一年一度的3·15消費(fèi)者權(quán)益日即將來到，每年老百姓對于央-視315晚會的關(guān)注絲毫未遜于春節(jié)聯(lián)歡晚會。日常生活中，我們遇到的侵害消費(fèi)者權(quán)益事件不勝枚舉，而在購房入住的過程中，消費(fèi)者權(quán)益受侵害更是層出不窮。

一年一度的3·15消費(fèi)者權(quán)益日即將來到，每年老百姓對于央-視315晚會的關(guān)注絲毫未遜于春節(jié)聯(lián)歡晚會。日常生活中，我們遇到的侵害消費(fèi)者權(quán)益事件不勝枚舉，而在購房入住的過程中，消費(fèi)者權(quán)益受侵害更是層出不窮。

在樓市中，多多少少有一些潛規(guī)則存在，總有各種虛假宣傳騙取消費(fèi)者的信任，總有各種霸王條款讓消費(fèi)者難以接受。今天我們邀請律師支招，看看如何面對買房過程中的各種糾紛，將維護(hù)購房者合法權(quán)益進(jìn)行到底。

貓膩

亂改小區(qū)規(guī)劃綠地變成停車場

近年來，隨著地價與房價的持續(xù)上揚(yáng)及國家政策的調(diào)整，有些開發(fā)商為了樓盤出貨，往往采取隱瞞或者欺詐的方式進(jìn)行銷售。其中，隱瞞小區(qū)的規(guī)劃或設(shè)計就是常見的手段之一。買家購房后往往會發(fā)現(xiàn)小區(qū)突然冒出垃圾站、居委會，抑或是原本的綠地變成了停車場等。

一賣完房就立即拆會所

今年年初，TCL康城四季花園開發(fā)商隱瞞業(yè)主，拆小區(qū)半山會所的消息在惠州本地知名網(wǎng)站傳出。業(yè)主方面認(rèn)為，開發(fā)商在售樓時以山頂會所為噱頭吸引業(yè)主購房，而在房子銷售得差不多的情況下，又將廣告牌上宣稱5000平方米的山頂四季會所拆除。

說好的會所突然被開發(fā)商拆除，一期的業(yè)主們當(dāng)然不愿意了，他們認(rèn)為開發(fā)商擅自更改規(guī)劃，紛紛抗議。仲愷區(qū)住建部門對此回復(fù)稱，該會所位于“TCL康城四季花園”二期用地范圍，尚未辦理《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》，屬違法建筑。原來業(yè)主所說的會所是屬于開發(fā)商該項目的二期，并不是業(yè)主們認(rèn)為的一期會所。

封閉式小區(qū)冒出居委會

買了房子，也入住了，住了兩個星期才發(fā)現(xiàn)自己住的封閉式小區(qū)原來有居委會，這是周先生的經(jīng)歷。周先生以每平方米7000多元的價格買下東平天鵝灣一套80平方米的房子，當(dāng)初買房是看中該小區(qū)的封閉式管理，結(jié)果入住后才發(fā)現(xiàn)小區(qū)將有對外辦公的橋東街道東河居委會入駐。

業(yè)主們一致認(rèn)為，在封閉管理的小區(qū)內(nèi)設(shè)立居委會，勢必會導(dǎo)致辦事人員頻繁出入，門禁系統(tǒng)便形同虛設(shè)，將給小區(qū)帶來一系列治安隱患。對于業(yè)主們的反對，開發(fā)商則解釋稱，一開始的規(guī)劃中就已有居委會。于是，雙方的爭執(zhí)焦點集中在小區(qū)規(guī)劃圖上，業(yè)主說買房自始至終沒見過有居委會的規(guī)劃圖，銷售人員也沒有告知;而開發(fā)商則堅稱早已公布了總平面規(guī)劃圖，雙方僵持不下。

