商品房預(yù)售合同精裝修補(bǔ)充協(xié)議注意什么問題

開發(fā)商一般都是使用《襄陽市商品房買賣合同》示范文本的，正式合同無法修改，但是卻可以簽署補(bǔ)充協(xié)議，來保障購房者自己的權(quán)益。目前補(bǔ)充協(xié)議已受到越來越多的購房者的重視，但如何簽訂補(bǔ)充協(xié)議才更為有效呢?本期購房體驗(yàn)課就為大家講解如何簽訂商品房合同補(bǔ)充協(xié)議。?補(bǔ)充協(xié)議是買賣雙方在使用《商品房買賣合同》范本簽約時(shí)，對雙方各自關(guān)心的條款內(nèi)容進(jìn)行修改或增加，以明確雙方權(quán)利義務(wù)的條款或協(xié)議，當(dāng)補(bǔ)充協(xié)議內(nèi)容與主合同條款不一致，以補(bǔ)充協(xié)議內(nèi)容為準(zhǔn)。現(xiàn)在市場交易中二手房合同補(bǔ)充條款多為雙方協(xié)商的自擬格式，商品房出售合同的補(bǔ)充條款多為開發(fā)商擬訂的格式條款，但條款是可以調(diào)整的。

那我們就來看看，商品房買賣合同中，購房者容易忽略的幾個(gè)問題，我們在簽訂商品房合同補(bǔ)充協(xié)議中應(yīng)該注意的。

1、套內(nèi)建筑面積和公攤面積的合理誤差范圍，目的是防止交房時(shí)在合同約定范圍內(nèi)套內(nèi)建筑面積縮水、公攤面積增大。

2、公積金和商業(yè)貸款因銀行和開發(fā)商的原因辦不下來的處理問題，目的是防止開發(fā)商應(yīng)退房而扣除購房者的定金或追究違約金。

3、房屋交付時(shí)開發(fā)商要提供房屋面積實(shí)測數(shù)據(jù)，約定如果開發(fā)商提供不了，購房者可以退房或者拒收，而開發(fā)商要按日支付違約金，目的是防止購房者辦理入住后因裝修等問題而被動(dòng)。

4、物業(yè)的約定，目的是防止入住后開發(fā)商或物業(yè)公司提高收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，而購房者又無當(dāng)初開發(fā)商承諾的依據(jù)的情況。

5、精裝修房屋的具體裝修標(biāo)準(zhǔn)，不能被開發(fā)商以“進(jìn)口”、“高級”、“優(yōu)質(zhì)”等不明確的說明誤導(dǎo)，要詳細(xì)約定與房屋有關(guān)的內(nèi)外裝修、設(shè)施的種類、型號、顏色、位置、方向、可參考的價(jià)格等因素，目的是防止對裝修提出異議而無依據(jù)的情況。

6、開發(fā)商給購房者辦理產(chǎn)權(quán)證的具體時(shí)間，合同里約定的只是開發(fā)商提交材料的時(shí)間，目的是防止開發(fā)商無限期的給購房者辦理產(chǎn)權(quán)證，影響購房者行使所有權(quán)。

7、房屋的屋面、外墻面使用權(quán)歸業(yè)主所有，開發(fā)商使用要經(jīng)過業(yè)委會同意，目的是防止開發(fā)商因商業(yè)目的使用而影響購房者的正常生活。

8、在合同和補(bǔ)充協(xié)議里沒有約定或約定不明確的，可以用開發(fā)商發(fā)布的廣告、宣傳材料作為相關(guān)內(nèi)容的依據(jù)。

現(xiàn)在我們對上面的特別重要的問題進(jìn)行簡短的分析：?關(guān)于不能如期取得貸款的約定?按揭貸款是許多購房人都采用的付款方式，但是現(xiàn)在的貸款額度很緊張，很容易出現(xiàn)由于貸款沒有待下來而產(chǎn)生的違約行為。購房人在簽訂《合同》或《補(bǔ)充協(xié)議》時(shí)對此條要予以充分注意。在付款方式的附件中，開發(fā)商往往寫明，如買受人不能獲得銀行的按揭貸款，買受人應(yīng)于接到通知的幾日內(nèi)付清余額。購房人往往粗心，沒有注意該條款或者因?yàn)橛X得不能獲得的貸款的風(fēng)險(xiǎn)不大，對該條款沒有重視。目前的狀況，很多爭議越發(fā)頻繁，一旦購房人無法獲得銀行貸款，按照本條約定，購房人必須在幾日內(nèi)交清全部房款，否則，購房人就需承擔(dān)不能按期付款的違約責(zé)任。應(yīng)約定在這種情況下購房者可以選擇退房，開發(fā)商退還首付款和定金，以此來維護(hù)自己的權(quán)益。

