摘要：商品房銷售廣告是商品房銷售市場(chǎng)的主要的營(yíng)銷手段。利益驅(qū)動(dòng)使得虛假?gòu)V告層出不窮，導(dǎo)致商品房銷售糾紛不斷見諸法庭。究其原因是人們對(duì)商品房銷售廣告的法律性質(zhì)認(rèn)識(shí)不足。研究商品房銷售廣告的法律性質(zhì)，并進(jìn)而分析對(duì)虛假?gòu)V告的民事責(zé)任的承擔(dān)。

關(guān)鍵詞：商品房銷售;虛假?gòu)V告;邀約;邀約邀請(qǐng)

一、從一個(gè)案例說起

某開發(fā)商發(fā)布一條廣告，稱其開發(fā)的××花園商品房擁有3000平米的中心花園及網(wǎng)球場(chǎng)。當(dāng)購(gòu)房者入住后發(fā)現(xiàn)，廣告中的3000平米的中心花園變成了現(xiàn)實(shí)的幾百平米，而廣告平面圖中的網(wǎng)球場(chǎng)，現(xiàn)實(shí)中卻是個(gè)臭水潭。購(gòu)房者群起向法院提起訴訟，要求開發(fā)商承擔(dān)違約責(zé)任。在案件審理中，開發(fā)商針對(duì)購(gòu)房者的訴訟請(qǐng)求提出了三點(diǎn)答辯意見：第一，售樓廣告不是向特定的人發(fā)出的，不具備一般邀約的特點(diǎn)。第二，售樓廣告并未對(duì)售房具體內(nèi)容作出具體約定。第三，雙方?jīng)]有明確將廣告內(nèi)容寫進(jìn)合同。因此售樓廣告不具有約束力，開發(fā)商不需要承擔(dān)違約責(zé)任。①

這一案例是一起典型的因商品房銷售中的虛假?gòu)V告引起糾紛的案件。廣告是市場(chǎng)營(yíng)銷的重要一環(huán)，廣告的導(dǎo)向作用在這一領(lǐng)域表現(xiàn)得尤其明顯。因此廣告在商品房銷售市場(chǎng)擁有巨大的影響力。最高人民法院相關(guān)人員就商品房買賣糾紛使用法律司法解釋答記者問時(shí)就透露：目前，90%以上的商品房是通過宣傳廣告進(jìn)行促銷的[1]。正因?yàn)閺V告在商品房銷售市場(chǎng)這樣巨大的作用，導(dǎo)致在商品房銷售中虛假?gòu)V告層出不窮。

二、商品房虛假?gòu)V告的含義及形式

商品房銷售虛假?gòu)V告，是指房地產(chǎn)開發(fā)商為了銷售其所開發(fā)的商品房，通過一定的媒介和形式，采用不真實(shí)的、甚至是欺騙性的、誤導(dǎo)性的宣傳來直接或間接地介紹自己所開發(fā)的商品房的商業(yè)廣告。商品房銷售廣告是一種廣義上的廣告，包括媒體廣告、招貼廣告、售樓書、開發(fā)商在現(xiàn)場(chǎng)制作的廣告牌以及通過樣板房來進(jìn)行的銷售宣傳。其中媒體廣告包括紙質(zhì)媒體，如報(bào)刊雜志等主要以文字或圖像形式發(fā)布的印刷廣告;包括廣播電視媒體，如廣播臺(tái)、電視臺(tái)以視聽音像形式發(fā)布的廣告;還包括網(wǎng)絡(luò)媒體。隨著計(jì)算機(jī)技術(shù)的飛速發(fā)展，網(wǎng)絡(luò)走進(jìn)千家萬(wàn)戶，通過網(wǎng)絡(luò)媒體來對(duì)商品進(jìn)行宣傳受到越來越多的開發(fā)商的青睞。

三、商品房虛假?gòu)V告的內(nèi)容

(一)商品房環(huán)境的虛假?gòu)V告

環(huán)境包括自然環(huán)境和生活環(huán)境。前者如小區(qū)的生態(tài)狀況，房屋的采光、朝向，小區(qū)的綠化率等因素。后者既包括商品房區(qū)域內(nèi)的環(huán)境，如小區(qū)內(nèi)的商場(chǎng)、醫(yī)院、學(xué)校、餐飲、娛樂等配套設(shè)施等;還包括商品房區(qū)域外的環(huán)境，如交通、通訊、購(gòu)物、教育、醫(yī)療等諸多因素。開發(fā)商經(jīng)常在環(huán)境問題上大做文章，進(jìn)行虛假宣傳。