《辦法》概括起來有三大亮點:一是將各區(qū)征地補償標(biāo)準(zhǔn)以及青苗補償標(biāo)準(zhǔn)進一步細(xì)化,使其更具操作性;二是農(nóng)民房復(fù)建安置標(biāo)準(zhǔn)與現(xiàn)有三舊改造等相關(guān)規(guī)定統(tǒng)一,均按照280平方米套內(nèi)面積復(fù)建安置;三是加強了信息公開力度。
《辦法》起草說明中稱,土地補償?shù)木唧w標(biāo)準(zhǔn)根據(jù)土地區(qū)位、土地產(chǎn)值、土地供求關(guān)系和當(dāng)?shù)厣鐣?jīng)濟發(fā)展水平等綜合因素確定,體現(xiàn)被征收土地的價值和保障被征地農(nóng)民的生活水平。
要點一:不同安置方式復(fù)合并用
目前,征地補償方式是以貨幣補償為主,就業(yè)安置等方式為輔,但是單一的補償安置方式并不能滿足被征地農(nóng)民的安置需求。
此次《辦法》提出將不同的安置方式復(fù)合并用,給農(nóng)民以選擇權(quán),形成優(yōu)勢互補、切實可行的多樣化安置方式。就土地安置而言,可以選擇留用地安置方式、社會保障方式、入股分紅方式。
據(jù)了解,留用地安置在廣州已實踐多年,在此基礎(chǔ)上,此次《辦法》提出近郊區(qū)可實行貨幣或者物業(yè)補償,遠(yuǎn)郊區(qū)可按規(guī)劃要求就近留地。針對社會保障方式,《辦法》按照國家、省、市出臺了一系列專門落實被征地農(nóng)民社會保障的政策文件,作原則性指引規(guī)定條款。
入股分紅方式規(guī)定有長期穩(wěn)定收益的建設(shè)項目允許農(nóng)村集體經(jīng)濟組織和農(nóng)民以合法土地使用權(quán)入股,保障農(nóng)民享有的土地增值收益權(quán),使土地增值收益在國家、集體和個人之間合理分配。
要點二:搶種、搶建青苗和建筑不賠
《辦法》設(shè)置“征地預(yù)告”程序。根據(jù)《辦法》,應(yīng)當(dāng)公示的內(nèi)容包括當(dāng)?shù)貒临Y源部門應(yīng)將擬征地的用途、位置、補償標(biāo)準(zhǔn)、安置途徑等,而且要以書面形式告知被征地農(nóng)村集體經(jīng)濟組織和農(nóng)戶。
征地公告應(yīng)當(dāng)在被征地所在地的村(聯(lián)社)、村民小組(社)內(nèi)張貼公示。其中,征收村(聯(lián)社)集體土地的,在村(聯(lián)社)公示欄公示;征收村民小組(社)集體土地的,在村民小組(社)辦公地點張貼公示,村民小組(社)沒有固定辦公場所的,可在該村民小組(社)內(nèi)村民聚居地的明顯位置張貼公示;征收鄉(xiāng)(鎮(zhèn))農(nóng)民集體土地的,在鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府所在地張貼公示。
在告知后,凡被征地農(nóng)村集體經(jīng)濟組織和農(nóng)戶在擬征土地上搶栽、搶種、搶建的地上附著物和青苗,征地時一律不予補償。
要點三:優(yōu)先安排復(fù)建安置
對于村集體物業(yè)的補償,優(yōu)先給予復(fù)建安置,不具備復(fù)建安置條件的由征收部門按貨幣補償計算方式給予補償。造成物業(yè)所有人、承租人停產(chǎn)停業(yè)損失的,參照國有土地上房屋征收的停產(chǎn)停業(yè)損失補償標(biāo)準(zhǔn)予以補償。
《辦法》明確房屋安置方式的選擇排序為復(fù)建安置、產(chǎn)權(quán)調(diào)換和貨幣補償。即在尊重被征收房屋權(quán)利人意愿的基礎(chǔ)上,優(yōu)先安排復(fù)建安置;不具備復(fù)建安置條件的,則實行產(chǎn)權(quán)調(diào)換及貨幣補償。若選擇復(fù)建安置或產(chǎn)權(quán)調(diào)換,還需結(jié)清新舊房屋的差價。
要點四:07年7月后的違建不予補償
按照廣東省有關(guān)規(guī)定,以2007年6月30日為界,在此之后的一律不予補償。
而在此之前的,若已完善歷史用地手續(xù)且符合《廣州市農(nóng)村村民住宅建設(shè)用地管理規(guī)定》,經(jīng)村集體批準(zhǔn)使用宅基地的,現(xiàn)狀房屋套內(nèi)建筑面積不超過280平方米,原則上按“拆一補一”復(fù)建安置,超出部分建筑面積不予復(fù)建安置,按被征收房屋重置價給予貨幣補償。
不具備復(fù)建安置條件的,按照房屋補償計算標(biāo)準(zhǔn)實行貨幣補償;屬于未經(jīng)村集體批準(zhǔn),私自占地建設(shè)的不予復(fù)建安置,按建安成本價給予貨幣補償。
要點五:房屋重置單價不包地價
貨幣補償?shù)挠嬎銟?biāo)準(zhǔn)為:
被征收房屋重置單價×房屋套內(nèi)建筑面積+區(qū)位補償單價×土地補償面積。
需要說明的是,為兼顧征地效率和合理補償,《辦法》規(guī)定的房屋重置單價為重建房屋的費用,不包含地價,也不采用國有土地上房屋評估的方式;區(qū)位補償單價體現(xiàn)地價,按被征地所在區(qū)域用地基準(zhǔn)地價級別價的40%計算,以后可視情況作相應(yīng)調(diào)整。
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