關(guān)于產(chǎn)權(quán)證取得期限的約定?房地產(chǎn)市場交易中，是會出現(xiàn)購房人在完全支付房款后的幾年內(nèi)，都拿不到產(chǎn)權(quán)證，至使產(chǎn)權(quán)處在一種不確定的狀態(tài)之中，原因是是可以能是開發(fā)商資金比較緊張，將項(xiàng)目抵押給了銀行。售樓之后，開發(fā)商必須先將銀行的錢還清，銀行才能解除抵押，購房合同才能去備案。因此，嚴(yán)格審查開發(fā)商提供的“五證”，尤其是“土地使用證”的正本記事欄中，有無土地被抵押的標(biāo)注，取得所售房產(chǎn)及相應(yīng)土地面積未設(shè)定抵押的承諾，約定產(chǎn)權(quán)證取得的最后期限十分必要，并同時(shí)約定，如到期購房人仍然得不到產(chǎn)權(quán)證，購房人有權(quán)退房及退房處理辦法的約定。

關(guān)于物業(yè)的約定商品房買賣中，開發(fā)商指定的前期物業(yè)與業(yè)主委員會選聘的物業(yè)之間產(chǎn)生的糾紛很多，因此，購房人為保證其入住后權(quán)益的維護(hù)，也可在《補(bǔ)充協(xié)議》中約定物業(yè)的有關(guān)情況：如物業(yè)費(fèi)、停車費(fèi)等費(fèi)用的具體數(shù)額，小區(qū)規(guī)劃、面積問題?、水、電、煤氣(天然氣)開通時(shí)間等。

最后我們還需要特別注意關(guān)于違約責(zé)任與解除合同的約定?雙方約定：如開發(fā)商交付房屋時(shí)，所交付的房屋達(dá)不到《合同》或《補(bǔ)充協(xié)議》的約定，購房人有權(quán)拒收房屋。并約定開發(fā)商因其違約行為所應(yīng)支付違約金的數(shù)額或比例。同時(shí)，也可約定開發(fā)商限期更正或修復(fù)，如在規(guī)定的時(shí)間內(nèi)達(dá)不到約定的標(biāo)準(zhǔn)，購房人可以單方解除《合同》。并同時(shí)約定《合同》解除后的處理辦法，包括開發(fā)商應(yīng)支付給購房人的違約金和損失賠償額計(jì)算的方法。

《商品房買賣合同》與《補(bǔ)充協(xié)議》誰服從誰?“補(bǔ)充協(xié)議”有優(yōu)先權(quán)

購房合同和補(bǔ)充協(xié)議是約束房屋買賣雙方交易行為的重要法律文件，補(bǔ)充協(xié)議與標(biāo)準(zhǔn)契約具有同等的法律效力。當(dāng)格式合同的條款與補(bǔ)充協(xié)議條款相抵觸時(shí)，在民事行為的處理原則方面，補(bǔ)充協(xié)議條款約定的內(nèi)容有優(yōu)先權(quán)。目前有不少消費(fèi)者在購房過程中只重視購房合同，而對補(bǔ)充協(xié)議的重要性認(rèn)識不足，結(jié)果吃虧上當(dāng)。?購房者在補(bǔ)充條款中可增加出現(xiàn)質(zhì)量問題后的處理程序、購房者的權(quán)利、開發(fā)商的違約責(zé)任、爭議處理依據(jù)等內(nèi)容。

購房者：千萬不要與開發(fā)商簽訂任何放棄延遲辦證賠償協(xié)議，不要讓繳費(fèi)簽署文件的日期與實(shí)際簽署日期不符，如果與開發(fā)商簽訂補(bǔ)充協(xié)議，可委托律師代理，以免上當(dāng)。

在購買精裝修房屋的時(shí)候，這些房屋裝修的材料一定要寫清楚，很多進(jìn)口、高級、優(yōu)質(zhì)等字眼都是誤導(dǎo)消費(fèi)者的，這個(gè)時(shí)候需要開發(fā)商將材料的型號寫清楚，以免上當(dāng)受騙，以上就是相關(guān)回答，如果您還有其他法律問題的話可以咨詢律霸網(wǎng)相關(guān)律師。