夫妻感情不和需要辦理離婚,解除雙方的婚姻關(guān)系。離婚時會對夫妻雙方的共同財(cái)產(chǎn)進(jìn)行分割,房產(chǎn)是其中重要的一項(xiàng)。分割可以簽署協(xié)議,協(xié)議未果可以上法院進(jìn)行訴訟,由法院給雙方一個公正的結(jié)果。那么,夫妻離婚房產(chǎn)抵押變更如何處理?下面就讓小編為大家整理一下相關(guān)的知識。
一、夫妻離婚房產(chǎn)抵押變更如何處理?
婚前按揭買房,離婚有貸款的房屋如何分割情況:
1、夫妻一方婚前以個人財(cái)產(chǎn)購買房屋并按揭貸款,婚前辦理了夫妻一方個人為所有權(quán)人的房產(chǎn)證,婚后雙方共同還貸,離婚按揭房怎么分?
該情形下的房屋為一方個人財(cái)產(chǎn),在離婚時另一方無權(quán)要求分割。但對參與共同還貸的配偶一方,有權(quán)要求對方對其清償?shù)牟糠钟枰苑颠€。在此需要明確的是,共同還貸不論是用一方的個人工資還是雙方的工資,都應(yīng)認(rèn)定為共同還貸。因此,有貸款的房屋在離婚時,共同還貸的一方可以請求對方返還還貸的房款。對于房屋升值的部分,也可以請求補(bǔ)償。
2、夫妻一方婚前以個人財(cái)產(chǎn)購買房屋并按揭貸款,婚后雙方共同還貸,婚后取得房產(chǎn)證,離婚按揭房怎么分?
此情形下的按揭房為一方的婚前個人財(cái)產(chǎn),在離婚時不予分割。因?yàn)樵诨榍耙环揭詡€人財(cái)產(chǎn)購買并按揭買房,婚后取得的產(chǎn)權(quán)證是對婚前買房的確認(rèn),不屬于夫妻共同財(cái)產(chǎn)。如果僅僅因?yàn)楫a(chǎn)權(quán)證婚后取得而認(rèn)定是夫妻共同財(cái)產(chǎn),就將出現(xiàn)一方完全沒有出資卻僅僅因?yàn)榻Y(jié)婚而成為房屋共有人的現(xiàn)象。這一結(jié)果有違公平原則。
3、夫妻雙方婚前以共有財(cái)產(chǎn)購買房屋并按揭貸款,婚后共同還貸,婚前取得房產(chǎn)證且房產(chǎn)證登記在一方名下,離婚按揭房怎么分?
由于一般情況下,我們在認(rèn)定房產(chǎn)歸誰時的依據(jù)就是房產(chǎn)證上的名字。因此,此時極容易被認(rèn)定為登記方財(cái)產(chǎn)。所以此時,未登記方主張?jiān)摲课轂楣餐?cái)產(chǎn)時,一要證明自己在婚前為購買房屋履行了出資義務(wù);二要證明自己婚前是基于雙方均認(rèn)可所購房屋為共同所有的前提下出資的。如果不能提供相應(yīng)的證據(jù),則房產(chǎn)就會認(rèn)定為與一方財(cái)產(chǎn),在分割時不予分割。
4、婚前夫妻一方父母參與出資購買,婚后取得房產(chǎn)證,離婚按揭房怎么分?
根據(jù)法律的規(guī)定,夫妻結(jié)婚前,父母為雙方購置房屋出資的,該出資應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為對自己子女的個人贈與,但父母明確表示贈與雙方的除外。因此,婚前父母出資買房,婚后共同還貸也不影響房子的歸屬。此時,在離婚按揭房分割時,不參與分割,只歸一方所有。
以上只是婚前按揭買房的部分情況,具體的還有父母出資,雙方還貸,產(chǎn)權(quán)登記在另一方名下,產(chǎn)權(quán)登記在雙方名下等等情況,在此就不一一列舉了。
二、婚后按揭買房,離婚有貸款的房屋如何分割情況:
1、婚后一方或雙方以夫妻共同財(cái)產(chǎn)出資買房,取得房產(chǎn)證的,離婚按揭房怎么分?
