【案情】

個(gè)體戶(hù)王某從事房產(chǎn)投資，2006年3月，他與一房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司訂了一份《承諾書(shū)》，約定其在購(gòu)得第三人一房屋后，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司包租一年，租金每月6萬(wàn)元，但包租前他需支付房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司4萬(wàn)元用于裝修及增加設(shè)備。

2006年8月，王某花了近120萬(wàn)元購(gòu)買(mǎi)了該房，他在取得房屋后立即將鑰匙交房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司接受了房屋鑰匙，可是，王某卻未按約定支付4萬(wàn)元裝修費(fèi)用，而房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司也未將該房出租。

三個(gè)月后，王某起訴至法院，要求房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司繼續(xù)履行合同，并支付從購(gòu)房之日起三個(gè)月的租金18萬(wàn)元。2006年11月，法院以王某未履行支付4萬(wàn)元裝修及設(shè)備費(fèi)這個(gè)在先義務(wù)為由駁回了訴訟請(qǐng)求。該案判決當(dāng)日，王某欲向房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司支付4萬(wàn)元費(fèi)用，但遭拒收，該公司同時(shí)掛號(hào)信發(fā)函給王某，通知解除《承諾書(shū)》，并退了鑰匙。面對(duì)這種情況，王某認(rèn)為先前3個(gè)月的租金損失了只能怪自己，但從2006年11月自己支付4萬(wàn)元之日起，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司應(yīng)按《承諾書(shū)》約定每月6萬(wàn)元支付共計(jì)18萬(wàn)元的租金。于是，2007年3月，王某又向法院起訴，要求房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司支付2006年11月到2007月1月共計(jì)18萬(wàn)元租金。

【判決】

一審法院認(rèn)為：雙方《承諾書(shū)》有效，王某在履行全部義務(wù)后，有權(quán)從履行完義務(wù)后按約定標(biāo)準(zhǔn)收取租金。判決房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司支付18萬(wàn)元租金。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司不服上訴。二審法院認(rèn)為：由于違約，使出租方未達(dá)包租要求，在客觀(guān)上導(dǎo)致出租方在承諾書(shū)約定的包租期內(nèi)未能出租，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司的簽訂合同的獲利目的未能實(shí)現(xiàn)，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司通知解除合同合法，判決駁回王某的請(qǐng)求。

【抗訴】

檢察機(jī)關(guān)抗訴認(rèn)為：一、王某支付4萬(wàn)元是合同的次要義務(wù)，不構(gòu)成根本違約，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司無(wú)權(quán)單方解除《承諾書(shū)》;二、先履行抗辯權(quán)只具有暫時(shí)效力，并不產(chǎn)生消滅合同的法律效果，且生效原判決已確認(rèn)《承諾書(shū)》有效，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司只能行使先履行抗辯權(quán)，雙方應(yīng)繼續(xù)履行，二審判決認(rèn)定《承諾書(shū)》已解除有錯(cuò)。提起抗訴。

【再審】

法院再審認(rèn)為：一、由于王某在先違約，遲延三個(gè)月支付4萬(wàn)元裝修、設(shè)備費(fèi)，占包租期一年的四分之一，直接導(dǎo)致房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司包租后再出租目的無(wú)法實(shí)現(xiàn)，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司行使解除權(quán)符合法定條件，《承諾書(shū)》解除后王某無(wú)權(quán)得到租金;二、先履行抗辯權(quán)與合同解除權(quán)是各自獨(dú)立，互不排斥的權(quán)利，可以獨(dú)立行使，遂維持二審判決。

【評(píng)析】

本案中，《承諾書(shū)》是否已經(jīng)解除，一方行使先履行抗辯權(quán)后能否繼續(xù)行使合同解除權(quán)這兩個(gè)問(wèn)題是決定檢察機(jī)關(guān)本案抗訴是否成功的關(guān)鍵。