事情發(fā)生后，開發(fā)商以小區(qū)規(guī)劃已通過住建部門審批難以更改為由，拒絕給居委會更換地址。

小區(qū)綠化變成停車位

業(yè)主陳先生看中某小區(qū)高達(dá)39%的綠化率，心動之下買了房子。然而，收樓時陳先生卻發(fā)現(xiàn)，部分工人正在將原來建好的綠化拆掉做成露天停車位，地下停車場只有一層而并非宣傳的兩層。

售樓時銷售人員稱，該小區(qū)幾棟樓前的空地均為綠化用地，是業(yè)主們以后的私家花園，未來小區(qū)實行人車分流和封閉式管理，小區(qū)內(nèi)3000多平方米的高級會所也僅供576戶業(yè)主使用。但記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，該小區(qū)規(guī)劃效果圖中設(shè)有2個出入口，地面并未有任何的停車位標(biāo)識，小區(qū)中央有明顯的綠化區(qū)域。業(yè)主們知情后十分憤怒，直指開發(fā)商虛假宣傳，更改規(guī)劃。

惠州市住房和城鄉(xiāng)規(guī)劃建設(shè)局管科相關(guān)負(fù)責(zé)人告訴記者，該小區(qū)正式通過工程竣工驗收，工程質(zhì)量等級評定為合格，并已在惠備案。該負(fù)責(zé)人還解釋道，工程竣工驗收并不包括通氣、綠化完工等項目，主要是查看建筑質(zhì)量、消防、人防、電梯、通水、通電等項目是否達(dá)標(biāo)。

律師支招

購房前查看規(guī)劃圖

把廣告內(nèi)容寫進(jìn)合同

買家往往沖著某一樓盤的廣告宣傳簽下合同，而所有問題都集中在收樓前后爆發(fā)，宣傳的情況與實際規(guī)劃完全不一致，如所謂“現(xiàn)場實景”中的湖泊、綠地、園林景觀，在規(guī)劃中根本就不存在，甚至有可能實際是道路、垃圾中轉(zhuǎn)站等。

對此**衡仁律師事務(wù)所律師韋*州認(rèn)為，根據(jù)《商品房銷售管理辦法》，對于樓盤的規(guī)劃，開發(fā)商有明示、告知、說明的義務(wù)，但開發(fā)商為了樓盤能更好地銷售，往往采取隱瞞整體規(guī)劃或在廣告中作虛假宣傳的方法。韋*州認(rèn)為，開發(fā)商應(yīng)全面履行自己的合同義務(wù)，包括按照合同規(guī)定的規(guī)劃許可證建設(shè)和交付房屋，履行當(dāng)初出售房屋時宣傳的房屋配套承諾，而開發(fā)商違反此義務(wù)顯然構(gòu)成違約。對此，業(yè)主可要求開發(fā)商承擔(dān)諸如停止違約行為、賠償損失等違約責(zé)任。

韋*州提醒，作為業(yè)主千萬不要只等著發(fā)展商來主動告訴你小區(qū)的整體規(guī)劃，而應(yīng)在合同簽訂前就要求發(fā)展商出示相關(guān)的規(guī)劃圖紙及建設(shè)工程規(guī)劃許可證等資料，仔細(xì)審閱規(guī)劃許可證及其附圖的內(nèi)容。除此以外，業(yè)主也可到規(guī)劃部門查閱小區(qū)規(guī)劃設(shè)計的核準(zhǔn)圖，其中建設(shè)工程規(guī)劃許可證的平面圖反映了小區(qū)整體建筑面貌。業(yè)主從中可確定小區(qū)的出入口、樓間距、變電站、車庫出入口、停車場、通風(fēng)口等公共設(shè)施的位置、小區(qū)道路、綠化等情況。

另外，如果購房者是被樓盤廣告中的規(guī)劃內(nèi)容所吸引而決定買房的，就一定要把這些規(guī)劃寫到預(yù)售合同中去，并可要求在合同中注明：“樓盤規(guī)劃與宣傳資料應(yīng)完全一致，否則視為出賣人欺詐，應(yīng)按已付房價款的_%承擔(dān)違約責(zé)任。”

