定金和預(yù)付款的責(zé)任
定金的責(zé)任就是,一方違約,雙倍返還定金。預(yù)付款實(shí)質(zhì)就是訂金,預(yù)先訂購,一方不能違約,退還預(yù)付款,不會(huì)雙倍返還。
房地產(chǎn)公司在售樓過程中,雖稱只收取定金,到期不交房者承擔(dān)雙倍返還的責(zé)任,但卻不與購房者簽訂任何合同,在收取定金后,只開具收據(jù),并且在收據(jù)上故意注明預(yù)付款。收到定金后,再將同一套房屋以同樣的手段向其他人推銷,最終以最高價(jià)位賣出。而其他無法購買同套房屋的購房者,也僅僅是收回房地產(chǎn)公司退回的房款,既得不到房屋,也不能要求房地產(chǎn)公司雙倍返還定金。之所以如此,是因?yàn)槎ń鹋c預(yù)付款是兩個(gè)不同的法律概念,產(chǎn)生不同的法律后果。
定金是合同當(dāng)事人一方,為了證明合同的成立,依照法律規(guī)定或者當(dāng)事人的約定,在應(yīng)該給付的數(shù)額內(nèi)預(yù)先向?qū)Ψ浇桓兑欢ń疱X的擔(dān)保形式。根據(jù)《中華人民共和國擔(dān)保法》的規(guī)定,定金數(shù)額由當(dāng)事人約定,但不得超過主合同標(biāo)的額的20%。定金具有預(yù)先給付的性質(zhì)。預(yù)先給付體現(xiàn)在兩個(gè)方面:一是定金應(yīng)該在履行債務(wù)之前交付;二是定金的數(shù)額應(yīng)在合同規(guī)定的給付數(shù)額以內(nèi)。定金是通過當(dāng)事人一方在債務(wù)履行前交付對(duì)方的金錢,在不履行時(shí)發(fā)生不返還或雙倍返還的效力,起到擔(dān)保效果的擔(dān)保方式之一。
定金和預(yù)付款雖然都是由當(dāng)事人一方向?qū)Ψ街Ц兜慕疱X,都不超過合同規(guī)定的給付數(shù)額,都具有預(yù)先給付的性質(zhì),但兩者主要有以下區(qū)別:(1)預(yù)付款的作用在于幫助接受預(yù)付款一方解決資金上的困難,使之更有條件按合同規(guī)定適當(dāng)履行;定金雖然也具有這一作用,但主要的還在于擔(dān)保合同的履行;(2)設(shè)立定金是基于當(dāng)事人的合同——設(shè)立定金的合同。它從屬于主合同,給付預(yù)付款,是主合同的內(nèi)容之一,并不構(gòu)成一個(gè)從合同。(3)定金一般是一次性支付,預(yù)付款可以一次性支付,也可以分期支付;(4)定金的效力在于:給付定金一方不履行債務(wù)的,無權(quán)要求返還定金,接受定金的一方不履行債務(wù)的,應(yīng)當(dāng)雙倍返還定金。預(yù)付款則無此效力,交付預(yù)付款的一方,并不因其不履行債務(wù)而喪失請(qǐng)求返還預(yù)付款的權(quán)利,接受預(yù)付款的一方,也不因其不履行債務(wù)而雙倍返還預(yù)付款。定金具有懲罰性,預(yù)付款則沒有。
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