出賣人在買受人違約時如何救濟

(一)追究出賣人違約責任

多重買賣情形下，由于各個買賣合同均為有效合同，故未取得標的物所有權的買受人完全可以依據有效合同來追究出賣人的違約責任。關于違約責任承擔形式，《合同法》第107條規定：當事人一方不履行合同義務或者履行合同義務不符合約定的，應當承擔繼續履行、采取補救措施或者賠償損失等違約責任。

1、合同可否實際履行。實際履行，也稱強制履行、依約履行、繼續履行，作為一種違約后的補救方式，實際履行是指一方違反合同時，另一方有權要求其依據合同的規定繼續履行。繼續履行作為違約救濟的方式之一，一直為我國合同法律所確認。《合同法》第109條、第111條分別對金錢債務和非金錢債務兩種情況中的實際履行作出了規定。實際履行作為違約補救方式具有其他方式所不能替代的重要作用，但這種補救方式在法律上的適用受到《合同法》第110條規定的限制，即法律上或者事實上不能履行、債務的標的不適于強制履行或者履行費用過高、債權人在合理期限內未要求履行。

2、賠償損失的確定。賠償損失，是違約責任中的一種重要形式。賠償損失，根據不同的劃分標準可分為：約定賠償損失和法定賠償損失；信賴利益與期待利益；直接損失和間接損失。因此，在違約損害賠償方面，《合同法》確立的是完全賠償原則，包括積極損失的賠償和可得利益的賠償。積極損失是當事人現有財產的損失，包括為準備履行合同義務支出的費用、守約方應得到的與其實際得到的履行之間的價值差額、守約方采取補救措施以及因違約造成的其他財產損失。可得利益損失是指在合同得到履行后，當事人利用合同標的從事生產經營可以獲得的利益的喪失，通常包括生產利潤損失、經營利潤損失、轉售利潤損失等。之所以在積極損失之外還要賠償可得利益損失，是因為如果只賠償積極損失而不賠償可得利益損失，就只能使守約方的利益恢復到合同訂立前的狀態，對守約方不公平，而且也縱容了違約方。

人民法院在計算和認定可得利益損失時，應當綜合運用可預見規則、減損規則、損益相抵規則以及過失相抵規則等，從非違約方主張的可得利益賠償總額中扣除違約方不可預見的損失、非違約方不當擴大的損失、非違約方因違約獲得的利益、非違約方亦有過失所造成的損失以及必要的交易成本。存在《合同法》第113條第2款規定的欺詐經營、《合同法》第114條第1款規定的當事人約定損害賠償的計算方法以及因違約導致人身傷亡、精神損害等情形的，不宜適用可得利益損失賠償規則

總的說來，在具體案件中，確定可得利益損失賠償額一般要經過如下步驟：第一步，確定受害人的可得利益損失額，受損人對此負舉證責任；第二步，確定這些可得利益損失哪些是違約方在訂約時可以預見的，對此法院可酌情裁量；第三步，確定受損人對損失是否有過錯，對此違約方負舉證責任，如果受損人有過錯，則應承擔相應的責任；第四步，確定受損人是否因違約而獲有不當得利，如有，則應從損失中扣除；第五步，確定受損人有沒有采取合理措施減少損失，對此，違約方負舉證責任；第六步，考察受損人獲取可得利益的能力和條件，確定合理的賠償額，對此法院有自由裁量權。

在實踐中，一房多賣通常涉及標的物價格上漲的情況，出賣人簽訂買賣合同后房價看漲，遂以高于原合同價款的一定金額將房屋出售給后續買受人。第一個合同簽訂后房價上漲的部分，應當是第一個合同買受人在合同實際履行情形下的可得利益，但由于二次買賣而無法獲得，在計算賠償數額時應當考慮不能取得該標的物所有權的買受人的這一可得利益損失。至于差價的計算方式，一種是按照前后兩個買賣合同約定的差價計算，這種計算方法考慮到可預見原則，但在標的物價格飛漲時難以充分保護非違約方的利益。該方法計算差價的時間點依據合同簽訂時約定的價格恐與立法規定不符；另一種方法是非違約方有權請求出賣方給付合同的價格和違約時標的物的公正的市場價格之間的差價，該方法計算差價的時間點是違約時標的物的市場價格，更符合《合同法》第113條的立法本意。

