簽訂質(zhì)押合同要注意什么、房產(chǎn)抵押糾紛怎么處理

一、簽訂質(zhì)押合同要注意什么

1、明確抵押合同是主合同(借款合同)的從合同，主合同無效時，抵押合同也無效。目前我國法律是禁止企業(yè)間進(jìn)行借款的，而對個人之間借款沒有此規(guī)定，故在簽訂抵押合同時要特別注意主合同的有效性。

2、當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)以書面形式訂立抵押合同。

3、抵押合同中不能約定“在債務(wù)履行期屆滿，抵押權(quán)人沒有清償債務(wù)能力時，就將抵押物的所有權(quán)轉(zhuǎn)移給債權(quán)人所有”。此約定沒有法律效力。

4、用必須辦理抵押登記的財產(chǎn)比如房產(chǎn)、土地、汽車等作抵押物的，應(yīng)向有關(guān)部門申請抵押登記，不辦理抵押登記手續(xù)的，抵押合同不生效;用其他財產(chǎn)作抵押物的，可以自愿向公證部門申請抵押登記，并且只有辦理了抵押物登記手續(xù)的，才有對抗第三人(抵押合同以外的人)的效力。

二、房產(chǎn)抵押糾紛怎么處理

(一)房屋先出售后抵押，購房者與抵押權(quán)人利益沖突如何處理?在商品房買賣合同有效成立后，出賣人在標(biāo)的房屋上設(shè)置了抵押權(quán)，購房購房者起訴請求取得房屋產(chǎn)權(quán)的，可分別以下情況處理：

1、如果商品房買賣合同未登記，經(jīng)登記的抵押權(quán)具有物權(quán)效力，可以對抗購房購房者的權(quán)利，也就是房屋的抵押權(quán)要大于購房者的權(quán)利。但如果購房者有證據(jù)證明抵押權(quán)人明知該房屋已出售，而后為實現(xiàn)債權(quán)設(shè)定抵押權(quán)的，惡意損害第三人的行為不受法律保護(hù)。

2、如果商品房買賣合同已經(jīng)登記后，出賣人就該房屋向他人設(shè)定抵押權(quán)的，抵押權(quán)不能對抗購房者的請求權(quán)。

(二)房屋先設(shè)定抵押后又出售，購房者與抵押權(quán)人利益沖突如何處理?房屋設(shè)定抵押權(quán)并經(jīng)登記后，出賣人將該房屋又予以出售，涉及抵押權(quán)與購房者權(quán)益沖突的有以下兩種情形：

1、如果出賣人未通知抵押權(quán)人或者未告知購房人抵押物設(shè)定抵押的情況，根據(jù)《擔(dān)保法》的規(guī)定，抵押權(quán)人可主張房屋轉(zhuǎn)讓行為無效。

2、如果出賣人已通知抵押權(quán)人的，對該物的處分已獲得抵押權(quán)人的同意，抵押權(quán)人可提前實現(xiàn)其債權(quán);如果已告知購房人抵押物設(shè)定抵押的情況，購房人仍然買受的，屬于買收人自愿承擔(dān)風(fēng)險，法律上也不保護(hù)這種情形。