一、抵押合同該如何簽訂
根據《中華人民共和國擔保法》第六十條的規定,借款合同可以附最高抵押合同,主合同必須約束最高抵押合同。這是因為按傳統抵押制度,抵押權應隨其所擔保的債權成立而成立。是對已經發生的債權作擔保,而最高額抵押合同,由于設立在先,主債權一般尚未發生或未完全發生。但某一客戶貸款在同一時間內,并非只有最高額抵押方式,也可能有其它擔保方式。比如因貸款余額超過最高限額或標的等原因,所以新增貸款需另提供擔保。
因此每次簽訂主合同同時,一定要標明其以上合同系某字號最高抵押合同,否則,會涉嫌合同的歧義造成抵押權部分或全部喪失。在抵押合同簽訂時,借款人必須在借款前向貸款人遞交具體的借款計劃,并提供表明貸款合同用途的書面文件。如借款申請書、借款憑證、展期還款協議、授權委托書、變更本合同條款的協議、抵押物品清單和貸款人要求借款、抵押人提供的其他有關材料等。
二、如何確定抵押的時間
如何確定抵押貸款時間長短,就抵押貸款方式而言,傳統抵押權在設立時,所擔保的債權是已經確定的,屬時點上的貸款債權。最高額抵押擔保是一定期限內連續發生的債權,屬時期上的貸款債權。怎樣確定最高額抵押中“一定期間內連續發生的債權”的時間長短。目前尚無明確的規定,有的信貸員與客戶一約定就是3-4年,似乎一勞永逸,時間的確定根據客戶提供的抵押物屬性而定。
一般而言抵押物系動產,因其價值變化大而宜約定一年;抵押物是不動產,因其價值變動小宜約定二年;既有動產又有不動產的,按其價值構成比例加權平均測算,同時,在實際操作中,抵押人一般都是借款,且借款人在繼續經營的情況下,是不可能把貸款還清的。
因此對一般企業抵押貸款可以使用最高額抵押,就是將抵押人的資產一次性辦理抵押,或期限長一點,按抵押人與抵押權人雙方確定的抵押資產值簽訂抵押合同,并以不超過抵押值為尺度,作為借款的最高額抵押貸款限額,在最高額貸款限額內,貸款人向借款人發放的貸款由抵押人擔保,不再逐筆辦理抵押貸款。
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