房子漏水墻面開(kāi)裂
新房就有質(zhì)量問(wèn)題的確讓人很頭疼。2005年3月,王先生在蕭山買了一套新房,2008年7月,搬進(jìn)新家,不久后,家里不是漏水就是墻面開(kāi)裂。打那時(shí)起,王先生就再也沒(méi)交過(guò)物業(yè)費(fèi),“房子質(zhì)量不過(guò)關(guān),物業(yè)沒(méi)有修好,就別想拿物業(yè)費(fèi)。”王先生認(rèn)為,物業(yè)從小區(qū)房屋交付時(shí)就開(kāi)始為小區(qū)提供服務(wù),現(xiàn)在自己的房子存在質(zhì)量問(wèn)題,物業(yè)也沒(méi)有及時(shí)幫助解決問(wèn)題,不交物業(yè)服務(wù)費(fèi)合情合理。
多年不交物業(yè)費(fèi),去年,物業(yè)公司無(wú)奈將王先生告上法庭,并要求王先生支付從2008年7月到2012年12月間欠下的5200元物業(yè)費(fèi)。法院最終判物業(yè)公司勝訴,王先生應(yīng)繳納的物業(yè)費(fèi)一分也不能少。
法官解讀業(yè)主敗訴原因
“對(duì)于房屋質(zhì)量問(wèn)題,業(yè)主應(yīng)當(dāng)依據(jù)有關(guān)法律規(guī)定和商品房買賣合同的約定,向開(kāi)發(fā)商主張維權(quán)。”蕭山法院速裁庭諸*祥庭長(zhǎng)解釋,從法律上講,物業(yè)公司與開(kāi)發(fā)商是兩個(gè)獨(dú)立的民事主體,物業(yè)與全體業(yè)主簽的是物業(yè)服務(wù)關(guān)系的合同,物業(yè)無(wú)需對(duì)房屋的質(zhì)量負(fù)責(zé),業(yè)主不能因房屋質(zhì)量問(wèn)題而把對(duì)開(kāi)發(fā)商的不滿轉(zhuǎn)嫁到物業(yè)身上,并以此為由拒交物業(yè)服務(wù)費(fèi)。
停在小區(qū)內(nèi)的摩托車失竊
蕭山業(yè)主童先生不交物業(yè)理由是自己的財(cái)物曾失竊。2010年11月,童先生停在小區(qū)的一輛摩托車被盜,童先生找到物業(yè),要求物業(yè)賠償自己的損失,“車子被偷前我們就簽下物業(yè)服務(wù)合同,現(xiàn)在車被偷了,你們不賠錢,我就不交物業(yè)費(fèi)。”童先生認(rèn)為,物業(yè)應(yīng)對(duì)業(yè)主的財(cái)產(chǎn)負(fù)責(zé),如果物業(yè)不賠損失,那么就有權(quán)不繳納物業(yè)費(fèi)。
在隨后的3年里,童先生就沒(méi)有繳納過(guò)一分物業(yè)費(fèi)。物業(yè)公司多次催討未果,最終將童先生告上法庭,童先生被判應(yīng)當(dāng)支付3年3518元物業(yè)費(fèi)用。
法官解讀業(yè)主敗訴原因
業(yè)主財(cái)物被盜,物業(yè)方也有可能存在過(guò)失,業(yè)主不交物業(yè)費(fèi)為何仍敗訴?
諸*長(zhǎng)認(rèn)為,如果物業(yè)確實(shí)存在監(jiān)管不當(dāng)?shù)倪^(guò)失,童先生的行為還是得不到法律的支持,童先生主張的是摩托車被盜相關(guān)損失,屬于財(cái)產(chǎn)損害賠償糾紛,可以另案向物業(yè)公司提起訴訟。而物業(yè)服務(wù)合同針對(duì)整個(gè)小區(qū)的全體業(yè)主,個(gè)別業(yè)主的特殊抗辯不代表全體業(yè)主的意見(jiàn)。所以法院僅會(huì)對(duì)物業(yè)服務(wù)費(fèi)進(jìn)行裁判。“不同的法律責(zé)任關(guān)系需要分別對(duì)待,業(yè)主不能因?yàn)橹鲝堃豁?xiàng)合法權(quán)益而破壞了另一項(xiàng)合同義務(wù)。”諸*長(zhǎng)提醒道。
違章建筑沒(méi)拆除物業(yè)“無(wú)能”
小區(qū)亂搭亂建屢禁不止,有時(shí)候,行事規(guī)規(guī)矩矩的業(yè)主心里有了想法,“為什么物業(yè)不來(lái)管,交了物業(yè)費(fèi),物業(yè)就應(yīng)該把小區(qū)管理好啊。”張先生是蕭山某小區(qū)的業(yè)主,2007年入住該小區(qū)后,他都按時(shí)交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)。
“后來(lái)小區(qū)一樓的違章搭建越來(lái)越多,我們樓下的業(yè)主也搭了個(gè)陽(yáng)光房。”張先生說(shuō),他曾多次向物業(yè)反映,但違章搭建的陽(yáng)光房還是沒(méi)有拆除,從2009年1月份開(kāi)始,他便以物業(yè)公司不作為、管理不善為由,拒交物業(yè)服務(wù)費(fèi)。
到2012年末,張先生共欠下8600元物業(yè)費(fèi)。雙方對(duì)簿公堂后,張先生敗了訴,法院認(rèn)定物業(yè)公司已經(jīng)盡到了管理義務(wù)。
法官解讀業(yè)主敗訴原因
“物業(yè)公司的管理職權(quán)有限,本身沒(méi)有任何行政強(qiáng)制權(quán)。”諸*長(zhǎng)說(shuō),法院在調(diào)查過(guò)程中發(fā)現(xiàn),張先生向物業(yè)反映小區(qū)存在亂搭亂建現(xiàn)象后,物業(yè)已經(jīng)向一樓住戶提出制止要求,并及時(shí)上報(bào)給有關(guān)行政部門,“小區(qū)存在違章行為并不意味著物業(yè)沒(méi)有盡到管理義務(wù),更不能因此而拒交物業(yè)費(fèi)。”
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