商品房買賣合同糾紛中計(jì)算逾期辦證違約金時(shí)應(yīng)扣除辦證機(jī)關(guān)辦理權(quán)屬證書的時(shí)間**江東置業(yè)有限公司與張-眉等173人商品房買賣合同糾紛集團(tuán)訴訟案案例編寫人、論證人：楊*蘭[示范點(diǎn)]在目前商品房交易中，通常使用《商品房買賣合同》均系格式合同，其中通常約定有：開發(fā)商應(yīng)當(dāng)在商品房交付使用后一定期限內(nèi)，將辦理權(quán)屬登記需由開發(fā)商提供的資料報(bào)產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)備案。如因開發(fā)商的責(zé)任，購房人不能在規(guī)定期限內(nèi)取得權(quán)屬證書的，由開發(fā)商承擔(dān)相應(yīng)違約責(zé)任等條款。而開發(fā)商和購房者在發(fā)生糾紛時(shí)常常對(duì)“權(quán)屬登記”所包括的具體內(nèi)容及出賣人的義務(wù)等問題發(fā)生分歧，審判實(shí)踐中對(duì)此的理解也不盡相同，導(dǎo)致判決結(jié)果各異。本案通過研究、剖析相關(guān)的法學(xué)理論，詳盡了解成都市辦理房產(chǎn)證和國(guó)土證流程，對(duì)于上述爭(zhēng)議問題作出了詳細(xì)、明確的解答，判決結(jié)果維護(hù)了業(yè)主與開發(fā)商雙方的合法利益，取得了極好的社會(huì)效果，并為今后妥善處理類似案件奠定了基礎(chǔ)。[案情]上訴人（原審被告）**江東置業(yè)有限公司。被上訴人（原審原告）張-眉等173人。本案主要案情為：張-眉等173人與**置業(yè)公司簽訂《商品房買賣合同》，約定購買**置業(yè)公司開發(fā)的位于成都市錦江區(qū)牛沙路2號(hào)“陽光水岸”的房屋，該合同為成都市房管局統(tǒng)一印制的格式合同，對(duì)建筑面積、房?jī)r(jià)款、房屋交付時(shí)間等作了明確約定。其中，合同第十五條約定，**置業(yè)公司應(yīng)當(dāng)在商品房交付使用后180日內(nèi)，將辦理權(quán)屬登記需由**置業(yè)公司提供的資料報(bào)產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)備案。如因**置業(yè)公司的責(zé)任，張-眉等173人不能在規(guī)定期限內(nèi)取得房地產(chǎn)權(quán)屬證書的，由**置業(yè)公司按已付房?jī)r(jià)款的銀行同期貸款利率向張-眉等173人支付違約金。合同簽訂后，張-眉等173人按約交付了房屋價(jià)款，**置業(yè)公司于2005年6月30日交付房屋后，于2006年5月15日才取得陽光水岸房屋的產(chǎn)權(quán)初始登記，同年6月13日，張-眉等173人取得所購房屋的分戶產(chǎn)權(quán)證。直至起訴之日，張-眉等173人尚未取得所購房屋的國(guó)土使用權(quán)證，遂訴至法院請(qǐng)求被告支付從2006年1月1日起至張-眉等173人取得房屋權(quán)屬證書之日止的逾期辦證違約金。[審判]成都市錦江區(qū)人民法院一審認(rèn)為，根據(jù)雙方合同約定，**置業(yè)公司應(yīng)當(dāng)在房屋交付使用后180日內(nèi)，將辦理權(quán)屬登記需由**置業(yè)公司提供的資料報(bào)產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)備案，如因其責(zé)任，張-眉等173人不能在規(guī)定期限內(nèi)取得房地產(chǎn)權(quán)屬證書的，**置業(yè)公司應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。**置業(yè)公司雖已于2006年5月15日取得了房屋產(chǎn)權(quán)初始登記，但卻未能在合同和法律規(guī)定的時(shí)間內(nèi)協(xié)助張-眉等173人取得房屋權(quán)屬證書，故應(yīng)支付從2006年1月1日起至張-眉等173人取得房屋權(quán)屬證書之日止的逾期辦證違約金。一審?fù)瑫r(shí)認(rèn)為，我國(guó)房屋的權(quán)屬證明文件包括房屋產(chǎn)權(quán)證及國(guó)土使用權(quán)證。房屋出賣人的權(quán)利交付則應(yīng)包括上述兩方面?，F(xiàn)張-眉等173人尚未取得房屋的國(guó)土使用權(quán)證，**置業(yè)公司應(yīng)支付違約金至房屋產(chǎn)權(quán)證及國(guó)土使用證辦理完畢止。據(jù)此判決：**江東置業(yè)有限公司應(yīng)于判決發(fā)生法律效力之日起10日內(nèi)向張-眉等173人支付逾期辦理房屋產(chǎn)權(quán)證的違約金，并從2007年4月1日起至房屋國(guó)土使用權(quán)證辦理完畢之日止，以房?jī)r(jià)款按銀行同期貸款利率向張-眉等173人支付逾期辦理國(guó)土使用證的違約金。一審宣判后，原審被告**置業(yè)公司不服，向成都市中級(jí)人民法院提起上訴。其上訴主要理由為：一、《商品房買賣合同》第十五條中約定的“辦理權(quán)屬登記”中的“權(quán)屬”僅指的是房屋產(chǎn)權(quán)證，不包括國(guó)有土地使用權(quán)證。張-眉與**置業(yè)公司簽訂的《商品房買賣合同》，系**置業(yè)公司統(tǒng)一在成都市房地產(chǎn)交易中心購買，該合同中約定的辦理權(quán)屬證書的部門及時(shí)間僅針對(duì)房地產(chǎn)交易中心，而國(guó)有土地使用權(quán)證的辦理只有在房屋產(chǎn)權(quán)證辦理完畢后，再由產(chǎn)權(quán)人提供相應(yīng)申請(qǐng)資料交開發(fā)商協(xié)助辦理，且雙方未就辦理國(guó)有土地使用權(quán)證的時(shí)間作明確約定。二、《商品房買賣合同》第十五條“出賣人在商品房交付使用后180日內(nèi)，將辦理產(chǎn)權(quán)權(quán)屬登記需由出賣人提供的資料報(bào)產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)備案。如因出賣人責(zé)任，買受人不能在規(guī)定期限內(nèi)取得房地產(chǎn)權(quán)屬證書的，雙方同意合同繼續(xù)履行，甲方（出賣人）按乙方累計(jì)付款……”中約定的**置業(yè)公司的義務(wù)，僅是將辦理產(chǎn)權(quán)證的資料報(bào)產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)備案，無辦理完房屋產(chǎn)權(quán)證并交付購房者的義務(wù)。至于該條中涉及的“規(guī)定期”不是指180天，而是指辦證機(jī)構(gòu)所需要的時(shí)間。綜上，**置業(yè)公司承擔(dān)逾期辦證的違約金的時(shí)間應(yīng)從**置業(yè)公司交付房屋180天后至**置業(yè)公司將辦理產(chǎn)權(quán)登記的資料報(bào)登記機(jī)關(guān)備案為止，即從2006年1月1日至2006年5月24日止。