貓膩

質(zhì)量問題一籮筐遲遲無法收樓

近年來，房地產(chǎn)市場以驚人的速度發(fā)展，質(zhì)量跟不上發(fā)展腳步成為房產(chǎn)的一大詬病。包括一些全國知名房企，或多或少都被曝出商品房質(zhì)量不過關(guān)的丑聞。

“入戶大門朝外開，關(guān)閉不嚴(yán)實，墻壁補(bǔ)丁多，部分單位出現(xiàn)漏水、滲水情況。而小區(qū)電梯、花園、大門等配套也未做好，消火栓箱裝在電梯過道或大門口，這讓我們?nèi)绾问諛?”惠州仲愷某樓盤30多名業(yè)主集體向開發(fā)商討要說法，要求協(xié)商處理方案，請開發(fā)商回應(yīng)和盡快處理樓盤出現(xiàn)的問題。

一位不愿透露姓名的業(yè)主告訴記者，他的房子位于6號樓，盡管去年12月31日起已開始收樓，但電梯的照明裝置仍無法工作，電梯運(yùn)行時黑漆漆一片。出了電梯，偌大的消防栓箱安裝在電梯出口處，并沒有做任何的隱形處理。該業(yè)主對此表示不滿，這樣的消防設(shè)計非常不合理，不僅影響電梯過道形象，如果是老人和小孩一不小心，還很容易造成磕傷、碰傷，他聽說還有鄰居的大門口就裝了一個消防栓箱。

該業(yè)主的房屋只配了一扇朝外開的消防門，門兩側(cè)有明顯的重灌泥漿修補(bǔ)痕跡，而門柱也沾上了泥漿，門漆遭到損壞。室內(nèi)地板不平整，廚房沒有安裝地漏，墻壁出現(xiàn)多處補(bǔ)丁，陽臺天花板有漏水痕跡。

據(jù)業(yè)主們反映，該小區(qū)存在多處質(zhì)量問題，包括全部單元的入戶大門朝外開，質(zhì)量差，關(guān)不嚴(yán)實，業(yè)主后期將無法安裝防盜門;因消防栓箱檔道，部門戶型的入戶大門無法完全開啟;窗戶玻璃薄，達(dá)不到國家規(guī)定的5毫米;室內(nèi)墻壁補(bǔ)丁太多，部分廚房漏水，部分樓棟外立面瓷磚剝落。對于存在的問題，業(yè)主認(rèn)為如果開發(fā)商不解決問題，將拒收收樓。

律師支招

房屋出現(xiàn)質(zhì)量問題

業(yè)主可解約并索賠

韋*州表示：“因房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量經(jīng)核驗確屬不合格，或者因房屋質(zhì)量問題嚴(yán)重影響正常居住使用，買受人請求解除合同和賠償損失的，應(yīng)予支持。”

因此，對于開發(fā)商交付使用的商品房，在保修期限內(nèi)，由開發(fā)商承擔(dān)質(zhì)量保證的責(zé)任。如開發(fā)商交付使用的房屋存在屋頂、墻壁漏水、滲水，室內(nèi)地坪空鼓、開裂等的一般質(zhì)量問題，業(yè)主在驗房后可拒絕收樓，并要求開發(fā)商對房屋進(jìn)行整改維修后再進(jìn)行收樓手續(xù)。

如業(yè)主已經(jīng)收樓，在保修的期限內(nèi)，也可要求開發(fā)商按照《住宅質(zhì)量保證書》的約定，對房屋存在的質(zhì)量問題進(jìn)行維修整改，如果開發(fā)商拒絕修復(fù)或者在合理期限內(nèi)拖延修復(fù)的，買受人可自行或者委托他人修復(fù)，修復(fù)費(fèi)用及修復(fù)期間造成的其他損失由出賣人承擔(dān)。而因房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量經(jīng)檢驗確屬不合格或因房屋質(zhì)量問題嚴(yán)重影響買受人正常居住使用的，買受人可請求解除合同和賠償損失。

