[案情介紹]

1998年，某市體育局在其所處沿街一側(cè)開發(fā)建設(shè)了商住兩用房十套向社會公開出售。為能獲批，體育局當時以學(xué)生公寓的名義進行了報批立項。如此取得開發(fā)許可證后，體育局又以商住兩用房的名義以每套24萬元的價格賣給了當?shù)厥畱衾习傩眨p方口頭達成了商品房買賣合同。購房人一次性向體育局實際繳納了購房款24萬元，體育局向其開具了收據(jù)。此房建成，買主入住以后，體育局又以為買主辦理產(chǎn)權(quán)證、土地使用權(quán)證等名義收取了辦證費1.5萬元。但是，由于起初在報批手續(xù)上存在的問題，雖經(jīng)房主們多次催促，體育局始終未能為房主們辦得任何證照。

無證居住五年以后，令十戶老百姓意想不到的是，2003年10月，體育局突然通知十戶房主，由于報批手續(xù)不合法，房屋買賣行為無效，體育局要將已經(jīng)出售的十套商住樓房全部收回，而十戶房主只能取回當時的購房款24萬元及辦證手續(xù)費1.5萬元，限期搬離此房。經(jīng)了解，體育局已將此房又賣給了另外一家房地產(chǎn)開發(fā)公司。時隔五年之久，經(jīng)有相應(yīng)資質(zhì)的評估機構(gòu)評估，此房現(xiàn)實際價值為73萬余元。十戶老百姓面臨被趕出賴以生存和生活的居住場所，同時只能拿到相當于現(xiàn)實房屋價值三分之一的“賠償”，無奈之下，將體育局告上了法庭，要求法院確認房屋買賣合同無效，判令體育局返還購房款、辦證費及其利息，并按照現(xiàn)房屋的實際價值給予賠償;在庭審中，體育局承認在當時的賣房行為中存在著過錯，同意在十戶房主交還房屋的前提下，返還購房款、辦證費，但認為損害的賠償應(yīng)僅包括購房款和辦證費的利息，而不應(yīng)包括房屋的升值部分。

上述案例中，房屋買賣合同無效后的關(guān)鍵問題是，房屋升值部分的歸屬問題。對無過錯的受損方損害賠償的范圍應(yīng)包括哪些?房屋升值部分算不算買房人的利益損失?

一、一般合同的無效，損害賠償范圍如何確定

從理論上說，一般合同的損害賠償范圍根據(jù)合同被解除還是被宣告無效、被撤銷的不同而有所區(qū)別，前者大致應(yīng)包括積極損失和可得利益損失的賠償;而后者則僅限于對信賴利益損失的賠償。

一般合同解除后的損害賠償采用完全賠償原則，根據(jù)我國《合同法》113條規(guī)定“當事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定，給對方造成損失的，損失賠償額應(yīng)當相當于因違約所造成的損失，包括合同履行后可以獲得的利益，但不得超過違反合同一方訂立合同時預(yù)見到或者應(yīng)當預(yù)見到的因違反合同可能造成的損失”，其賠償范圍不僅應(yīng)包括無過錯方積極損失的賠償，還應(yīng)當包括可得利益損失即期待利益損失的賠償，其結(jié)果是實現(xiàn)合同如約履行后的狀態(tài)。積極損失的賠償也稱為直接損失的賠償，由于它是一種現(xiàn)實財產(chǎn)的直接損失，范圍、數(shù)額較易確定，爭議不大。但是，對可得利益損失的賠償，雖理論界眾說紛紜，但在司法實踐中，要求違約方承擔(dān)可得利益損失的判決已非鮮見。作者認為，合同解除后的損害賠償與合同無效、被撤銷不同，合同解除并不當然具有溯及力，在不具有溯及力的情況下，合同本身是有效的，而可得利益的認定基于這種合同有效的前提下，無過錯方完全有理由要求根據(jù)有效的合同實現(xiàn)合同完全履行后的狀態(tài)，并且其賠償數(shù)額也可以根據(jù)合同的約定來確定。當然，這里可得利益數(shù)額的確定應(yīng)該根據(jù)《合同法》113條的規(guī)定，嚴格限制在違約方在訂立合同時預(yù)見或應(yīng)當預(yù)見的違反合同所造成的損失的范圍內(nèi)。