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寧波
并購中的土地調(diào)查
企業(yè)資產(chǎn)調(diào)查是收購人做出收購決策的重要依據(jù)，而土地已取代機械設(shè)備成為企業(yè)最重要的資產(chǎn)，因此企業(yè)土地狀況調(diào)查是并購中的重要環(huán)節(jié)，并直接影響交易是否正常
經(jīng)過大規(guī)模的土地制度改革，我國建立了城鄉(xiāng)二元土地管理體制。農(nóng)村土地制度主要是集體所有制，而城市土地制度與香港的租佃制度相似。土地所有權(quán)為國有，私營部門通過各種渠道取得土地使用權(quán)。需要指出的是，城鄉(xiāng)差別不是地域差別，而是土地制度中的具體差別。在一些城市，集體所有的土地仍然保留，而在農(nóng)村的工業(yè)區(qū)，土地的性質(zhì)是國有的，根據(jù)土地用途的不同，分為建設(shè)用地、農(nóng)用地、宅基地等，建設(shè)用地分為居住用地、商業(yè)用地等，按不同功能劃分的工業(yè)用地等；根據(jù)權(quán)利人的不同，土地又分為集體所有土地和國有土地；根據(jù)土地征用方式的不同，可分為出讓土地使用權(quán)、劃撥土地使用權(quán)和出讓土地使用權(quán)。政府通過這樣一系列的分類來管理不同的土地。不同類型的土地對權(quán)利人的主體、用途、轉(zhuǎn)讓限制、收益等都有不同的規(guī)定，并經(jīng)過一定的程序可以轉(zhuǎn)化。在土地調(diào)查中，要注意土地使用權(quán)的合法性；當(dāng)前土地利用的合法性；現(xiàn)有土地類型是否可供投資者使用；以及未來土地類型轉(zhuǎn)換的可能性。由于長期違法用地，違法用地在我國較為普遍，因此對土地使用權(quán)合法性的調(diào)查必須十分謹慎。調(diào)查必須從土地使用權(quán)取得的來源入手，包括政府征地；土地轉(zhuǎn)讓、劃撥、租賃；土地轉(zhuǎn)讓；土地性質(zhì)的變化等等應(yīng)該指出，非法使用土地的現(xiàn)象仍然存在。很多出讓人經(jīng)常聲稱，違法用地已經(jīng)得到政府的默許，或者相關(guān)的性質(zhì)變更手續(xù)正在辦理中。對于這樣的承諾，購房者應(yīng)該謹慎，因為即使不是出讓方有意隱瞞，由于土地問題的敏感性，土地政策的變化也會影響企業(yè)與地方政府之間的默契。這種不確定的利益總是蘊含著相當(dāng)大的風(fēng)險
還應(yīng)該看到，長期以來，我國采取了房地分離的正確模式，即房地分開管理。雖然法律規(guī)定房屋和土地必須同時轉(zhuǎn)讓，但分業(yè)經(jīng)營的存在造成大量房屋和土地所有者不一致。目前，我國正在實行房地產(chǎn)與土地一體化管理，但各地的推進程度不一，歷史遺留的各種問題依然存在，可見土地調(diào)查在并購中仍然非常重要。調(diào)查可以解決各種土地問題，為并購爭取更多的利益。如果您的問題比較復(fù)雜，我們還提供律師在線咨詢服務(wù)。歡迎您前來法律咨詢
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