簽精裝修房

購房合同幾點注意

1.關(guān)于住宅內(nèi)的各類建材及設(shè)備。精裝修房屋工程使用的各種主要材料在合同中應(yīng)準(zhǔn)確無誤地表明，不要有任何遺漏，包括外墻、內(nèi)墻、頂棚、地面、廚房、衛(wèi)生間、陽臺等。

2.關(guān)于環(huán)保問題，也就是竣工以后的室內(nèi)空氣質(zhì)量問題。開發(fā)商購買的材料必須符合國家標(biāo)準(zhǔn)的要求，不能超標(biāo)。

3.關(guān)于住宅的保修問題。一些工程項目在竣工驗收時不一定能檢查出來是否存在質(zhì)量問題，而必須通過使用才能發(fā)現(xiàn)，因此在簽訂合同時也應(yīng)注意。新建商品住宅自交付之日起，在正常使用的情況下，其保修期限為：屋面防水工程，衛(wèi)生間、外墻防滲漏，保修五年;門窗安裝密閉不出現(xiàn)翹裂，保修兩年;墻面、頂棚抹灰層不脫落，保修兩年;電氣管線、給排水管道、設(shè)備安裝和裝修工程，保修兩年。

4.關(guān)于驗收問題。業(yè)主通常無法判斷裝修的質(zhì)量狀況，因此必要時可約定由政府質(zhì)量檢測部門或具備相關(guān)資質(zhì)的專門鑒定機(jī)構(gòu)來驗收，這樣既可放心地住進(jìn)新房，萬一存在質(zhì)量問題也不必因為沒有證據(jù)而擔(dān)憂。

5.關(guān)于違約問題。應(yīng)在合同中詳細(xì)列明違約情形及對應(yīng)的解決方式。

貓膩

延遲交樓時間物業(yè)費(fèi)該由誰交?

買房收樓，不可避免會涉及到物業(yè)管理費(fèi)。而很多業(yè)主在收樓時都被要求提前交物業(yè)管理費(fèi)，有些業(yè)主被延遲交樓，物業(yè)卻按收樓日開始計算，這是否合理?

未收樓前由開發(fā)商承擔(dān)

韋*州認(rèn)為，根據(jù)《物業(yè)管理條例》、《物業(yè)管理收費(fèi)管理辦法》等法律法規(guī)的有關(guān)規(guī)定，納入物業(yè)管理范圍的已竣工但尚未出售，或者因開發(fā)建設(shè)單位原因未按時交給物業(yè)買受人的物業(yè)，物業(yè)服務(wù)費(fèi)用或者物業(yè)服務(wù)資金由開發(fā)建設(shè)單位全額交納。換言之，物業(yè)費(fèi)在房屋實際交付給業(yè)主使用之前由開發(fā)商承擔(dān)，在房屋交付給業(yè)主使用后，業(yè)主應(yīng)當(dāng)根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同的約定交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。

另一種情況是，如果業(yè)主已對房屋進(jìn)行收樓，完成相應(yīng)的收樓手續(xù)，僅僅由于其自身的原因未實際入住，這期間的物業(yè)管理費(fèi)應(yīng)當(dāng)由業(yè)主承擔(dān)。但如果在開發(fā)商交樓時，業(yè)主經(jīng)驗房發(fā)現(xiàn)房屋存在質(zhì)量問題要求開發(fā)商進(jìn)行維修整改而拒絕收樓，此期間的費(fèi)用則由開發(fā)商承擔(dān)，直到開發(fā)商交付符合收房條件的房屋為止。

亂漲費(fèi)讓業(yè)主“傷不起”

近日，江北雅園小區(qū)業(yè)主反映，小區(qū)物業(yè)管理公司將原來1.1元/平方米/月的物業(yè)管理費(fèi)上調(diào)至1.6元/平方米/月。盡管物業(yè)方認(rèn)為成本上漲，公司虧本經(jīng)營，但漲幅超45%的物業(yè)管理費(fèi)，讓業(yè)主很難接受。

