房屋代管有兩種方式:法定代管和委托代管。
法定代管是指所有人下落不明,又無合法代理人或所有權(quán)歸屬不明確的私有房屋,其管理的部門是房屋所在地的房管機(jī)關(guān),通常是房屋行政管理部門。拆遷法定代管的房屋,代管人是房屋拆遷管理部門,拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議必須經(jīng)公證機(jī)關(guān)公證,并辦理證據(jù)保全。在這里,對拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議的公證是強(qiáng)制公證,公證不僅起著證明房屋拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議合法有效的證據(jù)效力作用,而且是房屋拆遷合同的生效要件,是法律對當(dāng)事人意愿的限制。
委托代管,是私有房屋的產(chǎn)權(quán)人不在本地或者由于其他特殊原因委托他人代為管理。拆遷委托人代管的私有房屋,應(yīng)由拆遷人和代管人就補(bǔ)償、安置等問題進(jìn)行協(xié)商,簽訂拆遷安置補(bǔ)償協(xié)議,辦理有關(guān)手續(xù)。拆遷協(xié)議可以向公證機(jī)關(guān)辦理公證,送房屋拆遷管理部門備案。
在辦理房屋拆遷管理部門代管的房屋時,必須注意以下問題:
1、必須辦理拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議公證,否則不能生效。究其原因,房屋拆遷部門在這里具有雙重身份,既是行政管理部門又是被拆遷人。為避免行政權(quán)力對民事權(quán)利的干預(yù),保障拆遷人的合法權(quán)益,同時也保護(hù)房屋所有人的利益。
2、必須辦理證據(jù)保全。房屋拆遷證據(jù)保全是指在房屋拆遷之前,公證機(jī)關(guān)對房屋及其附屬物的現(xiàn)狀依法采取勘測、拍照或攝像等保全措施,以確保其真實(shí)性和證明力的活動。辦理證據(jù)保全為了防止被拆遷房屋所有人與拆遷人在房屋被拆遷后發(fā)生爭議,證據(jù)已經(jīng)消滅,不利于查清案情。
3、對代管房屋的拆遷實(shí)行貨幣補(bǔ)償?shù)模a(bǔ)償金額應(yīng)當(dāng)專戶存入銀行,代管人不得挪用。
法條指引
1、《中華人民共和國民法通則》(1986年4月12日)
第六十三條公民、法人可以通過代理人實(shí)施民事法律行為。
代理人在代理權(quán)限內(nèi),以被代理人的名義實(shí)施民事法律行為。被代理人對代理人的代理行為,承擔(dān)民事責(zé)任。
依照法律規(guī)定或者按照雙方當(dāng)事人約定,應(yīng)當(dāng)由本人實(shí)施的民事法律行為,不得代理。
第六十四條代理包括委托代理、法定代理和指定代理。
委托代理人按照被代理人的委托行使代理權(quán),法定代理人依照法律的規(guī)定行使代理權(quán),指定代理人按照人民法院或者指定單位的指定行使代理權(quán)。
2、《合同法》(1999年3月15日)
第三百九十六條委托合同是委托人和受托人約定,由受托人處理委托事務(wù)的合同。
第三百九十七條委托人可以特別委托受托人處理一項(xiàng)或者數(shù)項(xiàng)事務(wù),也可以概括委托受托人處理一切事務(wù)。
3、《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》(2001年6月13日國務(wù)院發(fā)布)
第十四條房屋拆遷管理部門代管的房屋需要拆遷的,拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議必須經(jīng)公證機(jī)關(guān)公證,并辦理證據(jù)保全。
4、《房屋拆遷證據(jù)保全公證細(xì)則》(1993年12月1日司法部發(fā)布)
第三條本細(xì)則適用于《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》規(guī)定的拆除依法代管的房屋,代管人是房屋主管部門的;拆除有產(chǎn)權(quán)糾紛的房屋,在房屋拆除設(shè)有抵押權(quán)的房屋實(shí)行產(chǎn)權(quán)調(diào)換,抵押權(quán)人和抵押人在房屋拆遷主管部門公布的規(guī)定期限內(nèi)達(dá)不成抵押協(xié)議的;以及其他房屋拆遷證據(jù)保全的公證事項(xiàng)。
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