值得注意的是，最高法院根據《消費者權益保護法》第49條和《合同法》第113條所確立的懲罰性賠償原則精神，對商品房買賣合同中的某些出賣人惡意違約和欺詐的行為可有條件地適用懲罰性賠償。《商品房買賣合同解釋》第8條明確規定了商品房買賣合同訂立后，出賣人又將該房屋出賣給第三人，適用懲罰性賠償責任，買受人除可請求出賣人返還已付購房款及利息、賠償損失外，還可以請求出賣人承擔不超過已付購房款一倍的賠償責任。

3、支付違約金。《合同法》第114條等規定已經確定違約金具有“補償和懲罰”雙重性質，但系以賠償非違約方的損失為主要功能，而非旨在嚴厲懲罰違約方。違約方承擔違約金責任應當具備以下條件：(1)當事人一方違反合同的行為存在。只有在一方當事人違反合同的情況下，另一方當事人才能有權要求其支付違約金。當事人違反合同行為具有不同的形態，不履行、不適當履行、遲延履行等等，這些違約行為都導致違約金的支付。但如果合同當事人所約定的違約金僅限于某種違約行為的，則該種違約金責任適用于這種情況，如果沒有發生這種行為，則無權要求對方支付違約金。(2)有違約金責任的約定。我國《合同法》確定的違約金責任為約定違約金責任。違約金責任產生的前提條件是合同當事人之間必須有違約金責任的約定。如果合同當事人在合同中沒有關于違約金責任的事先約定，當合同一方當事人違約時，另一方當事人無法要求違約方支付違約金。同時，合同當事人之間對違約金責任的約定必須是合法有效的，不合法或無效的違約金責任的約定，不產生違約金責任的適用效力。(3)當事人違反合同行為不具有免責事由。我國《合同法》主要采用嚴格責任原則，合同當事人有違約行為，只要該行為不具有免責事由，合同違約方就應當承擔違約責任。如果合同當事人的違約行為具有免責事由，合同違約方可以不承擔包括違約金責任在內的違約責任。

4、對違約金責任的限制。為了體現公平、誠實信用原則，我國《合同法》對違約金責任作了必要的限制。《合同法》第114條第2款規定，約定的違約金低于造成的損失的，當事人可以請求人民法院或者仲裁機構予以增加；約定的違約金過分高于造成的損失的，當事人可以請求人民法院或者仲裁機構予以適當減少。

審判實務中，關于認定違約金過高的標準亦是見解各異。有觀點認為，應當參照合同的總標的。有觀點認為，應參照合同未履行部分的標的。還有觀點認為，應參照合同違約造成的損失額，諸-此等等。《合同法解釋(二)》第29條規定：“當事人主張約定的違約金過高請求予以適當減少的，人民法院應當以實際損失為基礎，兼顧合同的履行情況、當事人的過錯程度以及預期利益等綜合因素，根據公平原則和誠實信用原則予以衡量，并作出裁決。當事人約定的違約金超過造成損失的百分之三十的，一般可以認定為合同法第114條第2款規定的“過分高于造成的損失。”該條規定了認定違約金過高的標準。該條規定的標準是以參考相關司法裁量重要因素為主，以一定的比例為輔構成的。主要標準是指該條第一款規定的標準，即以實際損失為基礎，兼顧合同的履行情況、當事人的過錯程度以及預期利益等因素；所謂次要標準是指該條第二款，即當事人約定的違約金超過造成損失的30%的，一般可以認定過分高于造成的損失。

