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購(gòu)房合同補(bǔ)充協(xié)議的陷阱有哪些

來(lái)源: 律霸小編整理 · 2025-07-11 · 308人看過(guò)

補(bǔ)充條款在某種程度上,它約定的事項(xiàng)比房屋購(gòu)銷(xiāo)合同里約定的還重要,因?yàn)檠a(bǔ)充條款是根據(jù)不同的項(xiàng)目的不同具體情況來(lái)約定的。

在補(bǔ)充條款簽訂的時(shí)候應(yīng)該把握幾個(gè)問(wèn)題。

第一,要明確按揭辦不下來(lái)的話(huà),雙方的責(zé)任。現(xiàn)在買(mǎi)房通常需要按揭,確實(shí)有的情況下按揭沒(méi)有辦下來(lái),沒(méi)有辦下來(lái)的原因比較復(fù)雜,有購(gòu)房者的原因,也可能有房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的原因,甚至也有一些是銀行方面的原因,也有一些是綜合的。要明確,如果按揭辦不下來(lái),雙方各自的責(zé)任是什么。

第二,明確房屋所有權(quán)證辦理的時(shí)間。因?yàn)橘?gòu)銷(xiāo)合同里通常沒(méi)有說(shuō)多長(zhǎng)時(shí)間把產(chǎn)權(quán)證辦下來(lái),這通常在補(bǔ)充條款里約定。

第三,應(yīng)該明確的把售樓書(shū)和其他廣告的內(nèi)容寫(xiě)進(jìn)補(bǔ)充協(xié)議里去,這是維護(hù)購(gòu)房者合法權(quán)益的一個(gè)很重要的方式。

第四,明確關(guān)于公攤建筑面積。現(xiàn)在面積爭(zhēng)議最多的就是公用面積的分?jǐn)倖?wèn)題,而且有些開(kāi)發(fā)商經(jīng)常在公攤上做文章,所以要和開(kāi)發(fā)商約定清楚,不僅要有一個(gè)籠統(tǒng)的公攤面積的數(shù)字,而且要約定公攤的是哪一部分,要確定公攤的位置。現(xiàn)在有很多贈(zèng)與這個(gè),贈(zèng)與那個(gè),實(shí)際上有的時(shí)候是公用的面積。

第五,應(yīng)該明確裝修標(biāo)準(zhǔn)。以后逐漸的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目是精裝修,那么就必須對(duì)裝修的標(biāo)準(zhǔn)明確。比如說(shuō)裝修的標(biāo)準(zhǔn)不要籠統(tǒng)的想使用進(jìn)口材料、高級(jí)材料等這種不明確、含糊的表述,一定要明確使用什么品牌,甚至包括顏色等。

第六,明確退房的責(zé)任。購(gòu)房者接到入住通知之后,經(jīng)常拿出一些資金裝修房屋,比如說(shuō)買(mǎi)家電什么的,但是一旦退房是由于開(kāi)發(fā)商的原因,必須寫(xiě)明開(kāi)發(fā)商是什么樣的責(zé)任,寫(xiě)名在確定的日期內(nèi)把開(kāi)發(fā)商退還,甚至包括銀行的利息、罰金等。

第七,關(guān)于不可抗力:導(dǎo)致發(fā)展商逾期交付房屋的原因很多,不可抗力即是其中之一。由于相關(guān)法律規(guī)定難以對(duì)不可抗力事件一一列明,發(fā)展商通常會(huì)對(duì)不可抗力的范圍作擴(kuò)大性解釋?zhuān)鐚⑹┕み^(guò)程中出現(xiàn)的重大技術(shù)問(wèn)題或其它發(fā)展商不能控制的因素列入不可抗力的范圍,以規(guī)避由于逾期交付房屋而需承擔(dān)的違約責(zé)任,對(duì)此購(gòu)房者應(yīng)該在補(bǔ)充協(xié)議中盡量明確不可抗力事件的范圍,在出現(xiàn)不可抗力時(shí)發(fā)展商應(yīng)該提供政府主管部門(mén)、公證機(jī)構(gòu)或?qū)I(yè)鑒定機(jī)構(gòu)的證明性文件才能作為其免責(zé)的理由,同時(shí)約定當(dāng)不可抗力事件導(dǎo)致逾期交房超過(guò)一定期限時(shí),購(gòu)房者有權(quán)終止合同,要求發(fā)展商退還已經(jīng)支付的全部款項(xiàng),或者就逾期實(shí)際天數(shù)要求發(fā)展商給予一定數(shù)額的經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償。

