夫妻感情不和需要辦理離婚，解除雙方的婚姻關(guān)系。離婚時會對夫妻雙方的共同財(cái)產(chǎn)進(jìn)行分割，房產(chǎn)是其中重要的一項(xiàng)。分割可以簽署協(xié)議，協(xié)議未果可以上法院進(jìn)行訴訟，由法院給雙方一個公正的結(jié)果。那么，夫妻離婚房產(chǎn)抵押變更如何處理?下面就讓小編為大家整理一下相關(guān)的知識。

一、夫妻離婚房產(chǎn)抵押變更如何處理?

婚前按揭買房，離婚有貸款的房屋如何分割情況：

1、夫妻一方婚前以個人財(cái)產(chǎn)購買房屋并按揭貸款，婚前辦理了夫妻一方個人為所有權(quán)人的房產(chǎn)證，婚后雙方共同還貸，離婚按揭房怎么分?

該情形下的房屋為一方個人財(cái)產(chǎn)，在離婚時另一方無權(quán)要求分割。但對參與共同還貸的配偶一方，有權(quán)要求對方對其清償?shù)牟糠钟枰苑颠€。在此需要明確的是，共同還貸不論是用一方的個人工資還是雙方的工資，都應(yīng)認(rèn)定為共同還貸。因此，有貸款的房屋在離婚時，共同還貸的一方可以請求對方返還還貸的房款。對于房屋升值的部分，也可以請求補(bǔ)償。

2、夫妻一方婚前以個人財(cái)產(chǎn)購買房屋并按揭貸款，婚后雙方共同還貸，婚后取得房產(chǎn)證，離婚按揭房怎么分?

此情形下的按揭房為一方的婚前個人財(cái)產(chǎn)，在離婚時不予分割。因?yàn)樵诨榍耙环揭詡€人財(cái)產(chǎn)購買并按揭買房，婚后取得的產(chǎn)權(quán)證是對婚前買房的確認(rèn)，不屬于夫妻共同財(cái)產(chǎn)。如果僅僅因?yàn)楫a(chǎn)權(quán)證婚后取得而認(rèn)定是夫妻共同財(cái)產(chǎn)，就將出現(xiàn)一方完全沒有出資卻僅僅因?yàn)榻Y(jié)婚而成為房屋共有人的現(xiàn)象。這一結(jié)果有違公平原則。

3、夫妻雙方婚前以共有財(cái)產(chǎn)購買房屋并按揭貸款，婚后共同還貸，婚前取得房產(chǎn)證且房產(chǎn)證登記在一方名下，離婚按揭房怎么分?

由于一般情況下，我們在認(rèn)定房產(chǎn)歸誰時的依據(jù)就是房產(chǎn)證上的名字。因此，此時極容易被認(rèn)定為登記方財(cái)產(chǎn)。所以此時，未登記方主張?jiān)摲课轂楣餐?cái)產(chǎn)時，一要證明自己在婚前為購買房屋履行了出資義務(wù);二要證明自己婚前是基于雙方均認(rèn)可所購房屋為共同所有的前提下出資的。如果不能提供相應(yīng)的證據(jù)，則房產(chǎn)就會認(rèn)定為與一方財(cái)產(chǎn)，在分割時不予分割。

4、婚前夫妻一方父母參與出資購買，婚后取得房產(chǎn)證，離婚按揭房怎么分?

根據(jù)法律的規(guī)定，夫妻結(jié)婚前，父母為雙方購置房屋出資的，該出資應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為對自己子女的個人贈與，但父母明確表示贈與雙方的除外。因此，婚前父母出資買房，婚后共同還貸也不影響房子的歸屬。此時，在離婚按揭房分割時，不參與分割，只歸一方所有。

以上只是婚前按揭買房的部分情況，具體的還有父母出資，雙方還貸，產(chǎn)權(quán)登記在另一方名下，產(chǎn)權(quán)登記在雙方名下等等情況，在此就不一一列舉了。

二、婚后按揭買房，離婚有貸款的房屋如何分割情況：

1、婚后一方或雙方以夫妻共同財(cái)產(chǎn)出資買房，取得房產(chǎn)證的，離婚按揭房怎么分?

