案情
我國(guó)法律規(guī)定夫妻在婚姻關(guān)系存續(xù)期間如果沒(méi)有特殊約定,則雙方取得的財(cái)產(chǎn)屬于共同財(cái)產(chǎn)。在此期間購(gòu)買的房屋即使登記在一人名下,也屬于夫妻共同財(cái)產(chǎn)。如果一方擅自出售房屋,與購(gòu)房人簽訂的合同是否有效?為了說(shuō)明這個(gè)問(wèn)題,下面舉一個(gè)案例。乙(女)與甲(男)2000年登記結(jié)婚,婚后購(gòu)置了兩處房產(chǎn),其中一套房屋一直閑置無(wú)人居住。2004年6月10日,甲將身份證、戶口本、房屋所有權(quán)證、結(jié)婚證、配偶同意出售證明(乙的名字是甲找他人代簽的)一并出示給買方丙審查。丙并不知情,核查所有原件后,便與甲簽訂一份《房屋買賣合同》,甲以77萬(wàn)元,將自己名下的房屋出售給丙??铐?xiàng)結(jié)清后,甲向丙交付了房屋鑰匙,雙方一同到市房屋產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理處辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶登記并領(lǐng)取了房產(chǎn)證。后丙對(duì)所購(gòu)得房屋進(jìn)行了裝修并搬進(jìn)該房屋居住至今。一年后,甲的妻子乙向丙提出異議,理由是自己與甲系夫妻關(guān)系,房子是夫妻共同財(cái)產(chǎn),丈夫賣房未經(jīng)自己同意,要求中止甲與丙的買賣合同。丙不同意,于是乙于2005年9月25日,乙將其丈夫甲和丙作為被告起訴到法院,請(qǐng)求確認(rèn)其丈夫和買主簽訂的房屋買賣合同無(wú)效,并判令丙返還房屋,賠償裝潢損失8萬(wàn)元。
法院經(jīng)審理后認(rèn)為,兩被告簽訂的房屋買賣合同已經(jīng)成立,且房款已經(jīng)交接清楚,應(yīng)視為該房屋買賣合同已履行完畢。原告乙主張兩被告之間的買賣合同無(wú)效,其原因是兩被告的房屋買賣行為侵害了原告的夫妻共有財(cái)產(chǎn)的共有權(quán),其侵權(quán)責(zé)任主要是被告甲未履行夫妻間的告知義務(wù),擅自處分共有財(cái)產(chǎn)所致,被告丙未實(shí)施侵害行為,不應(yīng)承擔(dān)責(zé)任。法院遂依照有關(guān)法律規(guī)定,做出判決:被告甲與丙簽訂的房屋買賣合同有效,駁回原告乙的訴訟請(qǐng)求。
解說(shuō)
我國(guó)《婚姻法》第十七條規(guī)定:“夫妻對(duì)共同所有的財(cái)產(chǎn),有平等的處理權(quán)。”《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國(guó)婚姻法〉若干問(wèn)題的解釋(一)》第十七條規(guī)定“夫或妻對(duì)夫妻共同所有的財(cái)產(chǎn)有平等的處理權(quán)”應(yīng)當(dāng)理解為:(一)夫或妻在處理夫妻共同財(cái)產(chǎn)上的權(quán)利是平等的。因日常生活需要而處理夫妻共同財(cái)產(chǎn)的,任何一方均有權(quán)決定。(二)夫或妻非因日常生活需要對(duì)夫妻共同財(cái)產(chǎn)做重要處理決定,夫妻雙方應(yīng)當(dāng)平等協(xié)商,取得一致意見(jiàn)。他人有理由相信其為夫妻雙方共同意思表示的,另一方不得以不同意或不知道為由對(duì)抗善意第三人。從司法解釋的文義上理解,夫妻對(duì)于重大財(cái)產(chǎn)的處理,應(yīng)當(dāng)在協(xié)商一致的基礎(chǔ)上。處理重大財(cái)產(chǎn)要求與配偶商量,不僅是道德上的要求,也是一種法定義務(wù)。相反,如果私自處理,則侵犯了配偶的權(quán)利。但是,夫妻之間的平等協(xié)商權(quán)是針對(duì)夫妻雙方的權(quán)利義務(wù)來(lái)說(shuō)的,僅對(duì)夫妻兩人具有約束力,善意第三人沒(méi)有理由遵照?qǐng)?zhí)行。
