二手房買賣糾紛損失避免方略

買房人購買房屋最關心的問題應當有五點：第一、何時能辦理過戶手續?第二、出賣人何時能交房?第三、房屋出賣人主體資格問題第四、房屋本身狀況，通常包括：房屋戶型結構、年代、周邊環境等。第五、房產稅費問題。

針對第一個問題應當說是購房人買房的根本性問題，要達到順利辦理房產證的目的就要求購房人做到以下幾個基本點。

首先，要核實房產證是暗紅本的區一級房地產管理部門蓋章的正式的房屋所有權證，而不是鄉一級及以下政府部門頒發的所謂的“小產權”證。

其次，要在核實賣房人房產證的基礎上，到房產證核發單位，調查房本的真實性、有無抵押查封等情形，上述情況也可通過中介公司去調查。

如果是有抵押的房屋，對于解除抵押的條件和時間就要有特別的約定，出賣方往往需要拿買受人的首付款付銀行貸款，辦理解押手續，這就要求買受人在首付款的條款里格外留意付款時間和用途，明確寫明首付款是辦理銀行解押，有必要一同到銀行辦理并付款，以防出賣人將首付款挪作他用。再次，要在合同中明確約定辦理房產證過戶的時間這就要求，在簽訂《存量房屋買賣合同》時對于權屬轉移登記的條款一定要確定明確具體的時間和條件，以免扯皮。最后，要對于遲延辦理房產證約定高額的違約金，以使出賣人感覺違約需付出高昂的代價，而敦促其誠信履行合同。

針對第二個買受人關心的問題：出賣人交房的問題，常出現的糾紛包括出賣房屋有租戶，房屋買賣合同簽訂后，租戶遲遲不搬出，出賣人想交房但也有心無力，還有就是合同約定內容互相牽制，導致交房受影響，比如有些《存量房屋買賣合同》對于交房條款約定如下：出賣人需在辦理變更權屬登記某某日內，將房屋交付給買受人。這樣的約定經常是由于權屬變更遲延而導致交房遲延，而又無法追究出賣人違約責任，這種局面對買受人就會很不利。再有出賣人遲遲不交房，無奈買受人通過訴訟，打贏了官司申請強制執行時，在不能提供出賣人仍有其他住房的情況下，法院很難對住在買受人所購房屋的出賣人采取強制措施，故對于出賣人住房狀況，在簽訂協議前要充分了解。

第三，房屋出賣人主體資格，是影響到房屋買賣合同是否成立及有效性的決定因素之一。

在我們做過的許多二手房買賣的案例中，經常出現父親出賣兒子名下的住房，夫或妻一方賣方，只有一人簽字或沒有簽訂知曉一方賣房的聲明等等原因又不具備善意第三人的條件，將會導致合同無效。所以買受人要在房屋買賣過程中，要根據房屋所有權證上的真正房屋所有權人來確定跟誰簽合同，對于不能來的房屋所有權人需要有明確地委托書，而且該委托書一定要寫明授權的內容，而不能只泛泛說全權委托某某人辦理房屋買賣事宜。另外，需要說明的產權證寫一個人的名字未必就是個人財產，在夫妻關系存續期間取得的財產，經常只寫一個人名，但從法律上還是認定為夫妻共同財產。倘若為避免日后糾紛，應當讓配偶在知情且同意賣房的確認書上簽字。

第四，買受人在購買二手房時，一般先去看房。

查驗房屋內部結構、樓層、朝向、裝修情況、房屋年代、房屋周邊環境、房屋是磚結構的還是鋼混結構的都影響到房屋的價格，對于房屋周邊環境要注意查看周圍有沒有污染源及噪音，尤其是在飯店周邊的房屋、

第五，房屋的稅費

說到購買二手房稅費的高低主要跟購買的房屋面積、是否首套房及出賣人取得房屋所有權證的年代有關。購買二手房對于稅費首先要考慮出賣人取得房屋所有權證的時間是不是滿五年，如果是不到五年雖然房屋價格可能比同等地段的房價優惠些，但考慮到需要繳納營業稅，繳稅比例為房屋交易價5.5%，這一項就增加幾萬以上，另外，還有千分之一的教育附加稅也已經起征。所以購房者在這一點上要留意。還有一項稅收是個稅，如果業主不是出售的唯一住房，或房本不滿五年個稅要繳納房屋交易價1%的比例。對于契稅購買者購買首套房且購買的房屋的建筑面積小于90平方米的契稅按1%計算，購買二套房契稅一律按3%比例繳納。購買建筑面積90-140平方米之間的房屋契稅按1.5%;購買建筑面積140平方米以上的房屋契稅按3%征收。另外從費用角度，買受人要查驗出賣方所售房屋的性質問題，尤其是房改房，還牽扯到補交土地出讓金的問題。所以購房者要綜合參考上述房產稅費考慮房屋價值的合理性，買到性價比最高的房屋。

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