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寧波
合同定金的認定及其處理
定金，是一個法律專業術語，具體是指當事人一方為保證合同的訂立、履行或保留解除合同的權利，依約定而向另一方支付的金錢或其他有價物。為了保證債權的實現和債務的履行，當事人可約定定金條款或定金合同。
一個合法的定金條款或定金合同必須具備以下幾個條件：
1、雙方關于定金的約定必須訂立合同且采取書面形式。
此合同可以是單獨的完整的合同(定金合同)，也可以作為商品房買賣合同的一個條款(定金條款)而存在。當商品房買賣合同為口頭合同時，定金合同也可以用定金收受方即開發商出具的定金收據代替。
2、定金的約定必須是在主合同(即商品房買賣合同)有效成立后才具備法律效力。
如果，商品房買賣合同因某種原因無效、被撤消或者其他原因而消滅，定金的收取均構成了不當得利，應予返還。
3、定金的給付額由雙方當事人約定，但總數不得超過商品房買賣合同中房屋價款總額的20%。
其超過的部分不具有定金的性質，不適用“無權要求返還”或“雙倍返還”的規定，應當按實際數額退還給購房人或者作為預付款使用。
4、定金合同從實際交付定金之日起生效。
所謂的“定金罰則”，是為了加強合同雙方當事人履行合同的心理壓力而制定的法律規則。給付定金一方，即購房人，如不按合同的預約正式訂立合同，或者不履行有效成立的合同的條件(如按時支付房屋價款)，或者要求解除有效成立的合同，無權從開發商處收回定金;收受定金的一方，即開發商，如不按合同預約正式訂立合同，或者不履行有效成立的合同，或者要求解除有效成立的合同，則必須向購房人雙倍返還定金。
廣州朱律師提出，在實踐中，定金罰則在認購條款或認購合同中的適用條件應是：如果因為合同一方無故不履行在認購書中約定的時間內，到約定的地點去簽訂商品房買賣合同的義務，或一方擅自改變在認購書中雙方已經確認同意的條款，比如房屋的基本狀況、價款等導致商品房買賣合同無法簽訂的，則系因當事人一方原因造成本約無法簽訂，應對該方適用定金罰則。
如果商品房買賣合同未能簽訂是因為不可抗力，或無法預見的客觀情勢的變化，或雙方就認購書中沒有提及的簽約細節和其他條款，進行協商不能取得一致的原因所造成，則可認定非因一方原因，而是因不可歸責于當事人雙方的事由造成本約的無法簽訂，雙方對此互不承擔違約責任，開發商應將定金原額返還，而不應適用定金罰則。所以，適用這一規則的另一前提就是雙方當事人一方存在過錯。在實踐中，如果買賣雙方經協商同意采用定金罰則，那么對于定金的交付和金額，可以寫進補充協議。
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