婚后一方以夫妻共同財(cái)產(chǎn)購房，共同還貸。不管房產(chǎn)證登記在哪方名下，該房產(chǎn)理應(yīng)屬于夫妻共同財(cái)產(chǎn)。離婚房產(chǎn)分割時，按照夫妻共同財(cái)產(chǎn)進(jìn)行分割。

2、婚后雙方父母出資買房，夫妻共同還貸，產(chǎn)權(quán)登記在一人名下，離婚房產(chǎn)歸誰?

根據(jù)婚姻法司法解釋的規(guī)定，婚后雙方父母資助子女買房，產(chǎn)權(quán)登記在一人名下的，該房產(chǎn)可認(rèn)定為雙方按照各自父母的出資份額占有。在離婚房產(chǎn)分割時，如果當(dāng)事人另有約定的，按照約定辦理。沒有約定的按照出資比例分割。對于償還的貸款，如果夫妻對財(cái)產(chǎn)沒有約定的，償還貸款的錢屬于夫妻共同財(cái)產(chǎn)，離婚時就不需要分割了。

3、一方父母出首付款，產(chǎn)權(quán)登記在自己的子女名下，由夫妻共同還貸的，離婚按揭房怎么分?

這種情況，首付款可以認(rèn)定為只贈與出資方的子女，離婚時該房產(chǎn)是夫妻共同財(cái)產(chǎn)，對首付部分應(yīng)認(rèn)定為出資子女的個人財(cái)產(chǎn)。共同還貸部分屬于夫妻共同財(cái)產(chǎn)還貸，離婚時不予分割。

以上是婚后按揭買房，離婚按揭房如何分割的的部分情況，其他的婚后按揭買房離婚怎么分就不多說了。

離婚時按揭房產(chǎn)增值部分該如何分割?

離婚時房產(chǎn)作為財(cái)產(chǎn)分割最為重要的一部分，在實(shí)踐中，其形態(tài)有很多種，以結(jié)婚時間為節(jié)點(diǎn)，可分為婚前購買和婚后購買兩種，無論是婚前購買還是婚后購買，都可能存在一次性支付和按揭支付兩種方式，其中婚前按揭購買的房產(chǎn)在離婚房產(chǎn)分割時爭議最大。下面以我國婚姻法解釋三第十條為背景，為大家剖析離婚時婚前按揭購買房產(chǎn)增值部分分割方式：

【婚姻法解釋三】第十條夫妻一方婚前簽訂不動產(chǎn)買賣合同，以個人財(cái)產(chǎn)支付首付款并在銀行貸款，婚后用夫妻共同財(cái)產(chǎn)還貸，不動產(chǎn)登記于首付款支付方名下的，離婚時該不動產(chǎn)由雙方協(xié)議處理。

依前款規(guī)定不能達(dá)成協(xié)議的，人民法院可以判決該不動產(chǎn)歸產(chǎn)權(quán)登記一方，尚未歸還的貸款為產(chǎn)權(quán)登記一方的個人債務(wù)。雙方婚后共同還貸支付的款項(xiàng)及其相對應(yīng)財(cái)產(chǎn)增值部分，離婚時應(yīng)根據(jù)婚姻法第三十九條第一款規(guī)定的原則，由產(chǎn)權(quán)登記一方對另一方進(jìn)行補(bǔ)償。

【法條解讀】下面我們對上述法條剖析如下：

首先，上述規(guī)定只要求在婚前簽訂不動產(chǎn)買賣合同即可，不要求在婚前就取得產(chǎn)權(quán)

其次，必須以個人財(cái)產(chǎn)支付首付款，如是夫妻一方婚前個人出資購買的房屋，但登記在另一方名下，根據(jù)廣東省高級人民法院《全省民事審判工作會議紀(jì)要》(粵高法【2012】240號)第65條的批復(fù)，如果無法證明出資方明確歸登記方一方所有，一般應(yīng)認(rèn)定為夫妻共同財(cái)產(chǎn)。

