近年來，在二手房交易過程中，因購房人簽署的確認書引發的糾紛屢見不鮮。買方所謂的“跳單”行為，即與業主私下交易，也時有發生。日前，江西省南昌市的謝先生遇到了這樣一個案子。南昌**房地產咨詢有限公司以違反驗房確認書相關規定為由，將其起訴至法院，索賠違約金1萬余元。記者進行了調查。調查確認書均規定了“跳單”的違約責任3月30日下午，記者以想買二手房的名義走訪了南昌市幾家房地產中介公司，發現不少中介公司都存在違規行為公司要求簽署房屋確認書。他們提供的房屋確認書格式和規定各不相同，但有兩個共同點。一是他們都規定，如果驗房后房子沒有確認，公司就不會在房屋確認書上簽字與房主私下交易，要向中介公司支付一定數額的違約金，二是沒有提到中介公司的違約責任。

在采訪中，**房地產公司的工作人員要求記者在看房前簽確認書，并表示“簽字只代表帶客人看房的工作量”。記者發現，房屋確認書要求記者3個月內不得與業主進行交易，否則需要支付兩倍的代理費。**房地產公司的工作人員領著記者看房后，拿出一份確認書讓記者簽字，確認書中規定，如果記者私下與業主達成交易，“應按房價的5%支付違約金”。

南昌一家房產中介經理萬*強在接受采訪時表示，過去客戶看房不需要簽確認書。不少購房者看房后直接與業主聯系，或通過其他中介公司成交。因為事先沒有約定，對于這種“跳單”行為，公司往往無能為力。現在，要求客戶在房屋確認書上簽字并規定處罰的目的，是為了防止一些購房者失信，損害公司的權益。

采訪中，記者隨機采訪了幾位準備買房的消費者。他們認為，只在驗房確認書中規定消費者的違約責任，而開放中介公司，是不公平的。

記者了解到，與謝先生有類似經歷的消費者并不在少數，但法院對同一案件的判決結果卻存在差異。爭議的焦點在于驗房確認書是否具有法律效力，房地產中介公司收取違約金的規定是否屬于霸王條款。

觀點

看房確認書屬于合同，具有法律效力

南昌市房地產交易市場工作人員李燕認為，看房確認書屬于合同，購房者在簽訂前必須仔細閱讀條款，如果他們不同意，就不能簽字。但只要簽字，就意味著買方認可，必須承擔相應的法律責任。驗房確認書中對違約金等條款沒有太多規定，可由雙方協商確定。

南昌市房地產業資深律師張*茂認為，看房確認是中介公司提供服務的證明。雙方自愿簽訂的，看房確認書具有法律效力，購房人應當按照約定履行義務。雙方未出具驗房確認書的，購房人私下與業主或其他中介公司簽訂房屋買賣合同的，應當承擔違約責任。至于處罰是否合理，應根據協議的具體內容來確定。3月31日，江西省消費者協會投訴處工作人員王軍在接受采訪時表示，首先，驗房確認書的名稱對購房者有明顯的誤導作用；其次，雙方在簽訂協議時，中介應如實告知其違約后果和限制性條款；第三，雙方簽訂協議時，中介應告知其違約后果和限制性條款，中介公司開出的看房確認書是一份格式不等的合同。其中一些條款限制了消費者選擇服務的權利，增加了消費者的責任。它應該是一個無效的霸王條款。

**浪丘律師事務所張兵律師同意王軍的觀點，根據《合同法》第427條，“居間人不促成合同成立的，不得要求付款，但可以要求委托人支付必要的居間活動費用。”。也就是說，如果中介公司提供服務但購房合同沒有簽訂，購房者即使違反驗房確認書也不必承擔責任，只需向中介支付一定的服務費。你知道嗎