面積縮水

建筑面積和套內建筑面積應在合同中約定

事件點播：張先生提前購買了一套商品房，預售合同中約定的建筑面積為102平方米，套內建筑面積為81平方米。雙方還約定，產權登記建筑面積與合同約定建筑面積有誤的，比例絕對值不足3%的，按實際情況結算，超過3%的，買受人可以退房。交房后，張先生委托某房地產測繪單位重新測量，發現總面積與協議一致，但套間建筑面積比合同約定少4%。張先生要求退房，但開發商認為沒有違約。

專家點評：根據相關司法解釋，房屋建筑面積或房屋建筑面積與約定面積不一致時，合同有約定的，根據實際情況解決。如果誤差率小于3%，購房者可以要求退房，并要求退還已付購房款和利息。專家提醒，簽訂合同時應注意約定的細節。因此，建議買方在簽訂合同時，應就建筑面積和建筑面積達成一致。

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事件點播：李先生被廣告吸引而來去房地產銷售處。售樓小姐指著模型介紹了大樓的宏偉規劃。她還關注了第一階段和第二階段之間的景觀。在簽訂合同時，雖然李先生在合同樣本中看到了“廣告內容僅供參考”的字樣，但看到附件中有一期和二期的規劃，他并沒有多問。他為一期買了一套房子，入住不久，隨著二期建設的進展，他和其他業主發現，景觀變成了一棟樓。因此，李先生和小區100多名業主共同將開發商告上法庭，要求恢復原狀，但已經成為既成事實的事情不能改變。

專家點評：有的開發商會在樓書中描述一期的后期規劃，并在合同中約定后期規劃的免責條款，或者約定違約責任特別輕，從而以較小的違約成本與社區規劃變更之間的差額獲得利益。專家提醒，開發商的規劃作為合同中的補充條款，建議購房者首先要了解開發商是否取得了背后的土地開發權，然后再了解小區規劃是否得到規劃部門的批復；開發商也可以被要求將規劃作為合同的補充條款來寫，并在合同的補充條款中約定更高的罰款。配套設施縮水

配套設施的相關細節應在合同中詳細體現

活動點播：張女士看到樓書介紹：小區將有15000平方米的高檔會所、室內游泳池等設施。張女士非常喜歡，于是當場買了一套房子。沒想到，俱樂部建成后，面積還不到4000平方米，而且游泳池的規模也很小。

專家點評：會所不是房地產開發的必備設施，購房者一般不能據此要求解除合同。很多購房者在簽訂合同時往往只關注房屋情況，而忘記約定配套設施等相關條款，導致糾紛不斷。專家提醒，配套設施協議應明確細化責任。建議業主在簽訂預售合同時，應在合同中明確約定會所及其他相關條款，如會所的交付時間、權屬、服務功能、服務對象等，并明確責任。樓高縮水明確約定違約賠償金額：某樓盤幾位業主與開發商簽訂預售合同，合同約定房屋層高為2.9m，交房后，有業主發現，房屋質量保證書上標明的層高是2.8米，有的是2.9米。于是業主進行了自測，發現高度在2.6米至2.62米之間，當業主要求開發商承擔違約責任時，開發商辯稱是銷售公司在制作預售合同文本時的筆誤。

專家點評：從法律上講，合同首先采用字面意思的理念（以合同中的文字為準），因此，違約事實不能只受筆誤的影響。商品房層高不符合合同約定的，屬于違約，應當承擔違約責任。如果業主不同意賠償金額，法院只能從合理性的角度來確定賠償金額，賠償金額一般低于業主的預期。專家提醒，在處理層高“縮水”問題時，應明確約定違約賠償金額。建議買方在合同中明確約定違約責任和違約賠償金額。點播：今年年初，李先生購買了一個未完工的樓房擴建項目。在買之前，他詢問了這幢大樓的土地使用年限。銷售小姐說保證期是70年。后來，他在簽訂預售合同時發現，合同附件“房屋及土地狀況”中的備注說明，土地使用年限為1993年至2052年，但房屋使用年限不足60年，于是收留了李先生。

專家點評：對于土地使用年限和房屋使用年限的具體區別，有很多購房者并不清楚。如今，大多數開發商直接從政府部門或其他開發商手中獲得土地。買受人購房后，房屋使用年限為：原土地出讓合同約定的土地使用年限減去開發商使用年限。專家提醒，建議購房者在簽訂合同前，應到相關部門了解清楚房屋的土地性質和土地使用權的起始期限。你知道嗎