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寧波
房子動遷封區(qū)了能賣嗎
房子動遷封區(qū)了是不能賣了。因為房子已經被封區(qū)，是嚴格進行交易的。
動遷房買賣由于動遷房(所謂動遷房又稱動拆遷安置房，是指因城市規(guī)劃、土地開發(fā)等原因進行拆遷，而安置給被拆遷人或承租人居住使用的房屋)安置的對象是特定的動拆遷安置人，除受相關法律、法規(guī)的規(guī)范之外，還受到當?shù)卣嚓P的地方性政策的約束。所以和一般的商品房交易有很大的不同。
根據(jù)合同法第五十二條規(guī)定有下列情形之一的，合同可認定為無效：
(一)一方以欺詐、脅迫的手段訂立合同，損害國家利益;
(二)惡意串通，損害國家、集體或者第三人利益;
(三)以合法形式掩蓋非法目的;
(四)損害社會公共利益;
(五)違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定。
而動遷房買賣的合同并不存在上述情形，因此屬有效民事行為。此外，《最高人民法院關于適用<中華人民共和國合同法>若干問題的解釋(一)》第四條規(guī)定，人民法院確認合同無效，應當以全國人大及其常委會制定的法律和國務院制定的行政法規(guī)為依據(jù)，不得以地方性法規(guī)、行政規(guī)章為依據(jù)。
《物權法》也將債權和物權進行分開處理，即依法訂立的合同，不因為物權不轉移而變成無效合同。因此，拆遷房的買賣合同是有效的，只要簽訂完整、詳細、具有可操作性的合同，完全可以保障交易雙方的權利。因此，可以說簽訂一份有效、具有可操作性的拆遷安置房買賣協(xié)議是買賣雙方(主要是買房人)保護自己權利的關鍵。
動拆遷房買賣存在很長的時間周期，因而蘊涵了極大法律風險。司法實踐中這種類型的糾紛案例不勝枚舉，且呈逐年遞增趨勢。而其法律風險，主要是在買受人一方。一般情況下，動拆遷房買賣雙方在簽訂買賣合同后，賣家都會要求買家支付全部或者絕大部分房價款，而買受人在支付了巨額房款后卻并不能及時取得房屋所有權人資格。雙方雖然簽訂房屋買賣合同，但根據(jù)物權公示公信原則，賣方在法律上講依然是不折不扣的房屋所有權人，這樣買受人就會置于高法律風險地位。事實上一旦風險發(fā)生有可能導致買受人房財兩空。
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