房地產抵押評估有哪些注意事項

1.房地產抵押中價值的構成與其它情形下房地產價值構成的不同

房地產抵押是對債權的一種擔保形式，房地產的抵押價值應能充分保證對抵押人債務的清償能力。房地產的抵押價值應是在處置抵押物時可實際用于償債的部分。由于在處置抵押房地產所得價款中土地使用權出讓金和稅金將優先交付國家，剩余部分才能使債權人優先受償。因此，在用成本法評估房地產抵押價值時，不應計入應交國家的土地使用權出讓金和稅金，在用市場比較法和收益法評估房地產抵押價值時，也應從比較價值和收益折現價值中扣除土地使用權出讓金和稅金。

2.評估時的預測分析

資產以及一般性的房地產交易中轉讓、出租等其它類型的價值評估，是對財產當前現實價值的評估。而房地產抵押評估是為了對債權進行擔保，該價值評估是對未來債務清償價值的評估，因此房地產抵押評估應充分考慮未來抵押期間房地產市場的變化情況。

3.抵押房地產土地使用權的狀況以及土地使用權出讓金的交付

土地價值將占到一般商品房房價總價的20～40﹪，因此地價是房地產抵押價值的一個重要組成部分。而地價中包含的國有土地使用權出讓金是不能作抵押的。房地產抵押人得到的土地所有權和土地使用權性質可能是國有的，也可能是集體的;取得土地使用權的方式可能是有償的，也可能是無償的，己支付的土地使用權出讓金或轉讓金可能是全部的，也可能是部分的。這些都將影響房地產抵押評估價值。因此，在評估前，一定要弄清這些情況，才能準確地進行價值評估。比如：集體所有的土地使用權轉讓時，需要辦理國家征用手續，因此在決定集體土地上的房屋抵押價值時，不僅要扣除土地使用權出讓金，還要扣除有關的征地費用;對于無償劃撥的國有土地使用權，在評估其抵押價值時，一定要扣除補償地價的費用;對于有償出讓的土地使用權，在評估其抵押價值時，一定要了解其出讓金的交付情況等等。各地政府對國有土地使用權出讓金或轉讓金支付的要求也是各不相同的，有要求一次付清的，有要求分若干次付清的，也有補交多少出讓金，相應批準多少面積房產銷售的。因此，評估人員一定要注意分清上述各種情況，不應因地價情況不明而造成估價不實。

4.關于房地產的再次抵押

按照《房地產法》和《擔保法》的規定，同一宗房地產可以設定兩個以上的抵押權，即房地產抵押后，該房地產的抵押價值大于所擔保債權的金額部分可以再次進行抵押，但再次抵押金額不得超出房地產抵押價值的余額。因此，評估人員在評估再次抵押房地產抵押價值時，應在報告中明確說明是否已扣除前一次擔保的債權金額，以免發生誤導。

5.關于個人住房擔保貸款的特殊性

個人住房擔保貸款是購房人在先付首期房款后，與銀行簽訂以其所購房屋作為抵押物的抵押貸款，銀行將余款一次性貸給購房人，購房人在一定期限內分次償還。其抵押特點是：①抵押折扣率一般較低，一般是50～70﹪;②抵押期較長，最長年限可達30年;③還款形式為按月或季分次償還。因此對個人住房抵押價值評估時，評估基準時點一般應選用住房交付日期。只有這樣，才能使住房的抵押價值與住房的買賣價格的狀態條件相一致。

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