婚后一方以夫妻共同財(cái)產(chǎn)購房,共同還貸。不管房產(chǎn)證登記在哪方名下,該房產(chǎn)理應(yīng)屬于夫妻共同財(cái)產(chǎn)。離婚房產(chǎn)分割時,按照夫妻共同財(cái)產(chǎn)進(jìn)行分割。
2、婚后雙方父母出資買房,夫妻共同還貸,產(chǎn)權(quán)登記在一人名下,離婚房產(chǎn)歸誰?
根據(jù)婚姻法司法解釋的規(guī)定,婚后雙方父母資助子女買房,產(chǎn)權(quán)登記在一人名下的,該房產(chǎn)可認(rèn)定為雙方按照各自父母的出資份額占有。在離婚房產(chǎn)分割時,如果當(dāng)事人另有約定的,按照約定辦理。沒有約定的按照出資比例分割。對于償還的貸款,如果夫妻對財(cái)產(chǎn)沒有約定的,償還貸款的錢屬于夫妻共同財(cái)產(chǎn),離婚時就不需要分割了。
3、一方父母出首付款,產(chǎn)權(quán)登記在自己的子女名下,由夫妻共同還貸的,離婚按揭房怎么分?
這種情況,首付款可以認(rèn)定為只贈與出資方的子女,離婚時該房產(chǎn)是夫妻共同財(cái)產(chǎn),對首付部分應(yīng)認(rèn)定為出資子女的個人財(cái)產(chǎn)。共同還貸部分屬于夫妻共同財(cái)產(chǎn)還貸,離婚時不予分割。
以上是婚后按揭買房,離婚按揭房如何分割的的部分情況,其他的婚后按揭買房離婚怎么分就不多說了。
離婚時按揭房產(chǎn)增值部分該如何分割?
離婚時房產(chǎn)作為財(cái)產(chǎn)分割最為重要的一部分,在實(shí)踐中,其形態(tài)有很多種,以結(jié)婚時間為節(jié)點(diǎn),可分為婚前購買和婚后購買兩種,無論是婚前購買還是婚后購買,都可能存在一次性支付和按揭支付兩種方式,其中婚前按揭購買的房產(chǎn)在離婚房產(chǎn)分割時爭議最大。下面以我國婚姻法解釋三第十條為背景,為大家剖析離婚時婚前按揭購買房產(chǎn)增值部分分割方式:
【婚姻法解釋三】第十條夫妻一方婚前簽訂不動產(chǎn)買賣合同,以個人財(cái)產(chǎn)支付首付款并在銀行貸款,婚后用夫妻共同財(cái)產(chǎn)還貸,不動產(chǎn)登記于首付款支付方名下的,離婚時該不動產(chǎn)由雙方協(xié)議處理。
依前款規(guī)定不能達(dá)成協(xié)議的,人民法院可以判決該不動產(chǎn)歸產(chǎn)權(quán)登記一方,尚未歸還的貸款為產(chǎn)權(quán)登記一方的個人債務(wù)。雙方婚后共同還貸支付的款項(xiàng)及其相對應(yīng)財(cái)產(chǎn)增值部分,離婚時應(yīng)根據(jù)婚姻法第三十九條第一款規(guī)定的原則,由產(chǎn)權(quán)登記一方對另一方進(jìn)行補(bǔ)償。
【法條解讀】下面我們對上述法條剖析如下:
首先,上述規(guī)定只要求在婚前簽訂不動產(chǎn)買賣合同即可,不要求在婚前就取得產(chǎn)權(quán)
其次,必須以個人財(cái)產(chǎn)支付首付款,如是夫妻一方婚前個人出資購買的房屋,但登記在另一方名下,根據(jù)廣東省高級人民法院《全省民事審判工作會議紀(jì)要》(粵高法【2012】240號)第65條的批復(fù),如果無法證明出資方明確歸登記方一方所有,一般應(yīng)認(rèn)定為夫妻共同財(cái)產(chǎn)。