民法保護(hù)第三人在不知真實(shí)權(quán)利狀態(tài)下對(duì)權(quán)力外觀的合理信賴,在這種情況下,第三人做出的法律行為有效,目的是為了保護(hù)交易的穩(wěn)定與安全。1988年最高人民法院《關(guān)于貫徹<民法通則>若干問(wèn)題的意見(jiàn)(試行)》第89條中規(guī)定:“在共同共有關(guān)系存續(xù)期間,部分共有人擅自處分共有財(cái)產(chǎn)的,一般認(rèn)定無(wú)效。但第三人善意、有償取得該項(xiàng)財(cái)產(chǎn)的,應(yīng)當(dāng)維護(hù)第三人的合法權(quán)益,對(duì)其他共有人的損失,由擅自處分共有財(cái)產(chǎn)的人賠償?!痹撍痉ń忉審哪骋唤嵌纫?guī)定了善意取得制度的適用,針對(duì)的是共同共有財(cái)產(chǎn),其內(nèi)容的外延應(yīng)理解為包含共同共有的房產(chǎn)。
本案甲為房屋所有權(quán)證上的產(chǎn)權(quán)人,我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)實(shí)行所有權(quán)登記制度,以登記為準(zhǔn),房屋所有權(quán)證是證明所有權(quán)人的唯一合法憑證。從房屋所有權(quán)固有的四項(xiàng)權(quán)能,即占有、使用、收益、處分的權(quán)利來(lái)講,甲對(duì)該房屋享有處分的權(quán)利,辦理房屋買賣過(guò)程中丙只要核查了甲提供的身份證、戶口本、房屋所有權(quán)證、結(jié)婚證、配偶同意出售證明等有關(guān)文件資料原件后,應(yīng)該有理由相信甲出售房屋的行為是夫妻雙方的共同意愿。因?yàn)樯埔獾谌酥回?fù)有形式審查義務(wù),不負(fù)有實(shí)質(zhì)審查義務(wù),不能要求善意第三人核實(shí)配偶的簽名是否本人簽署,是否真實(shí),對(duì)配偶簽字的真實(shí)性應(yīng)由甲全權(quán)負(fù)責(zé)。丙已盡到了必要的審查與注意義務(wù),在房屋買賣中不存在任何過(guò)錯(cuò),甲與丙簽訂的《房屋買賣合同》是合法有效的。在善意第三人支付了相應(yīng)的對(duì)價(jià)并實(shí)際履行了合同的情況下,應(yīng)當(dāng)保障買賣交易的穩(wěn)定和安全,應(yīng)當(dāng)保護(hù)善意第三人的合法利益。
近幾年,二手房買賣市場(chǎng)異常活躍,很多中介公司為了賺中介費(fèi)或房屋差價(jià),對(duì)二手房買賣過(guò)程中材料審查及手續(xù)等把關(guān)不嚴(yán),問(wèn)題層出不窮。由于購(gòu)買人與出買人對(duì)房地產(chǎn)法律專業(yè)知識(shí)了解甚少,法律意識(shí)淡漠,相互缺乏信任等原因,雙方在交易過(guò)程中矛盾、沖突不斷的也大有人在,甚至引起糾紛,打官司。二手房買賣確實(shí)存在著很大風(fēng)險(xiǎn),買賣雙方都應(yīng)充分了解相關(guān)的法律法規(guī),或聘請(qǐng)房地產(chǎn)方面的專業(yè)律師全程代為辦理二手房買賣,律師以其專業(yè)的法律知識(shí)和經(jīng)驗(yàn)避免潛在風(fēng)險(xiǎn)。
夫妻任何一方出售房屋的,應(yīng)征得配偶方的同意,侵犯配偶方知情權(quán)與平等協(xié)商權(quán)的,配偶方有權(quán)要求撤銷《房屋買賣合同》,或向出售房屋的夫或妻一方追償所得價(jià)款。
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