不動產登記中審查標準

一般認為，形式審查是指登記機構僅對申請人提交的材料是否齊備、合法等進行審查，而對登記申請背后的實體法律關系不加以審查，其不及于不動產物權變動的原因關系。而實質審查是指登記機構不僅要對登記申請的材料是否齊備、合法進行審查，還要審查其是否與實體法律關系一致，其及于不動產物權變動的原因關系。

那么在不動產登記中，登記機構究竟是形式審查，還是實質審查呢?更進一步說，我國物權法第十二條規定的關于登記機構應當履行的職責當作何解釋呢?目前有兩種代表性的觀點，一是實質審查，此為多數說。二是形式審查為主，實質審查為輔。

1、實質審查不可取。

自理論層面來看，登記審查具有法律程序屬性，根據建設部《房屋登記辦法》第七條規定，辦理房屋登記一般依照申請、受理、審核、記載于登記簿、發證等程序進行，登記機構是被動的面臨申請人提交的各種證據材料所表征出來的法律事實，但這并非交易事實本身。登記機構很難全程監控申請人的交易過程，其審查是一個被動的針對申請人提供的各種證據材料并發揮主觀能動性處理登記的過程。而由于登記機構的工作人員是一個普通的社會人，由于人的理性的非至上性，登記審查也有與客觀真實不一致的地方。不動產登記既有實體的一面，也有程序的一面，我們不能只重實體，追求客觀結果的真實性，而忽略程序性。

現代憲政的基本結構是立法、司法與行政的分野，它們各司其職，互為牽制。司法作為正義的最后一道防線，要求法官對案件必須進行實質審查，而且從法院審判制度的設置和法院人員的配備來看，只有法院才有權利、有能力、有條件、有時間對于不動產登記是否與真實法律關系一致、是否具備實體法的權利變動原因進行審查，這就是“裁判審查”。而行政機關既無審查的資格，又無審查的能力，因此，要求登記機構承擔實質審查之責，實質上是使登記機構越俎代庖介入司法機關的事務。

從比較法的視角，大多數發達資本主義國家采用的是替代審查，比如公證的介入。我國目前的現狀是，并未實行登記準入資格考試，審查人員大多為聘用制的社會人員，并未經過專業的法律培訓，依靠他們發現登記背后實體法律關系的瑕疵也強人所難，當前社會大眾對登記機構工作效率要求較高，這也不允許登記機構作長時間的審查，同時，實質審查影響交易速度，增大登記成本，不符合經濟效率原則，登記機構也不堪其累。

2、實質審查與公*力無關。

目前，學術界有這樣一種代表性觀點，實行實質審查是登記具有公*力的必要前提。這個觀點也值得商榷，公*力是一種立法的政策選擇，與物權變動模式或者審查模式并無關系。

首先，公*力適用的領域一定是登記存有錯誤，這也是不動產善意取得的一個前提。如果登記本身就是正確的，不存在登記公*力的說法，而從登記的常態來看，登記大多是正確的，不存在公*力機制的介入。因此，實質審查有助于登記的正確性，而與登記公*力無關。其次，公*力完全是為了交易安全而須立法賦予的結果。通說認為，登記對抗主義國家采取形式審查主義，登記無公*力;而登記要件主義國家實行實質審查主義，登記有公*力。但也有很多學者認為登記公*力是與不動產物權變動模式無關的問題。登記是作為物權變動成立要件還是對抗要件，完全是立法政策選擇的結果，與公信原則不能直接相提并論，它們之間在理論上屬于不同層次的個別問題。

3、登記機構是一種要件審查、混合審查?登記審查其實具有要件化、程序化屬性。

辦某一類登記業務，對登記機構工作人員來說，他關心的是依法應收哪些要件，走完哪些程序，至于這個要件的真偽，即對此要件的真實性須要審查到哪種程度，應視不同情況而論，以房屋登記為例，對印章、身份證的審查，做到一個合理理性人的審查標準即可，對房屋權屬證書真偽的審查，由于權屬證書由登記機關頒發，登記機關應對其負責。因此，不存在以形式審查為主，實質審查為輔的說法。總體上說，登記機構的審查是一種要件審查、混合審查，對要件真偽性深度的把握應視不同的要件而定，因此，審查方式須個案分析。

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