如果買房人在買房后不能按約定辦理入住手續,買房人可以退房或要求收取滯納金。滯納金的金額應根據采購合同計算,買方有權終止合同,合同第94條規定,如果一方延遲履行其主要債務,經催促后在合理期限內未能履行,另一方可終止合同。《最高人民法院爭議解釋》規定了“合理期限”,規定如果賣方延遲交付房屋,并且在被催促后三個月的合理期限內未能履行,如果一方要求終止合同,則應予以支持,除非雙方另有約定。《解釋》還規定,如果法律沒有規定或者當事人不同意,行使撤銷權的合理期限是在對方當事人催告后三個月。對方當事人未提出要求的,解除權自解除權發生之日起一年內行使;逾期不履行的,撤銷權消滅。
上述法律規定有三層含義:
1。如果買方想終止合同,他應首先發出提醒。如果開發商在催交后三個月仍未交付房屋,買方有權終止合同。也就是說,買受人解除合同的條件是第一開發商延遲交付房屋;二是被催促后,;第三次催款三個月后,房子還沒有交付。買方終止合同的權利有效期自通知之日起三個月,一年后終止,即終止合同的權利有效期為一年。可在本年內的任何時候通知開發商終止合同。如果超過一年期限,則將永久失去知情權(因其他原因終止合同除外,如嚴重質量問題)。此外,如果開發商在買方獲得撤銷權后敦促買方行使撤銷權,則撤銷權的有效期應縮短為三個月。在上述規定中,應明確區分兩個催交通知和兩個三個月的規定。一是買受人督促開發商交付房屋,二是開發商督促買受人行使撤銷權;一是在買方提醒后三個月后獲得撤銷權,二是將買方撤銷權的有效期縮短至開發商提醒后三個月。鑒于上述規定,當開發商延遲交付房屋時,無論買受人是否真的準備終止合同,在開發商延遲交付房屋后,應立即發函催促開發商。首先,這是開發商延遲交付房屋時采取的應對措施;第二,提醒后合同的終止對開發商也是一種壓力。應通過快遞和其他可以保留憑證的方式進行提醒。在沒有提醒的情況下,如果開發商拖延時間較長,合同是否可以終止,不應按照合同法和司法解釋的規定。提醒是終止合同的先決條件。當事人之間沒有法律或者協議的,解除權的合理行使期限為對方催告后三個月。對方當事人未提出要求的,解除權自解除權發生之日起一年內行使;如果延期未能行使,撤銷權將被消滅
1。根據《合同法》的有關規定,出賣人逾期交付房屋的,應當支付違約金或者賠償損失。當事人可以約定一方違約時,應當根據違約情況向另一方支付一定數額的違約金,也可以約定違約損失賠償金額的計算方法。如果合同沒有規定違約金的金額或損失賠償的計算方法,可根據相關主管部門公布的同一區域內類似房屋的租金標準確定,或在房屋延遲交付期間由具有資質的房地產評估機構評估確定。如果合同約定的延遲交付違約金較高,開發商以約定的違約金過高為由要求降低違約金,應適當降低違約金超過30%造成的損失;如果合同約定的延遲交付違約金過低,買方可以要求增加違約金,法院將支持根據違約造成的實際損失確定違約金金額。如果合同同時規定了違約金和損失賠償金,則不能同時適用,但可以適用較高的違約金或損失賠償金。在選擇終止合同后,買方也可以要求支付違約金或損失賠償金。違約金或賠償損失基本上是對一方違約造成的損失的賠償。合同終止后,一方仍將有損失,至少是購房利息的損失,應予以賠償。因此,可以同時要求終止合同和違約賠償
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