法律咨詢：

家里有3套房，都是我婚前買的（我現已結婚，有一小孩），每個房產證上都有我與父母的名字，房子都是我18歲后買的，但只有一套我出了小部分貸款，其余房款為我父母出，現與父母不和，想分家，請問我能分多少？我的理解是房產證上并未有每個人房屋所有權比例，既然寫了我的名字應該就算贈予我相應的三分之一權益吧，該類案件的判定依據僅僅是出資比例嗎那房產證上名字不就形同虛設了嗎？

律霸網律師回答：

房屋產權以登記為準，登記在誰的名下產權就應當歸誰所有，和是否參與房貸，是否有實際出資并沒有必然聯系。既然三套房屋都有你的名字，那么你是房屋共有人，有權要求分割房屋。在房產證上沒有注明你的份額的情況下，那么你們三人應當平均分割該房屋，也就是你有三分之一的權利。所以根據你描述的情況，對你提出的問題詳細解答如下：

1，關于該房屋共有性質的問題。房屋產權以登記為準，且分為按份共有和共同共有兩種類型，一般情況下，如果房產證上明確注明共有人各自的份額的，那么屬于按份共有，分割時按照各自的份額或者比例分割即可。如果房產證上沒有明確注明各自的比例份額，那么應當屬于共同共有，分割時共有人平均分割即可。你家里的三套房屋都登記在你和你父母的名下，而且沒有注明你們三個人的比例，那么應當認定為共同共有，分割房屋時你們三人平均分割，即每人分割三分之一即可。而屬于你自己的三分之一，因為該房屋是你婚前購買的，所以應當認定是你婚前個人財產，歸你個人所有，和你的配偶、孩子都沒有關系。

2，關于房屋如何分割的問題。你作為共有人可以要求對你共有的房屋進行分割，如果還有其他財產和你父母的財產混同的，也可以要求分割，統稱為分家析產。因為你沒有提到其他財產，所以這里對你三套房屋的分割做下解答。由于三套房屋都有你的名字，所以每一套房屋你都可以要求分割三分之一，那么具體的分割形式你們可以選擇的有很多。如果三套房屋價值相同，那么你們可以協商將一套房屋去掉你父母的名字，另外兩套房屋去掉你的名字，這樣相當于你們三人各分割到一套房屋。如果三套房屋價值不同，那么最好還是分別進行分割。三套房屋可以進行出售，然后你和你父母三人平均分割房價款，也可以將房屋產權確定歸一人所有，然后補償兩外兩個人相應房價款就可以了。這里需要說明的是，分割時房屋的價值應當以實際價值為準，也就是現在的市價。你們三人如果能夠對房屋的價格做協商，確定一個價格，進行分割即可。如果無法協商或者無法定價，那么只能委托房屋管理評估機構做鑒定，根據鑒定結論確定房屋實際價值。

3，關于分割時應當注意的問題。（1）父母對你的贈與成立，你有權分割。三套房屋是你成年后購買的，也登記在你名下，屬于你父母對你的贈與。對于房屋贈與來說，一旦房屋登記在受贈人的名下，贈與就成立了，沒有法定情形不得撤銷。所以你父母對你的贈與成立，你是所有權人，隨時可以要求分割房屋，這是你的權利。（2）分割房屋和出資、還貸情況無關。你上面提到這三套房屋你并沒有實際出資，也僅僅是參與了少量還貸。其實這并不影響你對房屋的產權，既然登記在你名下相應產權就歸你所有了，屬于父母對你的贈與。所以根本不需要你出資，也不需要你還貸，你即便是沒有任何出資和還貸行為，你也仍然享有這三套房產中三分之一的份額的，所以這個顧慮你可以排除。（3）分割房屋后應當做變更登記。你和父母協商分割后，無論選擇上述那種方案，只要房屋還保留，你們應當及時到房管局辦理過戶登記。歸個人所有的就變更在個人名下，歸兩個人共有的就變更到兩個人名下即可，如果分割后沒有及時辦理變更登記，那么房屋產權仍然不發生轉移，你們共有的狀態也不發生改變，所謂的分割在法律上也不產生效力，所以應當在分割達成一致后及時變更登記。（4）爭議的處理方式。你和父母盡量協商處理，不管有什么矛盾，畢竟都是一家人，遇到事情應當好好商量，以協商為主。協商一致后，你們可以簽訂分割房產或者共同的家庭財產協議，將如何分割如何補償什么時間辦理變更登記等事由約定清楚即可，協議是一定要簽訂的，過戶的時候也需要用。如果的確無法協商，那么也只能訴諸于法律，通過起訴的途徑來解決了?？梢缘椒课菟诘胤ㄔ浩鹪V，要求分割你對這三套房產三分之一的份額進行分割。4，關于本案的總結意見。房屋產權以登記為準，既然三套房屋都有你和你父母的名字，那么對于三套房屋，你有享有三分之一的份額，作為共有人你有權要求對三套房產進行分割。建議協商解決，簽訂分割協議后將房屋過戶即可，如果無法協商，可以到法院起訴，要求分割屬于你的三分之一的份額。

1，關于房屋產權的法律規定：

《物權法》第九條不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，經依法登記，發生效力；未經登記，不發生效力，但法律另有規定的除外。第十七條不動產權屬證書是權利人享有該不動產物權的證明。不動產權屬證書記載的事項，應當與不動產登記簿一致；記載不一致的，除有證據證明不動產登記簿確有錯誤外，以不動產登記簿為準。2，關于房屋共有及分割的法律規定：

《物權法》第九十三條不動產或者動產可以由兩個以上單位、個人共有。共有包括按份共有和共同共有。第九十五條共同共有人對共有的不動產或者動產共同享有所有權。第一百條共有人可以協商確定分割方式。達不成協議，共有的不動產或者動產可以分割并且不會因分割減損價值的，應當對實物予以分割；難以分割或者因分割會減損價值的，應當對折價或者拍賣、變賣取得的價款予以分割。第一百零三條共有人對共有的不動產或者動產沒有約定為按份共有或者共同共有，或者約定不明確的，除共有人具有家庭關系等外，視為按份共有。《民法通則》第七十八條財產可以由兩個以上的公民、法人共有。共有分為按份共有和共同共有。按份共有人按照各自的份額，對共有財產分享權利，分擔義務。共同共有人對共有財產享有權利，承擔義務。

相關法律知識：

在分家析產時，應注意這樣幾點：