案例回放

2015年3月，董先生與某信息公司簽了由某開發商開發的房屋團購協議，約定董先生支付8000元團購費，享受總房款8%的團購優惠，并與購房時的現場優惠累加計算。

同日，董先生與開發商簽訂房屋認購書，購買該小區房屋一套，并約定如參加團購，將享受購房款折扣及費用減免優惠，解釋權在開發商。協議簽定后，董先生依約向信息公司支付8000元團購費，認購定金5萬元。在簽訂房屋買賣合同過程中，董先生與開發商就房屋價格計算方式發生爭議。董先生認為，團購優惠應與購房優惠累加計算。開發商認為，參加團購是享受購房優惠的前提，該購房優惠價格已經將團購優惠包含在內，遂引發訴訟。

法庭審判

原告訴稱：信息公司受被告之委托，就被告開發的商品小區組織團購，言明參加團購可享受總房款8%的團購優惠外，還可享受購房時的現場優惠，故兩個優惠應當累加計算，現被告解釋購房優惠已包括團購優惠之內。由于條件的變動，使原告受到不實情況之誘惑，故要求解除協議，退還定金5萬元。

被告辯稱：參加團購是購房時的優惠，購房優惠是另一種的優惠條件，既已享受了優惠，不能重復享受，且協議約定被告擁有解釋權。

法院經審理后查明：簽訂房屋買賣合同過程中，雙方因房屋價格計算方式發生分歧。由于系被告提供的格式合同，因此，應當以原告針對合同的理解解釋為準。被告認為，參加團購是享受購房優惠的前提，該購房優惠價格已將團購優惠包含在內，兩者不能疊加，且協議約定解釋權在于被告。于是雙方最終未訂立商品房買賣合同。

法院認為：房屋認購書中被告承諾的購房優惠并未明確表明是否已包含了先前團購優惠，雙方無法就優惠后的實際價格達成一致意見，最終導致雙方未能簽訂房屋買賣合同，屬于法律上規定的不能歸責于雙方的事由，購房定金應退還。

律師點評

在本案中，由于約定不明，原、被告雙方因購房優惠與團購優惠關系的理解及運用發生了分歧，從而就房屋實際購房價格無法達成一致意見，使雙方未能訂立購房合同。買賣房屋的目的無法成就，屬于不可歸責于當事人雙方的事由，導致房屋買賣合同未訂立的情形，雙方予以返還。

事實上，在當今社會上導致不可歸責于當事人雙方的事由，導致房屋買賣合同未訂立的情形，不局限于上述一種情況。為此，律師提醒，房屋認購書、中介合同等實質為預約合同，違反約定內容將承擔相應的違約責任，產生不可歸責行為，雙方返還。因此，對于房屋的價款計算、付款條件、貸款的數額、成立的條件，應當進行明確約定，從而保證房屋買賣活動的順利進行，同時方便追究違約責任。

相關法規

1、《合同法》第四十四條第一款規定，依法成立的合同，自成立時生效。第九十四條規定，有下列情形之一的，當事人可以解除合同：

(一)因不可抗力致使不能實現合同目的;

(二)在履行期限屆滿之前，當事人一方明確表示或者以自己的行為表明不履行主要債務;

(三)當事人一方遲延履行主要債務，經催告后在合理期限內仍未履行;

(四)當事人一方遲延履行債務或者有其他違約行為致使不能實現合同目的;(五)法律規定的其他情形。

2、《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第二十三條規定，商品房買賣合同約定，買受人以擔保貸款方式付款，因當事人一方原因未能訂立商品房擔保貸款合同并導致商品房買賣合同不能繼續履行的，對方當事人可以請求解除合同和賠償損失。因不可歸責于當事人雙方的事由未能訂立商品房擔保貸款合同并導致商品房買賣合同不能繼續履行的，當事人可以請求解除合同，出賣人應當將收受的購房款本金及其利息或者定金返還買受人。