若買(mǎi)的是二手房一定約定好付款事項(xiàng),分期付款還是貸款,分期的話(huà)什么時(shí)間付清多少一定在協(xié)議上寫(xiě)清楚,貸款的話(huà)一旦貸款辦不下來(lái)產(chǎn)生的違約責(zé)任問(wèn)題;再有就是騰房時(shí)間以及賣(mài)主留給買(mǎi)方的室內(nèi)物品如熱水器、空調(diào)、燃?xì)庠畹鹊纫欢ㄔ趨f(xié)議上標(biāo)注清楚,以便后期不兌現(xiàn)。

購(gòu)房合同補(bǔ)充協(xié)議陷阱有哪些?

補(bǔ)充協(xié)議效力大于合同條款

補(bǔ)充協(xié)議原文:若本補(bǔ)充協(xié)議與本合同有關(guān)規(guī)定有抵觸,則以本補(bǔ)充協(xié)議規(guī)定為準(zhǔn)。

點(diǎn)評(píng):有關(guān)法規(guī)規(guī)定,合同格式條款是指合同文本提供方為重復(fù)使用而預(yù)先擬定,并在訂立合同時(shí)未與消費(fèi)者協(xié)商的條款。對(duì)格式條款的理解發(fā)生爭(zhēng)議的,應(yīng)當(dāng)按照通常理解予以解釋;有兩種以上解釋的,應(yīng)當(dāng)作出不利于提供格式條款一方的解釋;格式條款和非格式條款不一致的,應(yīng)當(dāng)采用非格式條款。

據(jù)此,就商品房買(mǎi)賣(mài)合同而言,其效力從大到小的順序依次為:現(xiàn)場(chǎng)簽約條款第一;標(biāo)準(zhǔn)合同條款第二;開(kāi)發(fā)商單方提供的補(bǔ)充協(xié)議、以及填充條款第三。

結(jié)論:補(bǔ)充協(xié)議所設(shè)格式化條款,效力大于非格式條款(標(biāo)準(zhǔn)合同示范文本),違背了法律法規(guī)相關(guān)規(guī)定。

宣傳廣告不承擔(dān)法律責(zé)任

補(bǔ)充協(xié)議原文:本合同與宣傳資料、樣板房的畫(huà)片、數(shù)據(jù)、文字如有出入,以本合同內(nèi)容為準(zhǔn)。凡本合同未約定之事項(xiàng),對(duì)雙方無(wú)約束力。

點(diǎn)評(píng):有關(guān)法規(guī)規(guī)定,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)、房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)發(fā)布商品房銷(xiāo)售宣傳廣告,必須真實(shí)、合法、科學(xué)、準(zhǔn)確;其銷(xiāo)售商品房時(shí)設(shè)置樣板房的,應(yīng)當(dāng)說(shuō)明實(shí)際交付的商品房質(zhì)量、設(shè)備及裝修與樣板房是否一致,未作說(shuō)明的則視為實(shí)際交付的商品房應(yīng)與樣板房一致。

結(jié)論:補(bǔ)充協(xié)議將商品房銷(xiāo)售發(fā)放的宣傳資料、樣板房畫(huà)片等僅視為購(gòu)買(mǎi)參考,其實(shí)質(zhì)是不對(duì)這類(lèi)宣傳資料的真實(shí)性負(fù)責(zé),不按宣傳履約,也不承擔(dān)違約責(zé)任。

購(gòu)房總價(jià)成違約金基數(shù)

