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在房屋確認(rèn)書(shū)中規(guī)定“限購(gòu)令”賠償是否合理

來(lái)源: 律霸小編整理 · 2021-04-07 · 784人看過(guò)

近年來(lái),在二手房交易過(guò)程中,因購(gòu)房人簽署的確認(rèn)書(shū)引發(fā)的糾紛屢見(jiàn)不鮮。買方所謂的“跳單”行為,即與業(yè)主私下交易,也時(shí)有發(fā)生。日前,江西南昌市的謝先生遇到了這樣一個(gè)案子。南昌**房地產(chǎn)咨詢有限公司以違反驗(yàn)房確認(rèn)書(shū)相關(guān)規(guī)定為由,將其起訴至法院,索賠違約金1萬(wàn)余元。記者進(jìn)行了調(diào)查。調(diào)查確認(rèn)書(shū)均規(guī)定了“跳單”的違約責(zé)任3月30日下午,記者以想買二手房的名義走訪了南昌市幾家房地產(chǎn)中介公司,發(fā)現(xiàn)不少中介公司都存在違規(guī)行為公司要求簽署房屋確認(rèn)書(shū)。他們提供的房屋確認(rèn)書(shū)格式和規(guī)定各不相同,但有兩個(gè)共同點(diǎn)。一是他們都規(guī)定,如果驗(yàn)房后房子沒(méi)有確認(rèn),公司就不會(huì)在房屋確認(rèn)書(shū)上簽字與房主私下交易,要向中介公司支付一定數(shù)額的違約金,二是沒(méi)有提到中介公司的違約責(zé)任。

在采訪中,**房地產(chǎn)公司的工作人員要求記者在看房前簽確認(rèn)書(shū),并表示“簽字只代表帶客人看房的工作量”。記者發(fā)現(xiàn),房屋確認(rèn)書(shū)要求記者3個(gè)月內(nèi)不得與業(yè)主進(jìn)行交易,否則需要支付兩倍的代理費(fèi)。**房地產(chǎn)公司的工作人員領(lǐng)著記者看房后,拿出一份確認(rèn)書(shū)讓記者簽字,確認(rèn)書(shū)中規(guī)定,如果記者私下與業(yè)主達(dá)成交易,“應(yīng)按房?jī)r(jià)的5%支付違約金”。

南昌一家房產(chǎn)中介經(jīng)理萬(wàn)*強(qiáng)在接受采訪時(shí)表示,過(guò)去客戶看房不需要簽確認(rèn)書(shū)。不少購(gòu)房者看房后直接與業(yè)主聯(lián)系,或通過(guò)其他中介公司成交。因?yàn)槭孪葲](méi)有約定,對(duì)于這種“跳單”行為,公司往往無(wú)能為力。現(xiàn)在,要求客戶在房屋確認(rèn)書(shū)上簽字并規(guī)定處罰的目的,是為了防止一些購(gòu)房者失信,損害公司的權(quán)益。

采訪中,記者隨機(jī)采訪了幾位準(zhǔn)備買房的消費(fèi)者。他們認(rèn)為,只在驗(yàn)房確認(rèn)書(shū)中規(guī)定消費(fèi)者的違約責(zé)任,而開(kāi)放中介公司,是不公平的。

記者了解到,與謝先生有類似經(jīng)歷的消費(fèi)者并不在少數(shù),但法院對(duì)同一案件的判決結(jié)果卻存在差異。爭(zhēng)議的焦點(diǎn)在于驗(yàn)房確認(rèn)書(shū)是否具有法律效力,房地產(chǎn)中介公司收取違約金的規(guī)定是否屬于霸王條款。

觀點(diǎn)

看房確認(rèn)書(shū)屬于合同,具有法律效力

南昌市房地產(chǎn)交易市場(chǎng)工作人員李燕認(rèn)為,看房確認(rèn)書(shū)屬于合同,購(gòu)房者在簽訂前必須仔細(xì)閱讀條款,如果他們不同意,就不能簽字。但只要簽字,就意味著買方認(rèn)可,必須承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。驗(yàn)房確認(rèn)書(shū)中對(duì)違約金等條款沒(méi)有太多規(guī)定,可由雙方協(xié)商確定。

南昌市房地產(chǎn)業(yè)資深律師張*茂認(rèn)為,看房確認(rèn)是中介公司提供服務(wù)的證明。雙方自愿簽訂的,看房確認(rèn)書(shū)具有法律效力,購(gòu)房人應(yīng)當(dāng)按照約定履行義務(wù)。雙方未出具驗(yàn)房確認(rèn)書(shū)的,購(gòu)房人私下與業(yè)主或其他中介公司簽訂房屋買賣合同的,應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。至于處罰是否合理,應(yīng)根據(jù)協(xié)議的具體內(nèi)容來(lái)確定。3月31日,江西省消費(fèi)者協(xié)會(huì)投訴處工作人員王軍在接受采訪時(shí)表示,首先,驗(yàn)房確認(rèn)書(shū)的名稱對(duì)購(gòu)房者有明顯的誤導(dǎo)作用;其次,雙方在簽訂協(xié)議時(shí),中介應(yīng)如實(shí)告知其違約后果和限制性條款;第三,雙方簽訂協(xié)議時(shí),中介應(yīng)告知其違約后果和限制性條款,中介公司開(kāi)出的看房確認(rèn)書(shū)是一份格式不等的合同。其中一些條款限制了消費(fèi)者選擇服務(wù)的權(quán)利,增加了消費(fèi)者的責(zé)任。它應(yīng)該是一個(gè)無(wú)效的霸王條款。

**浪丘律師事務(wù)所張兵律師同意王軍的觀點(diǎn),根據(jù)《合同法》第427條,“居間人不促成合同成立的,不得要求付款,但可以要求委托人支付必要的居間活動(dòng)費(fèi)用。”。也就是說(shuō),如果中介公司提供服務(wù)但購(gòu)房合同沒(méi)有簽訂,購(gòu)房者即使違反驗(yàn)房確認(rèn)書(shū)也不必承擔(dān)責(zé)任,只需向中介支付一定的服務(wù)費(fèi)。你知道嗎

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劉軍鵬律師,專職律師,為中華律師協(xié)會(huì)會(huì)員,執(zhí)業(yè)經(jīng)驗(yàn)豐富

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