本章共二十五條,主要對(duì)租賃合同的概念、租賃合同的主要條款、租賃合同的期限、租賃合同的形式、出租人交付租賃物、對(duì)租賃物的維修以及對(duì)租賃物的質(zhì)量和權(quán)利的瑕疵擔(dān)保義務(wù)、承租人妥善保管租賃物、按時(shí)交納租金的義務(wù)等問(wèn)題作出了規(guī)定。第二百一十二條租賃合同是出租人將租賃物交付承租人使用、收益,承租人支付租金的合同。
【釋義】本條是關(guān)于租賃合同的概念的規(guī)定。
本條規(guī)定,租賃合同是出租人將租賃物交付承租人使用、收益,承租人支付租金的合同。從這條規(guī)定中可以看出,租賃合同有以下特征:
1.租賃合同是轉(zhuǎn)移財(cái)產(chǎn)使用權(quán)的合同
租賃合同是一方當(dāng)事人(出租人)將租賃物有限期地交給另一方當(dāng)事人(承租人)使用,承租人按照約定使用該租賃物并獲得收益。在租賃的有效期內(nèi),承租人可以對(duì)租賃物占有、使用、收益,而不能任意處分租賃物。當(dāng)租賃合同期滿,承租人要將租賃物返還出租人。因此,租賃合同只是將租賃物的使用權(quán)轉(zhuǎn)讓給承租人,而租賃物的所有權(quán)或處分權(quán)仍屬于出租人。租賃合同的這一特征區(qū)別于買(mǎi)賣(mài)合同和贈(zèng)與合同。買(mǎi)賣(mài)合同是出賣(mài)人轉(zhuǎn)移標(biāo)的物的所有權(quán)于買(mǎi)受人的合同。贈(zèng)與合同是贈(zèng)與人將自己的財(cái)產(chǎn)給予受贈(zèng)人。這兩類(lèi)合同都是以轉(zhuǎn)移財(cái)產(chǎn)的所有權(quán)為基本特征的。
2.承租人取得租賃物的使用權(quán)是以支付租金為代價(jià)
承租人使用租賃物是為了滿足自己的生產(chǎn)或生活需要的,出租人出租租賃物是為了使租賃物的價(jià)值得以實(shí)現(xiàn),取得一定的收益。承租人要取得使用權(quán)不是無(wú)償?shù)模且虺鲎馊酥Ц蹲饨鸬摹VЦ蹲饨鹗亲赓U合同的本質(zhì)特征。這一特征區(qū)別于借用合同,借用合同雖然借用人取得了借用物的使用權(quán),但是借用是無(wú)償?shù)模恍韪冻鋈魏未鷥r(jià)。同時(shí)這一特征也區(qū)別于借款合同,雖然兩者都是有償?shù)模杩詈贤Ц兜氖抢ⅰ@⒉煌谧饨穑饨痣p方當(dāng)事人可以約定,利息在很多情況下是法定的,當(dāng)事人是不能約定的,即使是自然人之間的借款利息也有一個(gè)上限要求,不能放高利貸;租金可以不按租期的時(shí)間長(zhǎng)短來(lái)計(jì)算,利息往往是根據(jù)借款時(shí)間的長(zhǎng)短來(lái)計(jì)算。
3.租賃合同的標(biāo)的物是有體物、非消耗物
租賃物必須是有形的財(cái)產(chǎn),這是租賃合同的特征之一。租賃可以是動(dòng)產(chǎn),如汽車(chē)、機(jī)械設(shè)備、計(jì)算機(jī)等,也可以是不動(dòng)產(chǎn),如房屋。但無(wú)論是動(dòng)產(chǎn)還是不動(dòng)產(chǎn),它們都是有形的,都是能以一定的物質(zhì)形式表現(xiàn)出來(lái)的。無(wú)形的財(cái)產(chǎn)不能作為租賃的標(biāo)的物。這是與租賃合同中承租人占有、使用租賃物的特征緊密聯(lián)系的。非消耗物是指能夠多次使用而不改變其形態(tài)和基本價(jià)值的物。一次性使用的物品或很快就消耗掉的物品不能作為租賃物,如洗滌用品、糧食等,因?yàn)檫@些物品一經(jīng)使用,就已喪失其自身的價(jià)值,甚至物本身已經(jīng)消失了,根本不可能再要求出租人返還。因此,消耗物不能作為租賃合同的標(biāo)的物。
4.租賃合同是雙務(wù)有償?shù)暮贤?/p>
在租賃合同中,出租人和承租人均享有權(quán)利和承擔(dān)義務(wù),出租人須將租賃物交付承租人,并保證租賃物符合約定的使用狀態(tài)。承租人負(fù)有妥善保管租賃物并按約定按期向出租人支付租金。任何一方當(dāng)事人在享有權(quán)利的同時(shí)都是以履行一定義務(wù)為代價(jià)的。因此,租賃合同是雙務(wù)有償?shù)暮贤K鼌^(qū)別于贈(zèng)與合同,贈(zèng)與合同在通常情況下一般是單務(wù)合同,贈(zèng)與人向受贈(zèng)人贈(zèng)與財(cái)物并不以對(duì)方承擔(dān)一定義務(wù)為條件。
5.租賃合同具有臨時(shí)性
租賃合同是出租人將其財(cái)產(chǎn)的使用收益在一定期限內(nèi)轉(zhuǎn)讓給承租人,因?yàn)椴皇撬袡?quán)的轉(zhuǎn)移,因此,承租人不可能對(duì)租賃物永久地使用,物的使用價(jià)值也是有一定期限的。各國(guó)法律一般都對(duì)租賃期限的最長(zhǎng)時(shí)間有所限制。我國(guó)合同法規(guī)定,租賃期限最長(zhǎng)不能超過(guò)20年。租賃合同根據(jù)租賃的不同可分為動(dòng)產(chǎn)租賃和不動(dòng)產(chǎn)租賃,不動(dòng)產(chǎn)租賃在我國(guó)主要指房屋租賃。根據(jù)租賃合同是否約定期限可分為定期租賃和不定期租賃。定期租賃關(guān)系到租金的交付日期、租賃物的返還的日期、合同終止的時(shí)間等問(wèn)題。不定期租賃賦予合同當(dāng)事人隨時(shí)解除合同的權(quán)利。