對此律師分析，物業(yè)服務(wù)收費(fèi)實行政府指導(dǎo)價的，有定價權(quán)限的人民政府價格主管部門應(yīng)當(dāng)會同房地產(chǎn)行政主管部門制定相應(yīng)的基準(zhǔn)價及其浮動幅度，并定期公布。惠州市目前的政府指導(dǎo)價為1.43元/平方米/月。

律師支招

簽訂書面服務(wù)合同與物管約定交費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)

律師指出，在業(yè)主、業(yè)主大會選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)之前，開發(fā)商選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，應(yīng)當(dāng)與業(yè)主簽訂書面的前期物業(yè)服務(wù)合同，前期物業(yè)合同應(yīng)當(dāng)按照上述法律法規(guī)的規(guī)定約定物業(yè)費(fèi)的具體標(biāo)準(zhǔn)，業(yè)主按時交納物業(yè)費(fèi)。

而在小區(qū)的業(yè)主委員會成立后，業(yè)主、業(yè)主大會可與重新選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照上述法律法規(guī)規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)，重新訂立書面的物業(yè)服務(wù)合同，約定管理事項、服務(wù)質(zhì)量、服務(wù)費(fèi)用等內(nèi)容。物業(yè)管理公司無權(quán)單方漲價，如果物業(yè)公司單方漲價或提出不合理條件等違反物業(yè)合同約定的事項，業(yè)主或業(yè)主委員會可向人民政府價格主管部門或房地產(chǎn)行政主管部門投訴，各主管部門或房地產(chǎn)行政主管部門也應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對物業(yè)服務(wù)收費(fèi)的監(jiān)督。

貓膩

精裝修房質(zhì)量問題糾紛多多

所謂精裝修房，就是開發(fā)商交房時已對房子進(jìn)行了全面裝修，業(yè)主只要添加些家具等物件就可入住的房子。與毛坯房相比，精裝修房可為業(yè)主節(jié)省大量的時間，減少精力的耗費(fèi)，同時由于開發(fā)商集中采購，可用同樣的價格選擇更好的優(yōu)質(zhì)材料。

目前惠州也有不少以精裝房出售的樓盤，精裝房出現(xiàn)質(zhì)量問題并不少見，之前萬-科就曾被曝出“毒地板”事件。在該事件中，涉及萬-科在全國的眾多項目。除了萬-科裝修被稱有問題之外，惠州本地也有不少樓盤同樣陷入了裝修質(zhì)量的漩渦。位于惠博沿江路的某小區(qū)精裝房出現(xiàn)地板起翹、墻面發(fā)霉、天花板漏水等質(zhì)量問題，使得眾多業(yè)主組織集體維權(quán)。廣告宣傳中以高檔的精裝修為賣點，但隨后部分業(yè)主卻在收樓過程中發(fā)現(xiàn)質(zhì)量問題頻出，開發(fā)商被質(zhì)疑壓縮成本獲取利潤，犧牲質(zhì)量。

律師支招

雙方將精裝房標(biāo)準(zhǔn)寫入合同附件中

韋*州表示，我國到目前為止，仍沒有對精裝修房提出明確標(biāo)準(zhǔn)的規(guī)定，也沒有關(guān)于精裝修房屋買賣合同的統(tǒng)一示范本。這導(dǎo)致精裝修房屋市場混亂，業(yè)主與開發(fā)商之間就精裝修房屋質(zhì)量的糾紛不斷。

他提醒，買賣雙方應(yīng)當(dāng)對房屋的質(zhì)量、裝飾、設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)在合同附件中進(jìn)行非常詳細(xì)的約定，并對達(dá)不到約定標(biāo)準(zhǔn)的，約定明確的處理方式。只有簽好一份雙方權(quán)利義務(wù)明晰的合同，買家才能較好地維護(hù)自己的合法權(quán)益。