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中華人民共和國合同法釋義

來源: 律霸小編整理 · 2025-07-11 · 134人看過

本章共二十五條,主要對租賃合同的概念、租賃合同的主要條款、租賃合同的期限、租賃合同的形式、出租人交付租賃物、對租賃物的維修以及對租賃物的質(zhì)量和權(quán)利的瑕疵擔(dān)保義務(wù)、承租人妥善保管租賃物、按時交納租金的義務(wù)等問題作出了規(guī)定。第二百一十二條租賃合同是出租人將租賃物交付承租人使用、收益,承租人支付租金的合同。

【釋義】本條是關(guān)于租賃合同的概念的規(guī)定。

本條規(guī)定,租賃合同是出租人將租賃物交付承租人使用、收益,承租人支付租金的合同。從這條規(guī)定中可以看出,租賃合同有以下特征:

1.租賃合同是轉(zhuǎn)移財產(chǎn)使用權(quán)的合同

租賃合同是一方當(dāng)事人(出租人)將租賃物有限期地交給另一方當(dāng)事人(承租人)使用,承租人按照約定使用該租賃物并獲得收益。在租賃的有效期內(nèi),承租人可以對租賃物占有、使用、收益,而不能任意處分租賃物。當(dāng)租賃合同期滿,承租人要將租賃物返還出租人。因此,租賃合同只是將租賃物的使用權(quán)轉(zhuǎn)讓給承租人,而租賃物的所有權(quán)或處分權(quán)仍屬于出租人。租賃合同的這一特征區(qū)別于買賣合同和贈與合同。買賣合同是出賣人轉(zhuǎn)移標(biāo)的物的所有權(quán)于買受人的合同。贈與合同是贈與人將自己的財產(chǎn)給予受贈人。這兩類合同都是以轉(zhuǎn)移財產(chǎn)的所有權(quán)為基本特征的。

2.承租人取得租賃物的使用權(quán)是以支付租金為代價

承租人使用租賃物是為了滿足自己的生產(chǎn)或生活需要的,出租人出租租賃物是為了使租賃物的價值得以實現(xiàn),取得一定的收益。承租人要取得使用權(quán)不是無償?shù)模且虺鲎馊酥Ц蹲饨鸬?。支付租金是租賃合同的本質(zhì)特征。這一特征區(qū)別于借用合同,借用合同雖然借用人取得了借用物的使用權(quán),但是借用是無償?shù)?,不需付出任何代價。同時這一特征也區(qū)別于借款合同,雖然兩者都是有償?shù)?,但借款合同支付的是利息。利息不同于租金,租金雙方當(dāng)事人可以約定,利息在很多情況下是法定的,當(dāng)事人是不能約定的,即使是自然人之間的借款利息也有一個上限要求,不能放高利貸;租金可以不按租期的時間長短來計算,利息往往是根據(jù)借款時間的長短來計算。

3.租賃合同的標(biāo)的物是有體物、非消耗物

租賃物必須是有形的財產(chǎn),這是租賃合同的特征之一。租賃可以是動產(chǎn),如汽車、機械設(shè)備、計算機等,也可以是不動產(chǎn),如房屋。但無論是動產(chǎn)還是不動產(chǎn),它們都是有形的,都是能以一定的物質(zhì)形式表現(xiàn)出來的。無形的財產(chǎn)不能作為租賃的標(biāo)的物。這是與租賃合同中承租人占有、使用租賃物的特征緊密聯(lián)系的。非消耗物是指能夠多次使用而不改變其形態(tài)和基本價值的物。一次性使用的物品或很快就消耗掉的物品不能作為租賃物,如洗滌用品、糧食等,因為這些物品一經(jīng)使用,就已喪失其自身的價值,甚至物本身已經(jīng)消失了,根本不可能再要求出租人返還。因此,消耗物不能作為租賃合同的標(biāo)的物。