租賃合同是在人們的經(jīng)濟(jì)生活和日常生活中經(jīng)常使用的一種合同。它可以在自然人、法人之間調(diào)劑余缺,充分發(fā)揮物的使用功能,最大限度的使用其價(jià)值。通過(guò)租賃,承租人與出租人雙方的利益可以同時(shí)得到滿足,因此,租賃是現(xiàn)實(shí)經(jīng)濟(jì)生活中較為重要的一種經(jīng)濟(jì)形式。
目前在我國(guó)的經(jīng)濟(jì)生活中,有些交易行為,如土地使用權(quán)的出讓和轉(zhuǎn)讓、農(nóng)村的土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)、土地使用權(quán)的租賃、企業(yè)承包租賃經(jīng)營(yíng)等形式,是否用本法關(guān)于租賃合同的規(guī)定加以調(diào)整,在起草合同法的過(guò)程中有不同意見(jiàn)。有的人認(rèn)為,上述幾種經(jīng)營(yíng)形式從實(shí)質(zhì)上講是租賃,應(yīng)該由租賃合同調(diào)整;也有人認(rèn)為要根據(jù)不同情況來(lái)分析,土地使用權(quán)的出讓和轉(zhuǎn)讓?zhuān)r(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)更多地是對(duì)土地的使用權(quán)的取得,土地使用權(quán)的使用年限最高可達(dá)到70年,土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)30年不變,它是一種用益物權(quán),各國(guó)一般都將這種土地使用權(quán)通過(guò)物權(quán)法來(lái)調(diào)整。本章規(guī)定不適用于土地使用權(quán)的出讓、轉(zhuǎn)讓和農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)。對(duì)于國(guó)有土地使用權(quán)的出租問(wèn)題,目前我國(guó)法律還沒(méi)有具體規(guī)定,只是在少數(shù)地區(qū)進(jìn)行試點(diǎn),它是為了便于各級(jí)政府進(jìn)一步盤(pán)活存量用地的一項(xiàng)措施,它還有待于在試行中不斷總結(jié)經(jīng)驗(yàn)。
對(duì)于企業(yè)的租賃經(jīng)營(yíng)合同與本章規(guī)定的租賃合同是不同的,表現(xiàn)在,一是企業(yè)租賃的當(dāng)事人一方是企業(yè)的所有人或管理人,另一方則是本企業(yè)的職工,他們之間本來(lái)就有一個(gè)內(nèi)部管理的關(guān)系;二是合同訂立是以公開(kāi)招標(biāo)的形式進(jìn)行的,有時(shí)還須由有關(guān)部門(mén)批準(zhǔn);三是租賃的標(biāo)的是整個(gè)企業(yè),而不是某一特定的財(cái)產(chǎn),是人財(cái)物、產(chǎn)供銷(xiāo)、資金、技術(shù)、經(jīng)營(yíng)等多種因素的綜合體,承租人獲得的不僅是對(duì)財(cái)產(chǎn)的使用權(quán),而是一種經(jīng)營(yíng)權(quán);四是承租人須以自己的財(cái)產(chǎn)向企業(yè)提供擔(dān)保;五是按照合同的要求,合同終止時(shí),企業(yè)的價(jià)值須大于租賃時(shí)的價(jià)值。從上述特征中可以看出,本章規(guī)定的租賃合同不能適用于企業(yè)的租賃經(jīng)營(yíng)活動(dòng)。
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山東大學(xué)法學(xué)專(zhuān)業(yè)畢業(yè),在檢察院工作多年,現(xiàn)執(zhí)業(yè)于山東求新律師事務(wù)所,是該所金牌律師。基于對(duì)當(dāng)事人需求的深刻理解,能夠不斷為當(dāng)事人提供極具個(gè)性化的法律解決方案,用來(lái)實(shí)現(xiàn)當(dāng)事人的利益最大化。自執(zhí)業(yè)以來(lái),時(shí)刻以“維護(hù)當(dāng)事人的合法權(quán)益,捍衛(wèi)當(dāng)事人的人格尊嚴(yán)”為服務(wù)宗旨。近年來(lái),辦理過(guò)大量的婚姻家庭案件,挽救了上千例感情糾紛,對(duì)于情感及婚姻挽回,婚姻經(jīng)營(yíng)及離婚訴訟有豐富的經(jīng)驗(yàn),歡迎正在對(duì)婚姻困惑的男女前來(lái)咨詢。您給我真鑫,我還您自由……
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