面積縮水

建筑面積和套內(nèi)建筑面積應(yīng)在合同中約定

事件點(diǎn)播：張先生提前購(gòu)買了一套商品房，預(yù)售合同中約定的建筑面積為102平方米，套內(nèi)建筑面積為81平方米。雙方還約定，產(chǎn)權(quán)登記建筑面積與合同約定建筑面積有誤的，比例絕對(duì)值不足3%的，按實(shí)際情況結(jié)算，超過3%的，買受人可以退房。交房后，張先生委托某房地產(chǎn)測(cè)繪單位重新測(cè)量，發(fā)現(xiàn)總面積與協(xié)議一致，但套間建筑面積比合同約定少4%。張先生要求退房，但開發(fā)商認(rèn)為沒有違約。

專家點(diǎn)評(píng)：根據(jù)相關(guān)司法解釋，房屋建筑面積或房屋建筑面積與約定面積不一致時(shí)，合同有約定的，根據(jù)實(shí)際情況解決。如果誤差率小于3%，購(gòu)房者可以要求退房，并要求退還已付購(gòu)房款和利息。專家提醒，簽訂合同時(shí)應(yīng)注意約定的細(xì)節(jié)。因此，建議買方在簽訂合同時(shí)，應(yīng)就建筑面積和建筑面積達(dá)成一致。

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事件點(diǎn)播：李先生被廣告吸引而來去房地產(chǎn)銷售處。售樓小姐指著模型介紹了大樓的宏偉規(guī)劃。她還關(guān)注了第一階段和第二階段之間的景觀。在簽訂合同時(shí)，雖然李先生在合同樣本中看到了“廣告內(nèi)容僅供參考”的字樣，但看到附件中有一期和二期的規(guī)劃，他并沒有多問。他為一期買了一套房子，入住不久，隨著二期建設(shè)的進(jìn)展，他和其他業(yè)主發(fā)現(xiàn)，景觀變成了一棟樓。因此，李先生和小區(qū)100多名業(yè)主共同將開發(fā)商告上法庭，要求恢復(fù)原狀，但已經(jīng)成為既成事實(shí)的事情不能改變。

專家點(diǎn)評(píng)：有的開發(fā)商會(huì)在樓書中描述一期的后期規(guī)劃，并在合同中約定后期規(guī)劃的免責(zé)條款，或者約定違約責(zé)任特別輕，從而以較小的違約成本與社區(qū)規(guī)劃變更之間的差額獲得利益。專家提醒，開發(fā)商的規(guī)劃作為合同中的補(bǔ)充條款，建議購(gòu)房者首先要了解開發(fā)商是否取得了背后的土地開發(fā)權(quán)，然后再了解小區(qū)規(guī)劃是否得到規(guī)劃部門的批復(fù)；開發(fā)商也可以被要求將規(guī)劃作為合同的補(bǔ)充條款來寫，并在合同的補(bǔ)充條款中約定更高的罰款。配套設(shè)施縮水

配套設(shè)施的相關(guān)細(xì)節(jié)應(yīng)在合同中詳細(xì)體現(xiàn)

活動(dòng)點(diǎn)播：張女士看到樓書介紹：小區(qū)將有15000平方米的高檔會(huì)所、室內(nèi)游泳池等設(shè)施。張女士非常喜歡，于是當(dāng)場(chǎng)買了一套房子。沒想到，俱樂部建成后，面積還不到4000平方米，而且游泳池的規(guī)模也很小。

專家點(diǎn)評(píng)：會(huì)所不是房地產(chǎn)開發(fā)的必備設(shè)施，購(gòu)房者一般不能據(jù)此要求解除合同。很多購(gòu)房者在簽訂合同時(shí)往往只關(guān)注房屋情況，而忘記約定配套設(shè)施等相關(guān)條款，導(dǎo)致糾紛不斷。專家提醒，配套設(shè)施協(xié)議應(yīng)明確細(xì)化責(zé)任。建議業(yè)主在簽訂預(yù)售合同時(shí)，應(yīng)在合同中明確約定會(huì)所及其他相關(guān)條款，如會(huì)所的交付時(shí)間、權(quán)屬、服務(wù)功能、服務(wù)對(duì)象等，并明確責(zé)任。樓高縮水明確約定違約賠償金額：某樓盤幾位業(yè)主與開發(fā)商簽訂預(yù)售合同，合同約定房屋層高為2.9m，交房后，有業(yè)主發(fā)現(xiàn)，房屋質(zhì)量保證書上標(biāo)明的層高是2.8米，有的是2.9米。于是業(yè)主進(jìn)行了自測(cè)，發(fā)現(xiàn)高度在2.6米至2.62米之間，當(dāng)業(yè)主要求開發(fā)商承擔(dān)違約責(zé)任時(shí)，開發(fā)商辯稱是銷售公司在制作預(yù)售合同文本時(shí)的筆誤。

專家點(diǎn)評(píng)：從法律上講，合同首先采用字面意思的理念（以合同中的文字為準(zhǔn)），因此，違約事實(shí)不能只受筆誤的影響。商品房層高不符合合同約定的，屬于違約，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。如果業(yè)主不同意賠償金額，法院只能從合理性的角度來確定賠償金額，賠償金額一般低于業(yè)主的預(yù)期。專家提醒，在處理層高“縮水”問題時(shí)，應(yīng)明確約定違約賠償金額。建議買方在合同中明確約定違約責(zé)任和違約賠償金額。點(diǎn)播：今年年初，李先生購(gòu)買了一個(gè)未完工的樓房擴(kuò)建項(xiàng)目。在買之前，他詢問了這幢大樓的土地使用年限。銷售小姐說保證期是70年。后來，他在簽訂預(yù)售合同時(shí)發(fā)現(xiàn)，合同附件“房屋及土地狀況”中的備注說明，土地使用年限為1993年至2052年，但房屋使用年限不足60年，于是收留了李先生。

專家點(diǎn)評(píng)：對(duì)于土地使用年限和房屋使用年限的具體區(qū)別，有很多購(gòu)房者并不清楚。如今，大多數(shù)開發(fā)商直接從政府部門或其他開發(fā)商手中獲得土地。買受人購(gòu)房后，房屋使用年限為：原土地出讓合同約定的土地使用年限減去開發(fā)商使用年限。專家提醒，建議購(gòu)房者在簽訂合同前，應(yīng)到相關(guān)部門了解清楚房屋的土地性質(zhì)和土地使用權(quán)的起始期限。你知道嗎