如何進行房地產抵押

房地產抵押，是指抵押人以其合法的房地產以不轉移占有的方式向抵押權人提供債務履行擔保的行為。債務人不履行債務時，抵押權人有權依法以抵押的房地產拍賣所得的價款優先受償。

依法取得的房屋所有權連同該房屋占用范圍內的土地使用權，可以設定抵押權。以出讓方式取得的土地使用權，可以設定抵押權。

房地產抵押，應當憑土地使用權證書、房屋所有權證書辦理。

房地產抵押，抵押人和抵押權人應當簽訂書面抵押合同。

設定房地產抵押權的土地使用權是以劃撥方式取得的，依法拍賣該房地產后，應當從拍賣所得的價款中繳納相當于應繳納的土地使用權出讓金的款額后，抵押權人方可優先受償。

房地產抵押合同簽訂后，土地上新增的房屋不屬于抵押財產。需要拍賣該抵押的房地產時，可以依法將土地上新增的房屋與抵押財產一同拍賣，但對拍賣新增房屋所得，抵押權人無權優先受償。

房地產抵押權實現后如何清償

在房地產抵押權實現后，處分房地產所得的金額，應當依下列順序分配：

(一)支付處分抵押房地產的費用；

(二)扣除抵押房地產應繳納的稅款；

(三)償還抵押權人債券本息及支付的違約金；

(四)賠償因債務人違反合同而對抵押權人造成的損失；

(五)剩余金額交還抵押人。

三、房產交接要注意哪些問題

（一）進行水電煤抄表，并計算金額，確定上下家各自承擔的份額

上下家應在雙方交接房屋時作好此項工作，以免交房后雙方在這些小費用上扯皮。現在上海的水電是依附于房子存在的，一旦房子產權轉移，該房屋中的相應水電設施也必然轉移，不需要變更戶名。

但煤氣不同，它還是有戶名的，如果戶名不更改，原房東可以憑原安裝煤氣的單據將煤氣設施移走，新產權人只能重新花錢申請煤氣設施，因此在房屋交易結束后，在交房時買賣雙方不要忘了辦理煤氣的更名手續。

（二）辦理有線電視的結算和更名手續

買賣雙方在房屋買賣交易后一般不會忘了結算水電煤的相關費用，但對有線電視往往會忽視掉，其實有線電視和煤氣一樣，在安裝時有一筆初裝費，也不是依附在房屋上的，可以變更戶名。而且現在大多的有線電視費的繳納有滯后性，很可能原屋主推遲了很多的有線電視費沒有繳，所以在交易后交房時，除了對有線電視的費用進行結算外，還不能忘記進行有線電視的更名手續。

（三）辦理維修基金、物業管理費的結算和更名手續

房屋交易后還有維修基金和物業管理費的結算，維修基金由于數額較大，大多的買賣雙方都會注意到這個問題，結算和更名的手續一般不會忘記。而物業管理費由于數額不大，很多買賣雙方往往會忽略掉這個問題。

（四）辦理相關戶口轉出入手續

由于現在投資客增多，對他們來說根本不存在戶口的遷進遷出問題，所以戶口問題往往被忽視，但這往往會影響到日后買家的戶口遷入。為了今后交易雙方的方便，一定不要忘了將戶口問題解決掉。

（五）交房交接書

對很多買賣雙方來說，在交接了上述事項后往往會忘了簽房屋交接書。一些大型中介公司可能會督促買賣雙方簽交房交接書，以確認買賣雙方的最后交房行為。交房交接書其實是個雙刃劍，簽和沒簽往往會達成不同的后果。

以上就是關于“如何進行房地產抵押，房地產抵押權實現后如何清償”這個問題的解答。房地產是一個價值很高的東西，所以在處理這方面的問題時一定不能馬虎大意，否則就會得不償失。那么在這個問題上如果您還有什么疑惑，律霸網也提供律師在線咨詢服務，歡迎您進行法律咨詢。