒有期限限制，所有權(quán)人行使所有權(quán)受到使用權(quán)人的限制，以及公房還凝結(jié)著職工的勞動價值，基本符合用益物權(quán)特征，因此屬于用益物權(quán)。

二、哪些情況下公房不能出售?

1、以低于房改政策規(guī)定的價格購買且沒有按照規(guī)定補足房價款的;

2、住房面積超過省、自治區(qū)、直轄市人民政府規(guī)定的控制標準，或者違反規(guī)定利用公款超標準裝修，且超標部分未按照規(guī)定退回或者補足房價款及裝修費用的;

3、處于戶籍凍結(jié)地區(qū)并已列入拆遷公告范圍內(nèi)的;

4、產(chǎn)權(quán)共有的房屋，其他共有人不同意出售的;

5、已抵押且未經(jīng)抵押權(quán)人書面同意轉(zhuǎn)讓的;

6、上市出售后形成新的住房困難的;

7、擅自改變房屋使用性質(zhì)的;

8、法律、法規(guī)以及縣級以上人民政府規(guī)定其他不宜出售的。

綜上所述，在福利分房時代，很多居民拿到了政府分的公房，有的沒有產(chǎn)權(quán)而有使用權(quán)，對于公房使用權(quán)的性質(zhì)，應(yīng)該認定是有益物權(quán)。使用公房的人對房屋有實際的控制權(quán)和支配權(quán)，這樣所有人的權(quán)利被虛化。公房不能隨意買賣，對于產(chǎn)權(quán)共有的，其它產(chǎn)權(quán)人同意的情況下才能出售。

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