一、一房二賣糾紛的類型及特點

審判實踐中，根據不同的引發原因，典型的一房二賣糾紛主要有三種類型：一是單純就一套房屋分別與兩個真實買受人簽訂買賣合同而引發的一房二賣糾紛。二是商品房開發建設中的以房頂賬行為引發的一房二賣糾紛;三是開發商為套取銀行貸款而簽訂虛假買賣合同而引發的一房二賣糾紛;其中第一種是比較傳統的一房二賣糾紛，而第二、三種是近期審判實踐中新出現的糾紛類型。我們在此對這三類糾紛的不同表現和特點分別探討。

(一)傳統的一房二賣糾紛及特點

在銷售商品房時，開發商就同一套待售房屋分別與兩個買受人簽訂商品房買賣合同，但僅能向一個購房人交付房屋并辦理過戶而引發糾紛。在此，兩個買受人的意圖都是真實的，簽訂的也多為正式的商品房買賣合同，預售手續基本齊備。這一類別出現的時間最早，在此稱其為傳統的一房二賣糾紛，近年來在一房二賣糾紛中的比例在下降。

(二)商品房開發建設中的以房頂賬行為引發的一房二賣糾紛及特點

這類糾紛在近期的審判實踐中處于上升趨勢。在開發建設中，開發商將建設工程發包，因資金周轉等問題不以現金方式結算給付，而與承包方協商用開發建設中的房屋抵頂工程款，此情況有時也發生在開發商與建設材料的供應商之間。一般以債務人(即開發商)作為出賣人、將債權人(即承包方或材料供應商)作為房屋買受人、選定一套雙方認為價格合適的房屋并將欠付的工程款數額約定為購房款，抵頂時視為以債權支付了購房款來購買房屋。而在商品房銷售中，又將房屋通過正常的銷售方式賣與其他買受人。其中一個買受人發現自己所購房屋被另一買受人占有使用或已過戶至另一買受人名下，要求出賣人(即開發商)向己方履行義務從而產生糾紛。此即以開發建設過程中的以房頂賬行為引發的一房二賣糾紛。

根據審判實踐，此種糾紛的特殊性主要有兩點：第一、簽訂合同形式的特殊性。抵頂發生時，建設工程多剛完工甚至尚未完工，尚無法簽訂正式的商品房買賣合同，出賣人與買受人(即工程承包方或材料供應商)簽訂認購書以房屋抵頂工程款并確認雙方權利。訴諸法院時，也只能提交認購書作為其主張權利的依據。第二、房款支付方式的特殊性。在房屋交易過程中，買受人是以事先存在的債權抵頂房款，因此并不存在房款的實際支付流轉，一般也無法提供正規的支付憑據以確定支付時間。這些特殊性都會增加審理工作的復雜性和難度，我們將在后文中探討其審查方式。

(三)開發商為套取貸款簽訂虛假買賣合同引發的一房二賣糾紛

開發商以房屋買賣之名行套取銀行貸款之實。主要方式是開發商以他人名義與自己簽訂房屋買賣合同，并以此買受人名義向銀行申請貸款用以支付部分房款，開放商將房屋所有權轉移至此買受人名下，銀行發放貸款后，開發商并不將此房屋實際交付。在商品房銷售過程中，開發商又就此房屋與另一真實買受人簽訂房屋買賣合同并交付占有使用，后買受人發現房屋所有權已登記在他人名下，故訴至法院，要求開發商辦理過戶登記而產生糾紛。此類糾紛即為開發商為套取貸款簽訂虛假買賣合同而引發的一房二賣糾紛。

此類一房二賣糾紛的主要特點是法律關系復雜。除出賣人與兩位買受人的房屋買賣合同關系外，還涉及到買受人與銀行的借貸合同關系，買受人與銀行的抵押合同關系，以及銀行對于房屋的抵押權關系，所以在審判實踐中，即使對買賣合同糾紛解決完畢后，實際還存在許多待解決的法律問題。

二、一房二賣糾紛的審查重點及法律適用

對不同類型的糾紛進行審理，應根據其不同的特點而采取不同的針對性審查方式：

(一)傳統的一房二賣糾紛的審查重點及法律適用

對于這類糾紛，司法實踐中已經有比較成熟和統一的做法，由于兩個真實買受人分別簽訂的買賣合同都為有效合同，一般按照已經辦理房屋所有權變更登記、合法占有房屋以及買賣合同成立先后等順序確定權利保護順位。例如，甲將同一商品房出先后出售給真實買受人乙和丙，后糾紛訴至法院，要確定乙、丙對于爭議房屋的歸屬，首先審查乙與丙是否取得所有權變更登記，若乙已經依據買賣合同辦理所有權變更登記，則可判令其取得房屋所有權，若均未辦理登記，則依據合法占有房屋的先后判令歸屬，若均未占有房屋，則依據二者買賣合同成立先后確定權利，對于這類一房二賣糾紛的審理，審判實踐中爭議不大，在此不作詳論。

