商品房買賣中，一方遲延支付少部分房款另一方能否行使先履行抗辯權延期交房

商品房買賣或者其他商事交易中，在雙方簽訂了合同之后，面臨的是依約履行合同義務。當應當在先履行義務的一方，沒有依約履行義務或履行義務嚴峻不符合約定的時候，在后履行一方如何保護自己的權益呢賦予了后履行一方的一種權利，即先履行抗辯權，它具有暫時阻卻履行合同義務的效果而不被認為是違約。《合同法》第67條規定：當事人互負債務，有先后履行順序，先履行一方未履行的，后履行一方有權拒絕其履行要求。先履行一方履行債務不符合約定的，后履行一方有權拒絕其相應的履行要求。

根據該條規定，行使先履行抗辯權的適用條件是：

(1)在同一雙務合同中，任一方都對對方負有合同義務;

(2)合同約定了給付義務的先后履行順序;

(3)先履行一方未履行債務或履行債務不符合約定。在同時具備上述三個條件時，后履行一方就有權行使先履行抗辯權或就違約部分行使相應的先履行抗辯權，可暫時不履行(相應的)合同義務，直至對方履行債務或履行債務完全符合約定之時。

比如，甲乙雙方訂立建筑安裝合同，約定甲方于10月1日前清理好場地，以便乙方施工。甲方遲至10月10日才清理好場地，乙方針對甲方遲延清場的情況要求施工期順延，這就是行使先履行抗辯權的表現。

有些合同的債務是可以分割的，比如甲方應交付10萬塊磚，其只交付9萬塊磚，對于這種部分履行的情況，在后履行的一方有權行使先履行抗辯權，保留自己的相應給付義務不予履行，也即乙方可以在受領9萬塊磚后只就9萬塊磚支付價款。依老實信用原則，乙方不得在受領9萬塊磚的情形下而以先履行抗辯權為由拒付價款。當然，假如甲方只交付9萬塊磚，這種部分履行根本無助于乙方實現合同目的(譬如不可能再另從別處購得1萬塊磚而導致施工項目無法實施，僅此9萬塊磚無濟于事)時，另一方可以拒絕受領9萬塊磚，而要求對方全部履行合同、交付10萬塊磚。這種交付10萬塊磚的主張，也為行使先履行抗辯權的體現。

但是有些合同的債務是不可以分割的，能否或者如何行使先履行抗辯權呢這就要區分詳細情況而論。筆者認為如果先履行債務一方支付了大部分款項，能基本達到合同目的的，后履行一方的不能行使先履行抗辯權，因為先履行一方小部分的尚未履行的合同債務的效果雖然可以導致產生先履行抗辯權，但被已經履行大部分合同義務的效果所吸收(小部分合同義務未履行當然構成違約，違約方仍要承擔違約責任，抗辯權與違約是二個不同的問題)。