法院強(qiáng)制執(zhí)行房產(chǎn)是法院根據(jù)法律判決結(jié)果對(duì)被告人采取的強(qiáng)制行為。那么,法院如何進(jìn)行房產(chǎn)強(qiáng)制執(zhí)行程序?如何對(duì)無證房產(chǎn)強(qiáng)制執(zhí)行?房產(chǎn)強(qiáng)制執(zhí)行程序是什么?下面律霸網(wǎng)小編針對(duì)該問題為你詳細(xì)介紹。

目前隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展,在法院受理的房產(chǎn)民事案件中,因當(dāng)房產(chǎn)事人用房屋到銀行抵押貸款,到期后無法償還而導(dǎo)致的房產(chǎn)訴訟案件較為普遍。這其中,很大一部分案件房產(chǎn)當(dāng)事人在判決生效后仍逃避或無其它財(cái)產(chǎn)履行生效判決,銀行向法院申請(qǐng)抵押房產(chǎn)強(qiáng)制執(zhí)行。在執(zhí)行過程中因被執(zhí)行人確無其它財(cái)產(chǎn)可供執(zhí)行的需依法將作為貸款抵押物的房屋進(jìn)行拍賣。拍賣成交后,涉及到一個(gè)問題:買受人何時(shí)取得抵押的房屋的所有權(quán)?

根據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》第九條的規(guī)定:“不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅,經(jīng)依法登記,發(fā)生效力;未經(jīng)登記,不發(fā)生效力,但法律另有其他的規(guī)定除外。”由此可見“登記”的公示程序是不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的生效要件。房屋作為不動(dòng)產(chǎn),必然需將“登記”作為物權(quán)變動(dòng)的要件。也就是說房屋的買受人需到有關(guān)部門辦理“土地證”、“房產(chǎn)證”后,該房屋的所有權(quán)轉(zhuǎn)移到買受人名下。

但是最高人民法院《關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中拍賣、變賣財(cái)產(chǎn)的規(guī)定》第二十九條第二款規(guī)定:“不動(dòng)產(chǎn)、有登記的特定動(dòng)產(chǎn)或者其他財(cái)產(chǎn)權(quán)拍賣成交或者抵債后,該不動(dòng)產(chǎn)、特定動(dòng)產(chǎn)的所有權(quán)、其他財(cái)產(chǎn)權(quán)自拍賣成交或者抵債裁定送達(dá)買受人或者承受人時(shí)起轉(zhuǎn)移。”那么究竟房屋所有權(quán)是何時(shí)發(fā)生轉(zhuǎn)移呢?筆者認(rèn)為“房屋所有權(quán)應(yīng)該自拍賣成交裁定送達(dá)買受人時(shí)轉(zhuǎn)移”。其原因有四點(diǎn):

其一,《物權(quán)法》第二十八條規(guī)定:因人民法院、仲裁委員會(huì)的法律文書或者人民政府的征收決定等,導(dǎo)致物權(quán)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓或者消滅的,自法律文書或者人民政府的征收決定等生效時(shí)發(fā)生效力。因此,拍賣成交后,法院制作裁定書,裁定書在送達(dá)買受人時(shí)生效,房屋所有權(quán)自裁定書送達(dá)買受人時(shí)轉(zhuǎn)移。

其二,《物權(quán)法》以登記為不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)轉(zhuǎn)移生效要件,其目的是為了對(duì)該物權(quán)的狀態(tài)進(jìn)行公示,以維護(hù)該物權(quán)交易的安全。而法院公開拍賣的房屋,其拍賣過程是國家公權(quán)利依據(jù)法律程序?qū)Σ粍?dòng)產(chǎn)物權(quán)進(jìn)行轉(zhuǎn)移的過程,其交易的合法性和安全性是毋庸置疑的,其公開拍賣的過程也完全達(dá)到了與“登記”一樣的公示目的。

其三,最高人民法院、國土資源部、建設(shè)部《關(guān)于依法規(guī)范人民法院執(zhí)行和國土資源房地產(chǎn)管理部門協(xié)助執(zhí)行若干問題的通知》第27條第二款規(guī)定:“人民法院制作的土地使用權(quán)、房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移裁定送達(dá)權(quán)力受讓人時(shí)即發(fā)生法律效力,人民法院應(yīng)當(dāng)明確告知權(quán)力受讓人及時(shí)到國土資源、房地產(chǎn)管理部門申請(qǐng)土地、房屋權(quán)屬變更、轉(zhuǎn)移登記。國土資源、房地產(chǎn)管理部門依據(jù)生效法律文書進(jìn)行權(quán)屬登記時(shí),當(dāng)事人的土地、房屋權(quán)力應(yīng)當(dāng)追溯到相關(guān)法律文書生效之時(shí)?！卑凑赵撘?guī)定,取得拍賣房屋的買受人到有關(guān)部門辦理土地證、房產(chǎn)證時(shí),土地證、房產(chǎn)證上所落款的日期應(yīng)該與法院法院拍賣成交的裁定書生效的日期相一致。也就是無論何時(shí)去辦證,證上所落的日期都應(yīng)該是裁定生效的日期。這樣就反過來,確認(rèn)了房屋所有權(quán)自拍賣成交裁定送達(dá)買受人時(shí)轉(zhuǎn)移。

其四,如果以“登記”作為房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移時(shí)間,那么在買受人到有關(guān)部門辦理權(quán)屬登記前這段時(shí)間房屋的所有權(quán)如果仍然屬于被執(zhí)行人,那無疑是不安全的。如果既不屬于買受人,也不屬于被執(zhí)行人,那房屋的權(quán)屬就存在了空白。

關(guān)于無證房產(chǎn)法院如何強(qiáng)制執(zhí)行

一、對(duì)已辦理初始登記的房屋,房屋登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)按照人民法院生效法律文書和協(xié)助執(zhí)行通知書的要求予以辦理。

二、對(duì)未辦理初始登記的房屋,在完善相關(guān)手續(xù)后具備初始登記條件的,房屋登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)按照人民法院生效法律文書和協(xié)助執(zhí)行通知書予以登記;不具備初始登記條件的,房屋登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)向人民法院書面說明情況,在人民法院按照法律和有關(guān)規(guī)定作出處理前,房屋登記機(jī)構(gòu)暫停辦理登記。

三、房屋登記機(jī)構(gòu)依據(jù)人民法院協(xié)助執(zhí)行通知書予以登記的,應(yīng)當(dāng)在房屋登記簿上記載基于人民法院生效的法律文書予以登記的事實(shí)。

綜上所述,關(guān)于房產(chǎn)強(qiáng)制執(zhí)行程序筆者認(rèn)為:法院強(qiáng)制執(zhí)行過程中拍賣的抵押房屋,不適用不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的一般原則,其物權(quán)的轉(zhuǎn)移應(yīng)該始于拍賣成交裁定生效之時(shí)。