房屋租賃未登記是否影響合同效力?不影響。

盡管建設(shè)部出臺(tái)的《城市房屋租賃管理辦法》規(guī)定，出租房屋應(yīng)當(dāng)進(jìn)行備案登記，但是根據(jù)合同法及其司法解釋的規(guī)定，不違反法律和行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定的合同是具有法律效力的，而《城市房屋租賃管理辦法》只是部門規(guī)章，不是法律和行政法規(guī)，對(duì)其的違反，只構(gòu)成行政違規(guī)，而不能據(jù)此認(rèn)定合同無效。

城市房地產(chǎn)管理法第五十三條規(guī)定，房屋租賃，出租人和承租人應(yīng)當(dāng)簽訂書面租賃合同，約定租賃期限、租賃用途、租賃價(jià)格、修繕責(zé)任等條款，以及雙方的其他權(quán)利和義務(wù)，并向房產(chǎn)管理部門登記備案。建設(shè)部頒布的《城市房屋租賃管理辦法》第十三條規(guī)定，房屋租賃實(shí)行登記備案制度。簽訂、變更、終止租賃合同的，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)向房屋所在地市、縣人民政府房地產(chǎn)管理部門登記備案。

根據(jù)上述規(guī)定可知，我國實(shí)行房屋租賃登記備案制度，是否登記不影響租賃合同的生效。租賃合同的登記備案制度，主要是防止國家稅費(fèi)流失和防止當(dāng)事人非法出租房屋，另一個(gè)目的則是因?yàn)榉课莸炔粍?dòng)產(chǎn)的交易(包括出租)或設(shè)定物權(quán)應(yīng)向社會(huì)公示，以維護(hù)第三人的合法權(quán)益。

根據(jù)司法解釋第九條規(guī)定，法律、行政法規(guī)規(guī)定合同應(yīng)當(dāng)辦理登記手續(xù)，但未規(guī)定登記后生效的，當(dāng)事人未辦理登記手續(xù)不影響合同的效力。

未辦理備案登記不影響合同的效力，應(yīng)認(rèn)定租賃合同有效。房屋租賃行為是諾成性行為，只要雙方當(dāng)事人就主要內(nèi)容達(dá)成一致合同即告成立。出租人交付房屋，承租人交付租金，合同即生效。對(duì)房屋租賃的合同進(jìn)行備案，主要是便于行政機(jī)關(guān)管理的需要，登記備案的合同具有對(duì)抗第三人的效力，在理論上屬于對(duì)抗要件主義，不是一個(gè)合同成立或生效的要件。依據(jù)《合同法解釋》第9條規(guī)定：“法律、行政法規(guī)規(guī)定合同應(yīng)當(dāng)辦理登記手續(xù)，但未規(guī)定登記后生效的，當(dāng)事人未辦理登記手續(xù)不影響合同的效力，合同標(biāo)的物所有權(quán)及其他物權(quán)不能轉(zhuǎn)移”，因此《城市房地產(chǎn)管理法》第53條不應(yīng)成為強(qiáng)制性規(guī)定。

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