(二)以房頂帳引發糾紛的審查重點及法律適用

此類糾紛相對復雜，為方便論述，我們來舉例說明：某開發商甲將樓盤部分開發建設工程發包給施工人乙，在施工結算時，因甲資金周轉問題無法立即支付工程款，便與乙協商，將此樓盤內臨街最西側8號越層商鋪轉讓給乙抵頂全部工程款300萬元，由甲作為出賣人、乙作為買受人簽訂認購書，約定由乙認購此樓盤8號商鋪，預計建筑面積200平，總房款300萬元整，簽訂認購書當日交齊房款。實際以工程款抵頂房款，并無現金支付。但乙自認抵頂完成，再未向甲主張工程款，只等房屋交付。后樓盤對外銷售時，甲將此商鋪出售給丙，與丙簽訂商品房買賣合同并將房屋交付丙使用，之后，乙發現丙入住裝修，遂訴至法院，要求甲交付房屋。

根據前文所論述的特點，此類糾紛中，審查重點是認購書的效力問題，既要確定認購書是否可以等同于商品房買賣合同而作為主張交付房屋辦理過戶的依據。認購書效力不同，會直接導致不同的審理結果。以此案為例，若甲乙之間認購書經審查不具備買賣合同效力。那么從性質而言，此認購書就是以將來簽訂商品房買賣合同為目的的預約合同，預約合同以承諾訂立買賣合同為雙方的約束，而不產生交付房屋的義務，乙以認購書為依據主張甲交付房屋不能獲得支持。丙依據合法有效的商品房買賣合同而取得的對房屋的占有將獲得保護。若乙簽訂認購書后先行占有了房屋，后丙訴至法院，則在確認甲乙之間認購書不具備買賣合同效力后，乙對于房屋的占有則失去了合法依據，乙需將房屋返還。但相反，若經審查若確認甲乙之間認購書具備合同效力，則此案轉化為兩個有效買賣合同的問題，處理方式與傳統一房二賣糾紛相同。故，此類糾紛核心問題即認購書的效力審查問題，要認定認購書是否具備合同效力，應從兩方面進行審查：

第一、審查甲乙簽訂的認購書性質上是否可認定為商品房買賣合同。最高人民法院在《關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第5條規定：商品房的認購、訂購、預訂等協議具備《商品房銷售管理辦法》第十六條規定的商品房買賣合同的主要內容，并且出賣人已經按照約定收受購房款的，該協議應當認定為商品房買賣合同。此解釋表明，雙方訂立正式的商品房買賣合同并非買賣關系成立的必備條件，在一定條件下，認購書可認定為商品房買賣合同的性質。司法解釋做了形式和實質兩方面的規定。形式上要求認購書中對于商品房買賣合同的主要內容作以約定，《商品房銷售管理辦法》對于商品房買賣合同應當明確的主要內容采取列舉的方式列明了十二項并在第十三項中以雙方約定的其他事項作為兜底條款。筆者認為，《商品房銷售管理辦法》第五條中列舉的十三項內容應為指導性條款而非強制性條款，即商品房買賣合同雖應當具備列舉內容，但并非要求全部具備方能生效。況且，此十三項內容中并非所有內容在簽訂認購書階段即能夠確認，若要求十三項內容全部具備，則失去了司法解釋賦予認購書以買賣合同性質的初衷。故審判實踐中不宜僵化認為認購書必須具備列舉的全部內容，若在認購書中，雙方對房屋情況、價款及給付、交付時間等主要條款已達成一致，主要權利義務已經約定明確，認購書具有確定性和可履行性，即可認為此認購書具備商品房買賣合同的主要內容，符合形式要件。實質要件要求出賣人已經按照約定收受了購房款，即雙方已開始履行合同。稱其為實質要件，是因為在合同法理論上，合同實際履行是雙方以行為表示受合同約束并認為此交易已經實際達成的體現。在認定合同履行時，要對房款支付時間作出確認，以確定買受人履行支付義務。但在以房頂賬情況下，并不存在通過現金或轉賬的支付行為，何時應當視為房款已實際支付?筆者認為，以房頂賬本質上是乙方用債權抵頂了購房款，結合雙方意思表示，抵頂達成協議后，乙即喪失了向甲方索要工程款的權利，其對工程款的債權請求權轉化成了要求甲履行認購書的債權請求權，即雙方簽訂認購書同意抵頂時，乙方的債權即告消滅，此債權消滅即可視為支付房款的行為。但需注意，房款已經支付需要以存在合法債權為前提，才存在將消滅債權的行為視為支付房款，故法院需對債權的真實合法進行審查。實踐中有觀點認為只要債權人和債務人對債權予以認可，法院無需具體審查，筆者認為此說不妥，如前所述，債權是否真實存在直接影響著認購書性質，從而直接影響另一買受人乙的合法權益，因此，不宜直接適用自認原則，需結合相關證據進行綜合審查，此觀點與《最高人民法院關于民事訴訟證據的若干規定》第十三條的規定相一致。若經審查，甲乙的債權債務并不合法存在或已然清償，則此認購書的簽訂即失去了事實基礎，也不符合出賣人已收受房款的實質要件，則此認購書不具備買賣合同的性質。