補(bǔ)充協(xié)議原文:任何一方在本合同簽訂后單方面終止合同,應(yīng)承擔(dān)終止合同違約金,比例為合同總價(jià)款的20%。

點(diǎn)評(píng):有關(guān)法規(guī)解釋規(guī)定,當(dāng)事雙方約定違約金,標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)以違約造成的實(shí)際損失計(jì)費(fèi),最高比例30%。很明顯,消費(fèi)者單方面終止買(mǎi)房合同,開(kāi)發(fā)商損失再怎么也不超過(guò)總房?jī)r(jià),因?yàn)榉慨a(chǎn)始終擺在那里。

結(jié)論:補(bǔ)充協(xié)議看似對(duì)買(mǎi)賣(mài)雙方有利,實(shí)則是單方面加大了消費(fèi)者違約責(zé)任。

限定買(mǎi)家商品房用途

補(bǔ)充協(xié)議原文:該商品房?jī)H為住宅用途。

點(diǎn)評(píng):有關(guān)法規(guī)規(guī)定,財(cái)產(chǎn)所有權(quán)是指所有人依法對(duì)自己的財(cái)產(chǎn)享有占有、使用、收益和處置的權(quán)利。業(yè)主享有房屋的所有權(quán),享有對(duì)該房屋占有、使用、收益和處置的權(quán)利。換言之,只要業(yè)主對(duì)房屋處置不違法,他人就無(wú)權(quán)干涉。

結(jié)論:補(bǔ)充協(xié)議剝奪了消費(fèi)者應(yīng)享有的權(quán)利。

“填充條款”也須小心

除補(bǔ)充協(xié)議外,商品房買(mǎi)賣(mài)合同正式文本中的填充條款,消費(fèi)者也須提防。

據(jù)介紹,市商品房交易目前統(tǒng)一使用由市國(guó)土房管局印制、市工商局監(jiān)制的標(biāo)準(zhǔn)合同。該合同中,有部分空格供買(mǎi)賣(mài)雙方簽約時(shí)現(xiàn)場(chǎng)商定。而不少開(kāi)發(fā)商卻先行擬定條款填充其中,“掠奪”購(gòu)房人合法權(quán)利。

具體操作手法是,標(biāo)準(zhǔn)合同原有多個(gè)選項(xiàng),供消費(fèi)者選擇,但開(kāi)發(fā)商卻事先選擇其中一個(gè)為自己減輕或免責(zé)的選項(xiàng)。如消費(fèi)者接房的裝飾條件,開(kāi)發(fā)商交房達(dá)不到此要求,有幾種解決方式:開(kāi)發(fā)商雙倍賠嘗消費(fèi)者裝飾價(jià)差;開(kāi)發(fā)商無(wú)條件返工,達(dá)到消費(fèi)者要求等。有“精明”開(kāi)發(fā)商不與消費(fèi)者協(xié)商,先行在合同中填充了第二個(gè)選項(xiàng)。

該人士提醒購(gòu)房合同補(bǔ)充協(xié)議陷阱,消費(fèi)者在簽訂買(mǎi)房合同前,先看標(biāo)準(zhǔn)合同文本是否在工商部門(mén)備案,如已備案,可將其拿到開(kāi)發(fā)企業(yè)所在工商所與備案文本對(duì)照,看是否有改動(dòng);如未到工商部門(mén)備案,則要仔細(xì)研讀,一旦發(fā)現(xiàn)開(kāi)發(fā)商“幫忙”填充了條款,如果有異議則不予接受。

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盧志平律師,廣州,廣東金橋百信律師事務(wù)所。 工作經(jīng)歷:廣州市花都區(qū)國(guó)土局--佛山市大瀝鎮(zhèn)政府--廣東諾臣律師事務(wù)所--廣東金橋百信律師事務(wù)所。 專(zhuān)注于:企業(yè)法律顧問(wèn)、經(jīng)濟(jì)合同糾紛、房地產(chǎn)糾紛、民間借貸糾紛、婚姻家庭、人身?yè)p害等案件。

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