最后,也是最為重要的一點(diǎn),即該如何補(bǔ)償另一方,依據(jù)上述規(guī)定,只是強(qiáng)調(diào)應(yīng)補(bǔ)償共同還貸支付的款項(xiàng)及相對應(yīng)財(cái)產(chǎn)增值部分,該如何計(jì)算相對應(yīng)財(cái)產(chǎn)增值部分是補(bǔ)償?shù)年P(guān)鍵,在實(shí)踐中一般存在以下三種計(jì)算方式:
第一種:婚后還款本金總額÷房屋原價(jià)×房屋現(xiàn)價(jià)÷2
第二種:婚后還款本金總額÷房屋原價(jià)×(房屋現(xiàn)價(jià)-房屋原價(jià))÷2
第三種:婚后還款本金總額÷房屋原價(jià)×(房屋現(xiàn)價(jià)-結(jié)婚時房屋價(jià)值)÷2
前面兩種計(jì)算方式容易忽略婚前房產(chǎn)的增值部分,第三種則考慮了婚前房產(chǎn)的增值部分,將婚前房產(chǎn)增值部分排除分割之外,之所以出現(xiàn)上述三種計(jì)算方式,是因?yàn)閷Ψ课菰鲋挡糠值姆指钜庖娭饕嬖谝韵聝煞N意見:
第一種意見認(rèn)為,根據(jù)我國婚姻法解釋二第十一條之規(guī)定,一方以個人財(cái)產(chǎn)投資取得的收益,應(yīng)認(rèn)定為夫妻共同財(cái)產(chǎn)。故對婚前個人還款部分引起的相應(yīng)房屋增值部分【包括婚前增值部分和婚后增值部分】也應(yīng)認(rèn)定為夫妻共同財(cái)產(chǎn),連同婚后還款部分引起的房屋增值部分均由雙方平分。
第二種意見認(rèn)為,婚前個人還款部分引起的相應(yīng)房屋增值部分【包括婚前增值和婚后增值】歸購房一方,就婚姻關(guān)系存續(xù)期間該房屋的增值部分,購房一方應(yīng)當(dāng)對另一方進(jìn)行適當(dāng)補(bǔ)償。
第一種意見不區(qū)分收益的種類,只要是個人財(cái)產(chǎn)投資婚后取得的收益都認(rèn)定為夫妻共同財(cái)產(chǎn),實(shí)際上該條規(guī)定,在《婚姻法解釋三》第五條中已經(jīng)作了細(xì)化,即“夫妻一方個人財(cái)產(chǎn)在婚后產(chǎn)生的收益,除孳息和自然增值外,應(yīng)認(rèn)定為夫妻共同財(cái)產(chǎn)”,而我們知道,房產(chǎn)增值一般是房屋本身自然的升值[通過裝修人為增值不在此列],房產(chǎn)的一般增值以及以個人財(cái)產(chǎn)購買債券或用于儲蓄所產(chǎn)生的利息,這些因原物的存在而必然產(chǎn)生的收益,與投資收益具有風(fēng)險(xiǎn)性的特質(zhì)不同,應(yīng)依本金或原物的所有權(quán)確定增值部分的權(quán)利歸屬。因此,計(jì)算相對應(yīng)財(cái)產(chǎn)增值部分是補(bǔ)償采用第三種方式(婚后還款本金總額÷房屋原價(jià)×(房屋現(xiàn)價(jià)-結(jié)婚時房屋價(jià)值)÷2)更趨向公平。
最后,需要提醒的是不管按揭房離婚歸誰,未償還的貸款屬于房屋的產(chǎn)權(quán)人一方的債務(wù),如果是夫妻雙方房產(chǎn)分割給一方的,還需要去銀行變更貸款人。具體情況可以去銀行咨詢相關(guān)人員。希望上文可以給您提供到了幫助。
綜上所述,離婚房產(chǎn)的性質(zhì)有很多種,有婚前抵押貸款購買,也有婚后抵押貸款購買的,也有婚前或者婚后全款甚至是父母的房子,雙方可以進(jìn)行協(xié)商分割或者依據(jù)法律分割。夫妻離婚房產(chǎn)抵押變更如何處理?以上就是小編對問題的回答,大家會有一個具體的了解。
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