什么是房屋的產(chǎn)權(quán)呢?
所謂的房屋產(chǎn)權(quán)就是指房產(chǎn)所有者按照國(guó)家法律規(guī)定所享有的權(quán)利,也就是房屋各項(xiàng)權(quán)益的總和,即房屋所有者對(duì)該房屋財(cái)產(chǎn)的占有、使用、收益和處分的權(quán)利。房屋產(chǎn)權(quán)由房屋所有權(quán)和土地使用權(quán)兩部分組成,房屋所有權(quán)的期限為永久,而土地使用權(quán)根據(jù)有關(guān)法規(guī)為40、50年或70年不等,屆滿自動(dòng)續(xù)期,續(xù)費(fèi)按當(dāng)時(shí)的1%-10%來(lái)增收(即土地使用權(quán)出讓金),補(bǔ)的費(fèi)用最多不會(huì)超過(guò)5位數(shù)。
那房屋的使用權(quán)又是什么呢?
房屋的使用權(quán)是指對(duì)房屋的實(shí)際利用權(quán)力。通過(guò)一定法律契約,非房屋所有權(quán)人也可獲得房屋的使用權(quán),如房主將房屋租給他人使用。房屋使用權(quán)是指承租人承租的直管公有住房。
房屋產(chǎn)權(quán)與使用權(quán)到底有什么區(qū)別呢?
現(xiàn)在很多人買(mǎi)房幾乎都買(mǎi)產(chǎn)權(quán)房,主要是因?yàn)樗^“全產(chǎn)權(quán)”、“永久產(chǎn)權(quán)”的誘惑,認(rèn)為擁有產(chǎn)權(quán)證,這住房就永遠(yuǎn)屬于自己并可代代相傳了。事實(shí)并非這么簡(jiǎn)單。我國(guó)實(shí)行的是土地國(guó)有制,即在中華人民共和國(guó)國(guó)土上,所有土地的所有權(quán)都是國(guó)家的,這種所有權(quán)是不出讓的。開(kāi)發(fā)商建房的土地是向國(guó)家買(mǎi)的有期限的使用權(quán),最長(zhǎng)為70年。根據(jù)我國(guó)現(xiàn)行法律,到時(shí)國(guó)家就要把土地(當(dāng)然包括土地上的建筑物)無(wú)償收回。所以,買(mǎi)產(chǎn)權(quán)房并無(wú)永久產(chǎn)權(quán)可言,開(kāi)發(fā)商向國(guó)家買(mǎi)多少年土地使用權(quán),你所購(gòu)的產(chǎn)權(quán)房的產(chǎn)權(quán)就是多少年。
房屋所占土地的使用權(quán)是國(guó)家出售給房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的,開(kāi)發(fā)商建好房子后,再將房屋及土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓給購(gòu)房居民。問(wèn)題是售房時(shí),沒(méi)有一家房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商老老實(shí)實(shí)向購(gòu)房居民說(shuō)明他們出售的產(chǎn)權(quán)房的實(shí)際產(chǎn)權(quán)是多少年。到年限國(guó)家要無(wú)償收回土地和住房。如購(gòu)房居民仍想擁有房產(chǎn),必須再向國(guó)家交納若干年限的土地使用金。事實(shí)正是這樣,如果購(gòu)房居民未能在產(chǎn)權(quán)期限內(nèi)將房產(chǎn)賣(mài)出去,那么就會(huì)遭受不必要的經(jīng)濟(jì)損失。產(chǎn)權(quán)也好,使用權(quán)也好,都不是永久的,購(gòu)房要想代代相傳是不可能的,除非你子子孫孫不斷向國(guó)家繳納土地使用金。房地產(chǎn)中的產(chǎn)權(quán)與使用權(quán)兩個(gè)概念并沒(méi)有多大差別,因?yàn)閷?shí)際效果一樣,只是多了一種“我擁有產(chǎn)權(quán)”的心理感受而已。
由此可見(jiàn),不少居民認(rèn)為投資產(chǎn)權(quán)房能保值增值,其實(shí)是一種誤解。房地產(chǎn)由土地和房屋組成,房屋會(huì)隨著時(shí)間的推延逐漸貶值,越老越不值錢(qián);而土地卻因其不能再生,建房越多,土地就越少,稀則為貴。時(shí)間越長(zhǎng)越是增值。很明顯,增值的是屬于國(guó)家所有的土地,而不是居民自己的房屋。擁有產(chǎn)權(quán)的居民,只有適逢價(jià)格上揚(yáng),及時(shí)將房屋拋售,才能實(shí)現(xiàn)增值。但現(xiàn)今的房地產(chǎn)市場(chǎng)行情,這種機(jī)會(huì)并不很多。按現(xiàn)行政策,使用權(quán)房同樣可以上市,與產(chǎn)權(quán)房有著同等的轉(zhuǎn)讓機(jī)會(huì),所區(qū)別的僅是一筆土地使用金。
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