專屬管轄往往是基于社會(huì)公共利益目的而規(guī)定的，因而不允許當(dāng)事人通過(guò)協(xié)議管轄來(lái)改變專屬管轄。不動(dòng)產(chǎn)糾紛主要涉及的是專屬管轄問(wèn)題。所謂專屬管轄，是法律規(guī)定的某類案件職能由特定法院管轄，其他法院無(wú)管轄權(quán)，當(dāng)事人不得以協(xié)議方式變更管轄。協(xié)議管轄主要適用于合同糾紛，它是由當(dāng)事人在法律允許范圍內(nèi)事先約定管轄法院，一旦發(fā)生糾紛即將糾紛提交唯一確定的管轄法院進(jìn)行處理，因而排除了其他法院的管轄權(quán)。因此，專屬管轄是相對(duì)于協(xié)議管轄而言的，它是依據(jù)管轄是否由法律強(qiáng)制規(guī)定，不允許當(dāng)事人協(xié)商變更為標(biāo)準(zhǔn)而作的一種分類。

確定不動(dòng)產(chǎn)糾紛管轄法院的兩種途徑在我國(guó)的司法實(shí)踐中，主要存在著兩種不同觀點(diǎn)，即對(duì)不動(dòng)產(chǎn)糾紛的性質(zhì)和類型不加區(qū)分和加以區(qū)分兩種截然不同的方式來(lái)處理其管轄問(wèn)題。

二、設(shè)置不動(dòng)產(chǎn)糾紛專屬管轄制度的立法意圖民事訴訟法設(shè)立不動(dòng)產(chǎn)糾紛專屬管轄制度的目的，很大程度上是基于對(duì)不動(dòng)產(chǎn)自身的物理情狀和法律屬性的綜合考慮。不動(dòng)產(chǎn)是相對(duì)于動(dòng)產(chǎn)而言的。根據(jù)物權(quán)法的規(guī)定，物包括不動(dòng)產(chǎn)和動(dòng)產(chǎn)。物可因以下兩個(gè)原因而成為不動(dòng)產(chǎn)：一是因其自然屬性而成為不動(dòng)產(chǎn)，即該物天然地屬于不可移動(dòng)的財(cái)產(chǎn)，土地便是唯一具備這一特征的物;二是因其附著于土地而不可動(dòng)，這是因?yàn)橥恋貙儆诮^對(duì)不可動(dòng)的財(cái)產(chǎn)，附著于土地或固定于土地上的許多物就成為不動(dòng)產(chǎn)，包括三類：一是生長(zhǎng)的莊稼、植物和樹(shù)木;二是人類添置或建筑在土地上的建筑物，如房屋、橋梁、道路等其他設(shè)施;三是因安裝或裝飾于房屋成為房屋上不可分割的組成部分的物。[2]因此，不動(dòng)產(chǎn)就是指不能移動(dòng)或者移動(dòng)后會(huì)降低甚至喪失其價(jià)值的財(cái)產(chǎn)，比如土地就屬于絕對(duì)無(wú)法移動(dòng)的財(cái)產(chǎn)，而生長(zhǎng)在土地上尚未到收割季節(jié)的莊稼就屬于移動(dòng)之后將減損或者滅失價(jià)值的財(cái)產(chǎn)。不動(dòng)產(chǎn)所在地，是不動(dòng)產(chǎn)與某一地點(diǎn)存在著的客觀的相對(duì)固定不變的一種聯(lián)系，它表明了不動(dòng)產(chǎn)所屬的空間方位，同時(shí)作為靜態(tài)的聯(lián)結(jié)點(diǎn)，是確定糾紛由哪家法院管轄的一個(gè)聯(lián)系因素。

三、不動(dòng)產(chǎn)糾紛管轄規(guī)則適用偏差的解決路徑如何更加合理地解決不動(dòng)產(chǎn)糾紛專屬管轄的實(shí)踐分歧，是實(shí)現(xiàn)當(dāng)事人不動(dòng)產(chǎn)權(quán)益，減少當(dāng)事人訴累和法院管轄之爭(zhēng)的有效路徑。實(shí)踐中，很多不動(dòng)產(chǎn)糾紛的管轄法院多是依據(jù)不動(dòng)產(chǎn)所在地來(lái)確定的，盡管這種方式能夠有效地解決爭(zhēng)議、提高效率，但難免有“一刀切”的嫌疑。因?yàn)椋@種方法并沒(méi)有準(zhǔn)確把握專屬管轄設(shè)立的立法意圖，而是簡(jiǎn)單地、不加區(qū)分地將凡是涉及不動(dòng)產(chǎn)的糾紛統(tǒng)統(tǒng)推給不動(dòng)產(chǎn)所在地法院來(lái)處理。存在并不一定意味著合理。司法實(shí)踐中多年來(lái)一直秉持的這種做法，并不一定就完全符合法律的基本價(jià)值。在法的運(yùn)行環(huán)節(jié)，司法權(quán)的實(shí)際執(zhí)掌者不能夠僅僅按照自己的工作需要和便利任意地解釋法律。因此，迫切要求各地法院統(tǒng)一認(rèn)識(shí)，對(duì)不動(dòng)產(chǎn)糾紛概念本身進(jìn)行合理的解釋，正確適用不動(dòng)產(chǎn)糾紛專屬管轄規(guī)則，還法律以真實(shí)的價(jià)值。