4.租賃合同是雙務(wù)有償?shù)暮贤?/p>

在租賃合同中,出租人和承租人均享有權(quán)利和承擔(dān)義務(wù),出租人須將租賃物交付承租人,并保證租賃物符合約定的使用狀態(tài)。承租人負有妥善保管租賃物并按約定按期向出租人支付租金。任何一方當(dāng)事人在享有權(quán)利的同時都是以履行一定義務(wù)為代價的。因此,租賃合同是雙務(wù)有償?shù)暮贤?。它區(qū)別于贈與合同,贈與合同在通常情況下一般是單務(wù)合同,贈與人向受贈人贈與財物并不以對方承擔(dān)一定義務(wù)為條件。

5.租賃合同具有臨時性

租賃合同是出租人將其財產(chǎn)的使用收益在一定期限內(nèi)轉(zhuǎn)讓給承租人,因為不是所有權(quán)的轉(zhuǎn)移,因此,承租人不可能對租賃物永久地使用,物的使用價值也是有一定期限的。各國法律一般都對租賃期限的最長時間有所限制。我國合同法規(guī)定,租賃期限最長不能超過20年。租賃合同根據(jù)租賃的不同可分為動產(chǎn)租賃和不動產(chǎn)租賃,不動產(chǎn)租賃在我國主要指房屋租賃。根據(jù)租賃合同是否約定期限可分為定期租賃和不定期租賃。定期租賃關(guān)系到租金的交付日期、租賃物的返還的日期、合同終止的時間等問題。不定期租賃賦予合同當(dāng)事人隨時解除合同的權(quán)利。

租賃合同是在人們的經(jīng)濟生活和日常生活中經(jīng)常使用的一種合同。它可以在自然人、法人之間調(diào)劑余缺,充分發(fā)揮物的使用功能,最大限度的使用其價值。通過租賃,承租人與出租人雙方的利益可以同時得到滿足,因此,租賃是現(xiàn)實經(jīng)濟生活中較為重要的一種經(jīng)濟形式。

目前在我國的經(jīng)濟生活中,有些交易行為,如土地使用權(quán)的出讓和轉(zhuǎn)讓、農(nóng)村的土地承包經(jīng)營權(quán)、土地使用權(quán)的租賃、企業(yè)承包租賃經(jīng)營等形式,是否用本法關(guān)于租賃合同的規(guī)定加以調(diào)整,在起草合同法的過程中有不同意見。有的人認(rèn)為,上述幾種經(jīng)營形式從實質(zhì)上講是租賃,應(yīng)該由租賃合同調(diào)整;也有人認(rèn)為要根據(jù)不同情況來分析,土地使用權(quán)的出讓和轉(zhuǎn)讓,農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)更多地是對土地的使用權(quán)的取得,土地使用權(quán)的使用年限最高可達到70年,土地承包經(jīng)營權(quán)30年不變,它是一種用益物權(quán),各國一般都將這種土地使用權(quán)通過物權(quán)法來調(diào)整。本章規(guī)定不適用于土地使用權(quán)的出讓、轉(zhuǎn)讓和農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)。對于國有土地使用權(quán)的出租問題,目前我國法律還沒有具體規(guī)定,只是在少數(shù)地區(qū)進行試點,它是為了便于各級政府進一步盤活存量用地的一項措施,它還有待于在試行中不斷總結(jié)經(jīng)驗。

對于企業(yè)的租賃經(jīng)營合同與本章規(guī)定的租賃合同是不同的,表現(xiàn)在,一是企業(yè)租賃的當(dāng)事人一方是企業(yè)的所有人或管理人,另一方則是本企業(yè)的職工,他們之間本來就有一個內(nèi)部管理的關(guān)系;二是合同訂立是以公開招標(biāo)的形式進行的,有時還須由有關(guān)部門批準(zhǔn);三是租賃的標(biāo)的是整個企業(yè),而不是某一特定的財產(chǎn),是人財物、產(chǎn)供銷、資金、技術(shù)、經(jīng)營等多種因素的綜合體,承租人獲得的不僅是對財產(chǎn)的使用權(quán),而是一種經(jīng)營權(quán);四是承租人須以自己的財產(chǎn)向企業(yè)提供擔(dān)保;五是按照合同的要求,合同終止時,企業(yè)的價值須大于租賃時的價值。從上述特征中可以看出,本章規(guī)定的租賃合同不能適用于企業(yè)的租賃經(jīng)營活動。

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