對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，如果被拆遷戶(hù)選擇貨幣補(bǔ)償方式，該項(xiàng)支出作為“拆遷補(bǔ)償費(fèi)”計(jì)入開(kāi)發(fā)成本中的土地成本;如果被拆遷戶(hù)選擇就地安置房屋補(bǔ)償方式，相當(dāng)于被拆遷戶(hù)用房地產(chǎn)企業(yè)支付的貨幣補(bǔ)償資金向房地產(chǎn)企業(yè)購(gòu)入房屋，要確認(rèn)土地成本中的“拆遷補(bǔ)償費(fèi)支出”，即以按公允價(jià)值或同期同類(lèi)房屋市場(chǎng)價(jià)格計(jì)算的金額以“拆遷補(bǔ)償費(fèi)”的形式計(jì)入開(kāi)發(fā)成本的土地成本。另外，對(duì)補(bǔ)償?shù)姆课輵?yīng)視同對(duì)外銷(xiāo)售，視同銷(xiāo)售收入應(yīng)按其公允價(jià)值或參照同期同類(lèi)房屋的市場(chǎng)價(jià)格確定，同時(shí)應(yīng)按照同期同類(lèi)房屋的成本確認(rèn)視同銷(xiāo)售成本。

【例】A公司2008年5月開(kāi)發(fā)某項(xiàng)目(屬于城中村改造)，該項(xiàng)目用地面積21000平方米，住宅建筑面積為31900平方米，可供銷(xiāo)售面積29000平方米，其中用于安置回遷戶(hù)村民的住宅面積為7900平方米，其余21100平方米的住宅由A公司自由銷(xiāo)售或使用。該項(xiàng)目于2009年5月完工。2009年9月開(kāi)始與被拆遷戶(hù)辦理交接手續(xù)的回遷房面積共7900平方米。2010年1月正式對(duì)外銷(xiāo)售，并于當(dāng)月全部銷(xiāo)售完畢。該公司同期同類(lèi)房地產(chǎn)的平均價(jià)格為7000元/平方米，取得銷(xiāo)售收入14770萬(wàn)元。

該項(xiàng)目工程已竣工決算，開(kāi)發(fā)成本為6400萬(wàn)元。其中，土地征用費(fèi)及拆遷補(bǔ)償費(fèi)為零，前期工程費(fèi)700萬(wàn)元，建筑安裝工程費(fèi)3200萬(wàn)元，基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)1600萬(wàn)元，公共配套設(shè)施費(fèi)200萬(wàn)元，開(kāi)發(fā)間接費(fèi)300萬(wàn)元，向某公司借款的利息400萬(wàn)元(假定不超過(guò)金融企業(yè)同類(lèi)同期貸款利率)。

計(jì)算過(guò)程如下。

1.支付建筑施工等其他開(kāi)發(fā)成本6400萬(wàn)元。

2.拆遷補(bǔ)償費(fèi)支出=7900×0.7=5530(萬(wàn)元)。需要注意的是，這里的拆遷補(bǔ)償費(fèi)不能認(rèn)為只是拆遷戶(hù)7900平方米，而是整個(gè)樓盤(pán)的，需要在總可售面積29000平方米中分?jǐn)偂?/p>

視同銷(xiāo)售收入=7900×0.7=5530(萬(wàn)元)。

3.單位可售面積計(jì)稅成本=(6400+5530)&spanide;29000=4113.7931(元/平方米)。需要注意的是，這里的29000平方米是作為總可售面積計(jì)算的，不能減去拆遷戶(hù)的7900平方米，即不能以21100平方米作為分母，否則就會(huì)虛增成本。

4.視同銷(xiāo)售成本=4113.7931×7900=3249.8965(萬(wàn)元);

視同銷(xiāo)售所得=5530-3249.8965=2280.1035(萬(wàn)元)。

會(huì)計(jì)處理如下。

以非貨幣性形式支付的拆遷補(bǔ)償支出、安置及動(dòng)遷支出、回遷房建造支出，適用《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第7號(hào)——非貨幣資產(chǎn)交換》的規(guī)定，回遷房的非貨幣性資產(chǎn)交換，預(yù)計(jì)未來(lái)能帶來(lái)更多現(xiàn)金流，一般情況下是具有商業(yè)實(shí)質(zhì)，且公允價(jià)值能夠可靠計(jì)量。

1.在開(kāi)發(fā)產(chǎn)品完工時(shí)，根據(jù)安置時(shí)的同期同類(lèi)價(jià)格，視同銷(xiāo)售的會(huì)計(jì)處理(單位：萬(wàn)元，下同)：

