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寧波
遲延履行《承諾書》 招租損失應自擔責
【案情】
個體戶王某從事房產投資，2006年3月，他與一房地產經紀公司訂了一份《承諾書》，約定其在購得第三人一房屋后，房地產經紀公司包租一年，租金每月6萬元，但包租前他需支付房地產經紀公司4萬元用于裝修及增加設備。
2006年8月，王某花了近120萬元購買了該房，他在取得房屋后立即將鑰匙交房地產經紀公司，房地產經紀公司接受了房屋鑰匙，可是，王某卻未按約定支付4萬元裝修費用，而房地產經紀公司也未將該房出租。
三個月后，王某起訴至法院，要求房地產經紀公司繼續履行合同，并支付從購房之日起三個月的租金18萬元。2006年11月，法院以王某未履行支付4萬元裝修及設備費這個在先義務為由駁回了訴訟請求。該案判決當日，王某欲向房地產經紀公司支付4萬元費用，但遭拒收，該公司同時掛號信發函給王某，通知解除《承諾書》，并退了鑰匙。面對這種情況，王某認為先前3個月的租金損失了只能怪自己，但從2006年11月自己支付4萬元之日起，房地產經紀公司應按《承諾書》約定每月6萬元支付共計18萬元的租金。于是，2007年3月，王某又向法院起訴，要求房地產經紀公司支付2006年11月到2007月1月共計18萬元租金。
【判決】
一審法院認為：雙方《承諾書》有效，王某在履行全部義務后，有權從履行完義務后按約定標準收取租金。判決房地產經紀公司支付18萬元租金。房地產經紀公司不服上訴。二審法院認為：由于違約，使出租方未達包租要求，在客觀上導致出租方在承諾書約定的包租期內未能出租，房地產經紀公司的簽訂合同的獲利目的未能實現，房地產經紀公司通知解除合同合法，判決駁回王某的請求。
【抗訴】
檢察機關抗訴認為：一、王某支付4萬元是合同的次要義務，不構成根本違約，房地產經紀公司無權單方解除《承諾書》;二、先履行抗辯權只具有暫時效力，并不產生消滅合同的法律效果，且生效原判決已確認《承諾書》有效，房地產經紀公司只能行使先履行抗辯權，雙方應繼續履行，二審判決認定《承諾書》已解除有錯。提起抗訴。
【再審】
法院再審認為：一、由于王某在先違約，遲延三個月支付4萬元裝修、設備費，占包租期一年的四分之一，直接導致房地產經紀公司包租后再出租目的無法實現，房地產經紀公司行使解除權符合法定條件，《承諾書》解除后王某無權得到租金;二、先履行抗辯權與合同解除權是各自獨立，互不排斥的權利，可以獨立行使，遂維持二審判決。
【評析】
本案中，《承諾書》是否已經解除，一方行使先履行抗辯權后能否繼續行使合同解除權這兩個問題是決定檢察機關本案抗訴是否成功的關鍵。
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