第二、若可認定為商品房買賣合同，審查其是否合法有效而得以履行。

認定認購書具備商品房買賣合同的性質，乙能否據此主張權利，還須進一步審查。根據《關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第二條的規定，出賣人需在訴訟前，取得商品房預售許可證明，否則，商品房預售合同將被認定為無效。債權人和債務人之所以在以房頂賬時簽訂認購書確認權利義務，多因出賣人當時并不具備商品房預售許可證明等手續，無法簽訂正式的預售合同，因此，在審判實踐中，需審查出賣人是否取得涉案房屋的商品房預售許可證明，來確認認購書是否合法有效的買賣合同。若甲未取得預售許可證明，則甲與丙之間的合同亦因此無效，乙和丙各自向甲主張賠償，都無權再主張房屋的交付。

(三)為套取貸款簽訂虛假合同引發糾紛的審查重點及法律適用

仍以開發商甲為例，甲將其開發的住宅一座賣與丁并簽訂商品房買賣合同，后丁支付全款，并在數月后辦理入住，入住后屢次要求甲辦理產權未果，后丁查詢發現在其之前甲已就此房與戊簽訂了商品房買賣合同，在銀行辦理《個人住房按揭(抵押)借款合同》并經公證，現在還款期內，房屋產權已登記在戊的名下，抵押權人為該銀行，丁故訴至法院，要求法院確認自己與甲之間的房屋買賣合同有效，確認甲與戊之間的房屋買賣合同無效，要求甲履行合同過戶房屋。要解決此一房二賣而產生的商品房買賣合同糾紛，首先要先審查兩個商品房買賣合同的效力，無論丁是否在訴求中單獨提起合同效力確認之訴。其次要審查甲與戊之間物權轉讓的效力。

第一、甲與戊簽訂的商品房買賣合同因意思表示不真實而無效。我們設定真實購房人丁與甲的買賣合同并無瑕疵，主要討論甲為套取銀行貸款而與戊簽訂的買賣合同。當事人真實意思表示是合同有效的必備要件，本案例中，甲與戊雖然簽訂了買賣合同，但雙方并無房屋交易的真實意思表示，為實現甲套取銀行貸款之非法目的而簽訂買賣合同(注，實踐中戊多為開發商工作人員或親屬，一般對此明知)，屬于合同第五十二條第(三)項中以合法形式掩蓋非法目的的情形，因此甲與戊之間的商品房買賣合同當屬無效。

第二、甲與戊之間的物權變動因買賣合同無效而無效。因房屋所有權已登記至戊的名下，需確認此物權變動無效，方可判令甲履行房屋過戶登記義務將此房所有權轉移至丁的名下，否則，戊取得登記在先，即使甲丁之間買賣有效，也無法直接判令將戊名下房屋轉移登記至甲的名下。在物權法理論上，物權變動分為基于法律行為的物權變動和非基于法律行為的物權變動，因買賣合同而轉移房屋所有權即為基于法律行為的物權變動，根據我國民法通則及物權法的相關規定，因法律行為的物權變動原則上采取債權形式主義。即當事人之間要達成債權合意的意思表示(如買賣合同)并履行登記(不動產)或交付(動產)的法定形式方可產生物權變動的效力。就是說，房屋所有權的轉移除履行變更登記外，還須具備有效的買賣合同方可產生效力。而本案例中，戊雖然取得房屋的所有權登記，但其與甲之間的買賣合同被確認無效，此所有權的轉移缺少合法有效的債權合意，故此房屋的所有權轉移是無效的。因此，丁可依據合法有效的買賣合同取得房屋的所有權，其要求甲將房屋過戶登記至名下。

以上就是律霸網小編為你介紹的法律知識，一般按照已經辦理房屋所有權變更登記、合法占有房屋以及買賣合同成立先后等順序確定權利保護順位，對不同類型的糾紛進行審理，應根據其不同的特點而采取不同的針對性審查方式。