借：開(kāi)發(fā)成本———拆遷補(bǔ)償費(fèi)5530

貸：應(yīng)付賬款———拆遷補(bǔ)償費(fèi)5530

借：應(yīng)付賬款———拆遷補(bǔ)償費(fèi)5530

貸：主營(yíng)業(yè)務(wù)收入5530

2.房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)具銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)發(fā)票5530萬(wàn)元，業(yè)主向房地產(chǎn)企業(yè)出具拆遷補(bǔ)償費(fèi)收據(jù)5530萬(wàn)元，結(jié)轉(zhuǎn)成本的會(huì)計(jì)處理：

借：主營(yíng)業(yè)務(wù)成本——土地征用費(fèi)及拆遷補(bǔ)償費(fèi)3249.8965

貸：開(kāi)發(fā)產(chǎn)品3249.8965

稅務(wù)處理如下。

1.企業(yè)所得稅的處理。

《企業(yè)所得稅法實(shí)施條例》第六十六條第三款規(guī)定，通過(guò)捐贈(zèng)、投資、非貨幣性資產(chǎn)交換、債務(wù)重組等方式取得的無(wú)形資產(chǎn)，以該資產(chǎn)的公允價(jià)值和支付的相關(guān)稅費(fèi)為計(jì)稅基礎(chǔ)?！斗康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法》(國(guó)稅發(fā)〔2009〕31號(hào))第七條規(guī)定，企業(yè)將開(kāi)發(fā)產(chǎn)品用于捐贈(zèng)、贊助、職工福利、獎(jiǎng)勵(lì)、對(duì)外投資、分配給股東或投資人、抵償債務(wù)、換取其他企事業(yè)單位和個(gè)人的非貨幣性資產(chǎn)等行為，應(yīng)視同銷(xiāo)售，于開(kāi)發(fā)產(chǎn)品所有權(quán)或使用權(quán)轉(zhuǎn)移，或于實(shí)際取得利益權(quán)利時(shí)確認(rèn)收入(或利潤(rùn))的實(shí)現(xiàn)。確認(rèn)收入(或利潤(rùn))的方法和順序?yàn)椋?/p>

(一)按本企業(yè)近期或本年度最近月份同類(lèi)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品市場(chǎng)銷(xiāo)售價(jià)格確定。

(二)由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)參照當(dāng)?shù)赝?lèi)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品市場(chǎng)公允價(jià)值確定。

(三)按開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的成本利潤(rùn)率確定。開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的成本利潤(rùn)率不得低于15%，具體比例由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)確定。

因此，A公司2009年9月開(kāi)始與被拆遷戶(hù)辦理交接手續(xù)時(shí)，就要確認(rèn)視同銷(xiāo)售所得=5530-3249.8965=2280.1035(萬(wàn)元)，繳納企業(yè)所得稅=2280.1035×25%=570.0259(萬(wàn)元)。

需要注意的是，這里不能按預(yù)計(jì)毛利率計(jì)算繳稅，而是要確認(rèn)視同銷(xiāo)售所得計(jì)算繳款。

2.土地增值稅的處理。

國(guó)家稅務(wù)總局《關(guān)于土地增值稅清算管理有關(guān)問(wèn)題的通知》(國(guó)稅函〔2010〕220號(hào))規(guī)定，房地產(chǎn)企業(yè)用建造的本項(xiàng)目房地產(chǎn)安置回遷戶(hù)的，安置用房視同銷(xiāo)售處理，按國(guó)家稅務(wù)總局《關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問(wèn)題的通知》(國(guó)稅發(fā)〔2006〕187號(hào))第三條第(一)款規(guī)定確認(rèn)收入，同時(shí)將此確認(rèn)為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的拆遷補(bǔ)償費(fèi)。

與企業(yè)所得稅不同的是，在與被拆遷戶(hù)辦理交接手續(xù)時(shí)，不需要立即進(jìn)行土地增值稅清算，只需要預(yù)征。假定預(yù)征率為2%，則A公司2009年9月開(kāi)始與被拆遷戶(hù)辦理交接手續(xù)時(shí)，要預(yù)繳土地增值稅=5530×2%=110.6(萬(wàn)元)。回遷房視同銷(xiāo)售所得最后是否作土地增值稅清算，要看樓盤(pán)的銷(xiāo)售情況。由于該項(xiàng)目已經(jīng)全部銷(xiāo)售完畢，因此土地增值稅必須清算。

該項(xiàng)目土地增值稅清算計(jì)算過(guò)程如下：

不含利息開(kāi)發(fā)成本=5530+6400-400=11530(萬(wàn)元);

扣除項(xiàng)目金額=11530×130%+14770×5.5%=15801.35(萬(wàn)元);