最后，也是最為重要的一點(diǎn)，即該如何補(bǔ)償另一方，依據(jù)上述規(guī)定，只是強(qiáng)調(diào)應(yīng)補(bǔ)償共同還貸支付的款項(xiàng)及相對應(yīng)財(cái)產(chǎn)增值部分，該如何計(jì)算相對應(yīng)財(cái)產(chǎn)增值部分是補(bǔ)償?shù)年P(guān)鍵，在實(shí)踐中一般存在以下三種計(jì)算方式：

第一種：婚后還款本金總額÷房屋原價(jià)×房屋現(xiàn)價(jià)÷2

第二種：婚后還款本金總額÷房屋原價(jià)×(房屋現(xiàn)價(jià)-房屋原價(jià))÷2

第三種：婚后還款本金總額÷房屋原價(jià)×(房屋現(xiàn)價(jià)-結(jié)婚時房屋價(jià)值)÷2

前面兩種計(jì)算方式容易忽略婚前房產(chǎn)的增值部分，第三種則考慮了婚前房產(chǎn)的增值部分，將婚前房產(chǎn)增值部分排除分割之外，之所以出現(xiàn)上述三種計(jì)算方式，是因?yàn)閷Ψ课菰鲋挡糠值姆指钜庖娭饕嬖谝韵聝煞N意見：

第一種意見認(rèn)為，根據(jù)我國婚姻法解釋二第十一條之規(guī)定，一方以個人財(cái)產(chǎn)投資取得的收益，應(yīng)認(rèn)定為夫妻共同財(cái)產(chǎn)。故對婚前個人還款部分引起的相應(yīng)房屋增值部分【包括婚前增值部分和婚后增值部分】也應(yīng)認(rèn)定為夫妻共同財(cái)產(chǎn)，連同婚后還款部分引起的房屋增值部分均由雙方平分。

第二種意見認(rèn)為，婚前個人還款部分引起的相應(yīng)房屋增值部分【包括婚前增值和婚后增值】歸購房一方，就婚姻關(guān)系存續(xù)期間該房屋的增值部分，購房一方應(yīng)當(dāng)對另一方進(jìn)行適當(dāng)補(bǔ)償。

第一種意見不區(qū)分收益的種類，只要是個人財(cái)產(chǎn)投資婚后取得的收益都認(rèn)定為夫妻共同財(cái)產(chǎn)，實(shí)際上該條規(guī)定，在《婚姻法解釋三》第五條中已經(jīng)作了細(xì)化，即“夫妻一方個人財(cái)產(chǎn)在婚后產(chǎn)生的收益，除孳息和自然增值外，應(yīng)認(rèn)定為夫妻共同財(cái)產(chǎn)”，而我們知道，房產(chǎn)增值一般是房屋本身自然的升值[通過裝修人為增值不在此列]，房產(chǎn)的一般增值以及以個人財(cái)產(chǎn)購買債券或用于儲蓄所產(chǎn)生的利息，這些因原物的存在而必然產(chǎn)生的收益，與投資收益具有風(fēng)險(xiǎn)性的特質(zhì)不同，應(yīng)依本金或原物的所有權(quán)確定增值部分的權(quán)利歸屬。因此，計(jì)算相對應(yīng)財(cái)產(chǎn)增值部分是補(bǔ)償采用第三種方式(婚后還款本金總額÷房屋原價(jià)×(房屋現(xiàn)價(jià)-結(jié)婚時房屋價(jià)值)÷2)更趨向公平。

最后，需要提醒的是不管按揭房離婚歸誰，未償還的貸款屬于房屋的產(chǎn)權(quán)人一方的債務(wù)，如果是夫妻雙方房產(chǎn)分割給一方的，還需要去銀行變更貸款人。具體情況可以去銀行咨詢相關(guān)人員。希望上文可以給您提供到了幫助。

綜上所述，離婚房產(chǎn)的性質(zhì)有很多種，有婚前抵押貸款購買，也有婚后抵押貸款購買的，也有婚前或者婚后全款甚至是父母的房子，雙方可以進(jìn)行協(xié)商分割或者依據(jù)法律分割。夫妻離婚房產(chǎn)抵押變更如何處理？以上就是小編對問題的回答，大家會有一個具體的了解。

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