近年來(lái)，在二手房交易過(guò)程中，因購(gòu)房人簽署的確認(rèn)書(shū)引發(fā)的糾紛屢見(jiàn)不鮮。買方所謂的“跳單”行為，即與業(yè)主私下交易，也時(shí)有發(fā)生。日前，江西省南昌市的謝先生遇到了這樣一個(gè)案子。南昌**房地產(chǎn)咨詢有限公司以違反驗(yàn)房確認(rèn)書(shū)相關(guān)規(guī)定為由，將其起訴至法院，索賠違約金1萬(wàn)余元。記者進(jìn)行了調(diào)查。調(diào)查確認(rèn)書(shū)均規(guī)定了“跳單”的違約責(zé)任3月30日下午，記者以想買二手房的名義走訪了南昌市幾家房地產(chǎn)中介公司，發(fā)現(xiàn)不少中介公司都存在違規(guī)行為公司要求簽署房屋確認(rèn)書(shū)。他們提供的房屋確認(rèn)書(shū)格式和規(guī)定各不相同，但有兩個(gè)共同點(diǎn)。一是他們都規(guī)定，如果驗(yàn)房后房子沒(méi)有確認(rèn)，公司就不會(huì)在房屋確認(rèn)書(shū)上簽字與房主私下交易，要向中介公司支付一定數(shù)額的違約金，二是沒(méi)有提到中介公司的違約責(zé)任。

在采訪中，**房地產(chǎn)公司的工作人員要求記者在看房前簽確認(rèn)書(shū)，并表示“簽字只代表帶客人看房的工作量”。記者發(fā)現(xiàn)，房屋確認(rèn)書(shū)要求記者3個(gè)月內(nèi)不得與業(yè)主進(jìn)行交易，否則需要支付兩倍的代理費(fèi)。**房地產(chǎn)公司的工作人員領(lǐng)著記者看房后，拿出一份確認(rèn)書(shū)讓記者簽字，確認(rèn)書(shū)中規(guī)定，如果記者私下與業(yè)主達(dá)成交易，“應(yīng)按房?jī)r(jià)的5%支付違約金”。

南昌一家房產(chǎn)中介經(jīng)理萬(wàn)*強(qiáng)在接受采訪時(shí)表示，過(guò)去客戶看房不需要簽確認(rèn)書(shū)。不少購(gòu)房者看房后直接與業(yè)主聯(lián)系，或通過(guò)其他中介公司成交。因?yàn)槭孪葲](méi)有約定，對(duì)于這種“跳單”行為，公司往往無(wú)能為力。現(xiàn)在，要求客戶在房屋確認(rèn)書(shū)上簽字并規(guī)定處罰的目的，是為了防止一些購(gòu)房者失信，損害公司的權(quán)益。

采訪中，記者隨機(jī)采訪了幾位準(zhǔn)備買房的消費(fèi)者。他們認(rèn)為，只在驗(yàn)房確認(rèn)書(shū)中規(guī)定消費(fèi)者的違約責(zé)任，而開(kāi)放中介公司，是不公平的。

記者了解到，與謝先生有類似經(jīng)歷的消費(fèi)者并不在少數(shù)，但法院對(duì)同一案件的判決結(jié)果卻存在差異。爭(zhēng)議的焦點(diǎn)在于驗(yàn)房確認(rèn)書(shū)是否具有法律效力，房地產(chǎn)中介公司收取違約金的規(guī)定是否屬于霸王條款。

觀點(diǎn)

看房確認(rèn)書(shū)屬于合同，具有法律效力

南昌市房地產(chǎn)交易市場(chǎng)工作人員李燕認(rèn)為，看房確認(rèn)書(shū)屬于合同，購(gòu)房者在簽訂前必須仔細(xì)閱讀條款，如果他們不同意，就不能簽字。但只要簽字，就意味著買方認(rèn)可，必須承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。驗(yàn)房確認(rèn)書(shū)中對(duì)違約金等條款沒(méi)有太多規(guī)定，可由雙方協(xié)商確定。

南昌市房地產(chǎn)業(yè)資深律師張*茂認(rèn)為，看房確認(rèn)是中介公司提供服務(wù)的證明。雙方自愿簽訂的，看房確認(rèn)書(shū)具有法律效力，購(gòu)房人應(yīng)當(dāng)按照約定履行義務(wù)。雙方未出具驗(yàn)房確認(rèn)書(shū)的，購(gòu)房人私下與業(yè)主或其他中介公司簽訂房屋買賣合同的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。至于處罰是否合理，應(yīng)根據(jù)協(xié)議的具體內(nèi)容來(lái)確定。3月31日，江西省消費(fèi)者協(xié)會(huì)投訴處工作人員王軍在接受采訪時(shí)表示，首先，驗(yàn)房確認(rèn)書(shū)的名稱對(duì)購(gòu)房者有明顯的誤導(dǎo)作用；其次，雙方在簽訂協(xié)議時(shí)，中介應(yīng)如實(shí)告知其違約后果和限制性條款；第三，雙方簽訂協(xié)議時(shí)，中介應(yīng)告知其違約后果和限制性條款，中介公司開(kāi)出的看房確認(rèn)書(shū)是一份格式不等的合同。其中一些條款限制了消費(fèi)者選擇服務(wù)的權(quán)利，增加了消費(fèi)者的責(zé)任。它應(yīng)該是一個(gè)無(wú)效的霸王條款。

**浪丘律師事務(wù)所張兵律師同意王軍的觀點(diǎn)，根據(jù)《合同法》第427條，“居間人不促成合同成立的，不得要求付款，但可以要求委托人支付必要的居間活動(dòng)費(fèi)用。”。也就是說(shuō)，如果中介公司提供服務(wù)但購(gòu)房合同沒(méi)有簽訂，購(gòu)房者即使違反驗(yàn)房確認(rèn)書(shū)也不必承擔(dān)責(zé)任，只需向中介支付一定的服務(wù)費(fèi)。你知道嗎