【案情簡(jiǎn)介】

原告：成某、陶某、陳某等147人

被告：**銀昌房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司（以下簡(jiǎn)稱**公司）

147名原告分別與被告簽訂《商品房買(mǎi)賣合同》，約定：147名原告分別購(gòu)買(mǎi)被告開(kāi)發(fā)的位于重慶市沙坪壩區(qū)雙碑六洞村的“鼎盛時(shí)空”商品房147套住宅，該樓盤(pán)總層數(shù)為26層。

后被告擅自提高該樓盤(pán)的容積率，超建4層，超建面積達(dá)3254平方米，共計(jì)增加48套住宅。

2007年10月29日，重慶市規(guī)劃局沙坪壩區(qū)分局對(duì)被告**公司作出處罰決定，決定對(duì)擅自改變建設(shè)工程規(guī)劃許可超建的面積為3254平方米的部分按500元/平方米處罰，履行罰款并完善相關(guān)手續(xù)后，予以辦理永久規(guī)劃許可手續(xù)。但被告**公司超建部分未通過(guò)規(guī)劃驗(yàn)收。

2008年3月31日，原告接房后發(fā)現(xiàn)被告違反合同約定，擅自改變建設(shè)工程規(guī)劃許可證及其附件、附圖內(nèi)容超建4層，超建3254平方米，造成小區(qū)容積率大幅度提高，人均實(shí)際占有的共有空間縮水，使用環(huán)境、生活舒適度變差，居住條件、生活質(zhì)量嚴(yán)重下降，專有部分房屋貶值。

147名原告根據(jù)各自購(gòu)買(mǎi)的房屋面積不同（三種不同類型的戶型），分別提出索賠請(qǐng)求，其中成某等73名原告請(qǐng)求人民法院判令被告賠償損失1萬(wàn)元；陶某等26名原告請(qǐng)求人民法院判令被告賠償損失1.5萬(wàn)元；陳某等48名原告請(qǐng)求人民法院判令被告賠償損失2萬(wàn)元。

被告辯稱，1、重慶市規(guī)劃局沙坪壩區(qū)分局的渝規(guī)沙罰（2007）第0497號(hào)處罰決定書(shū)已經(jīng)具備法律效力，規(guī)劃行政主管部門(mén)已經(jīng)批準(zhǔn)規(guī)劃變更。2、原告對(duì)其提出的損失和損失金額，沒(méi)有提供任何證據(jù)，應(yīng)承擔(dān)舉證不能的責(zé)任。故請(qǐng)求法院駁回原告的訴訟請(qǐng)求。

【裁判】

法院認(rèn)為，**公司違反雙方當(dāng)事人在合同中關(guān)于“鼎盛時(shí)空”總層數(shù)26層的約定，將“鼎盛時(shí)空”建成總層數(shù)為30層的商品房住宅，屬于違約行為。該行為導(dǎo)致原告所購(gòu)房屋的居住環(huán)境和生活舒適度變差，房屋價(jià)值相對(duì)下降，給原告造成了損失。**公司的行為違反了誠(chéng)實(shí)信用原則，依法應(yīng)當(dāng)予以賠償。對(duì)于原告的損失數(shù)額，應(yīng)當(dāng)綜合考慮原告遭受損害的程度、被告違約超建可能獲得的利益等因素，酌情確定。據(jù)此，法院判決被告**銀昌房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司按146名原告所購(gòu)房屋面積大小，分別賠償三類原告損失6000元、9000元、12000元。

【爭(zhēng)議焦點(diǎn)】

1、規(guī)劃部門(mén)有關(guān)“履行罰款后予以辦理永久規(guī)劃許可手續(xù)”的行政處罰決定，是否表明了被告超建4層已經(jīng)得到了規(guī)劃行政主管部門(mén)的批準(zhǔn)？

2、被告的違約行為，是否給原告造成了損失？原告損失額如何計(jì)算？

【法理評(píng)析】

本案是一起因房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司擅自提高容積率引起的特殊的商品房買(mǎi)賣合同糾紛案。該案具有一定的新穎性和代表性。商品房買(mǎi)賣合同對(duì)違約責(zé)任的規(guī)定，一般僅限于逾期付款、逾期交房等方面，而本案中原告主張被告存在的違約行為，是被告擅自提高容積率，對(duì)此違約責(zé)任，商品房買(mǎi)賣合同中沒(méi)有涉及。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商超規(guī)劃提高容積率而被業(yè)主以違約提起訴訟，這在重慶還是第一例。在當(dāng)下房地產(chǎn)市場(chǎng)存在種種不規(guī)范的情況下，該案具有一定的代表性。對(duì)這一類型案件的妥當(dāng)處理，在一定程度上可以起到規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序、維護(hù)交易安全、保護(hù)購(gòu)房人合法權(quán)益的作用。

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商擅自提高容積率，不但要承擔(dān)行政責(zé)任，還要承擔(dān)違約責(zé)任。

所謂“容積率”，是指一個(gè)小區(qū)的總建筑面積與用地面積的比率。對(duì)于發(fā)展商來(lái)說(shuō)，容積率決定地價(jià)成本在房屋中占的比例，而對(duì)于住戶來(lái)說(shuō)，容積率直接涉及到居住的舒適度。容積率較低，建筑密度一般也就較低，發(fā)展商可用于回收資金的面積就越少，而住戶就越舒服。