不動產(chǎn)質(zhì)押存在嗎

《擔(dān)保法》第37條規(guī)定的不得用于抵押的財產(chǎn)，該財產(chǎn)不能用于質(zhì)押。抵押與質(zhì)押，除了在是否轉(zhuǎn)移占有和公示方式上存有根本的區(qū)別之外，在其他方面并無本質(zhì)的不同，因此不得抵押的財產(chǎn)理所當(dāng)然也不得用于質(zhì)押。如：土地所有權(quán);耕地、宅基地、自留地、自留山等集體所有土地的使用權(quán);學(xué)校、幼兒園、醫(yī)院等以公益為目的的事業(yè)單位、社會團(tuán)體的教育設(shè)施、醫(yī)療衛(wèi)生設(shè)施和其他社會公益設(shè)施;被依法查封、扣押、監(jiān)管的財產(chǎn)等等。這些財產(chǎn)都不得用于質(zhì)押，如用于質(zhì)押的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定質(zhì)押無效。

出質(zhì)人必須將不動產(chǎn)移交于質(zhì)權(quán)人實(shí)際控制、占有。不動產(chǎn)移轉(zhuǎn)占有雖然比較困難，但出質(zhì)人將出質(zhì)的不動產(chǎn)移交質(zhì)權(quán)人占有是不動產(chǎn)質(zhì)押生效的要件，出質(zhì)人只有將出質(zhì)的不動產(chǎn)移交于質(zhì)權(quán)人，質(zhì)權(quán)人實(shí)際控制、占有了該不動產(chǎn)，質(zhì)押才能生效。否則，質(zhì)押不生效。在確定是否“移轉(zhuǎn)占有”上，要把握住兩條：一是移轉(zhuǎn)占有為確已完成的實(shí)際占有，而不能采用間接占有、推定占有的占有方式;二是質(zhì)權(quán)人占有不動產(chǎn)須持連續(xù)狀況，直到債權(quán)消滅為止。對于以不動產(chǎn)設(shè)質(zhì)后，質(zhì)權(quán)人讓出質(zhì)人代為占有該不動產(chǎn)的;質(zhì)權(quán)人占有出質(zhì)的不動產(chǎn)后，因?qū)|(zhì)物保管困難等原因，又將該不動產(chǎn)返還給出質(zhì)人占有的;以及質(zhì)權(quán)人行使質(zhì)權(quán)前放棄了對不動產(chǎn)占有的情況的，均應(yīng)認(rèn)定該不動產(chǎn)質(zhì)押無質(zhì)權(quán)設(shè)定的效力。

質(zhì)權(quán)人占有的不動產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)與質(zhì)押合同載明的出質(zhì)的不動產(chǎn)相一致。最高人民法院關(guān)于適用《擔(dān)保法》的司法解釋第89條規(guī)定了“質(zhì)押合同中對質(zhì)押的財產(chǎn)約定不明或者約定的出質(zhì)財產(chǎn)與實(shí)際移交的財產(chǎn)不一致的，以實(shí)際交付占有的財產(chǎn)為準(zhǔn)”。我們認(rèn)為，該規(guī)定是針對動產(chǎn)質(zhì)押所作出的，對于不動產(chǎn)質(zhì)押，應(yīng)本著合同效力從嚴(yán)掌握的原則，不宜參照此執(zhí)行。如果合同上載明出質(zhì)的不動產(chǎn)，與實(shí)際移交質(zhì)權(quán)人占有的不動產(chǎn)不一樣的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定質(zhì)押無效，質(zhì)權(quán)人以實(shí)際占有的不動產(chǎn)主張質(zhì)權(quán)的，不應(yīng)予以支持。

我國法律承認(rèn)不動產(chǎn)質(zhì)押嗎

我國《擔(dān)保法》關(guān)于質(zhì)押一章，只對動產(chǎn)質(zhì)押和權(quán)利質(zhì)押作了規(guī)定，而對不動產(chǎn)質(zhì)押未作規(guī)定，因此，對于不動產(chǎn)能不能用來設(shè)定質(zhì)押，法律是否承認(rèn)不動產(chǎn)質(zhì)押有效的問題，在審判實(shí)踐中就存在著很大的爭議。

有人認(rèn)為，我國《擔(dān)保法》作為一部專門規(guī)定擔(dān)保問題的法律，在立法時必然會考慮到它的完整性和規(guī)范性，既然擔(dān)保法對動產(chǎn)質(zhì)押作了明確的規(guī)定，決不可能遺漏與之相對應(yīng)的不動產(chǎn)質(zhì)押問題。按照物權(quán)法定主義這一民法的一般原則，當(dāng)事人對質(zhì)押標(biāo)的物是不能任意約定的，擔(dān)保法對質(zhì)物的規(guī)定當(dāng)屬強(qiáng)制性規(guī)定。也就是說，擔(dān)保法未規(guī)定不動產(chǎn)質(zhì)押，就是否定不動產(chǎn)質(zhì)押這種擔(dān)保形式，當(dāng)事人以不動產(chǎn)設(shè)定質(zhì)押的，于法無據(jù)，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為無效，債權(quán)人無權(quán)要求以質(zhì)押的不動產(chǎn)折價或者以拍賣、變賣該不動產(chǎn)之價款優(yōu)先受償。

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