(二)請求變更或撤銷合同或者請求確認買賣合同無效

在買賣合同訂立過程中，如果出賣人隱瞞其就同一標的物已經與其他人簽訂買賣合同或已辦理登記或交付手續，便已構成欺詐，后續買受人可以依據《合同法》的有關規定請求人民法院或者仲裁機構變更或者撤銷其與出賣人簽訂的買賣合同，并由出賣人承擔締約過失責任。對此，《合同法》第54條規定：一方以欺詐、脅迫的手段或者乘人之危，使對方在違背真實意思的情況下訂立的合同，受損害方有權請求人民法院或者仲裁機構變更或者撤銷。該法第42條還規定：當事人在訂立合同過程中故意隱瞞與訂立合同有關的重要事實或者提供虛假情況，給對方造成損失的，應當承擔損害賠償責任。《商品房買賣合同解釋》第8條針對商品房買賣合同糾紛一房多賣情況作出了類似規定。如果買受人與出賣人訂立的買賣合同具有《合同法》第52條規定的無效情形，不能取得標的物所有權的買受人此時也可以請求人民法院確認其與出賣人訂立的買賣合同無效。

由于出賣人的過錯導致其與不能取得標的物所有權的買受人簽訂的合同被撤銷或者無效，應承擔締約過失責任。締約過失責任與違約責任損害賠償不同，締約過失責任的范圍應以信賴利益作為賠償的基本范圍。締約過失責任的損害賠償一般只賠償信賴利益損失，通過對受害人的賠償使受害人的利益處于合同未訂立時的狀態。

此外，不能取得標的物所有權的買受人可否請求確認出賣人與第三人(取得標的物所有權的買受人)簽訂的買賣合同無效?對此，《商品房買賣合同解釋》第10條規定買受人以出賣人與第三人惡意串通，另行訂立商品房買賣合同并將房屋交付使用，導致其無法取得房屋為由，請求確認出賣人與第三人訂立的商品房買賣合同無效的，應予支持。”該條規定突破債的相對性而賦予不能取得標的物所有權的買受人獲得債權法上的救濟權，請求可以確認出賣人與第三人訂立的商品房買賣合同無效。其實，第三人惡意串通簽訂合同，損害第三人利益的，第三人是否有權向人民法院提起確認合同無效之訴，一直是合同法理論和司法實踐中的疑難問題，實務中存在爭議和不同的認識與做法。

(三)行使債權人撤銷權

多重買賣情形下，出賣人與先買受人簽訂買賣合同后未辦理標的物登記或交付手續，而后又與后續買受人簽訂買賣合同但辦理了標的物登記或交付手續，不能取得該標的物所有權的先買受人可否行使撤銷權，請求撤銷出賣人與后續買受人簽訂的買賣合同，從而使標的物物權也回歸到變動前的原始狀態?理論上存在這種可能。但根據《合同法》第74條的規定，債權人行使撤銷權限于以下情形：一是債務人放棄其到期債權；二是債務人無償轉讓財產；三是債務人以明顯不合理的低價轉讓財產，對債權人造成損害，并且受讓人知道該情形。《合同法解釋(二)》第19條對于“明顯不合理的低價”作出規定：“應當以交易當地一般經營者的判斷，并參考交易當時交易地的物價部門指導價或者市場交易價，結合其他相關因素綜合考慮予以確認。轉讓價格達不到交易時交易地的指導價或者市場交易價百分之七十的，一般可以視為明顯不合理的低價；對轉讓價格高于當地指導價或者市場交易價百分之三十的，一般可以視為明顯不合理的高價。”

出賣人在買受人違約時怎么救濟?雙方簽訂的合同中是有對違約情形進行處理，在買受人違約的情況下出賣人可以根據合同內容來追究對方的責任。出賣人在買受人違約該通過什么方式去救濟，建議您及時尋求律霸網律師的的幫助。