面積縮水
建筑面積和套內(nèi)建筑面積應(yīng)在合同中約定
事件點(diǎn)播:張先生提前購(gòu)買了一套商品房,預(yù)售合同中約定的建筑面積為102平方米,套內(nèi)建筑面積為81平方米。雙方還約定,產(chǎn)權(quán)登記建筑面積與合同約定建筑面積有誤的,比例絕對(duì)值不足3%的,按實(shí)際情況結(jié)算,超過3%的,買受人可以退房。交房后,張先生委托某房地產(chǎn)測(cè)繪單位重新測(cè)量,發(fā)現(xiàn)總面積與協(xié)議一致,但套間建筑面積比合同約定少4%。張先生要求退房,但開發(fā)商認(rèn)為沒有違約。
專家點(diǎn)評(píng):根據(jù)相關(guān)司法解釋,房屋建筑面積或房屋建筑面積與約定面積不一致時(shí),合同有約定的,根據(jù)實(shí)際情況解決。如果誤差率小于3%,購(gòu)房者可以要求退房,并要求退還已付購(gòu)房款和利息。專家提醒,簽訂合同時(shí)應(yīng)注意約定的細(xì)節(jié)。因此,建議買方在簽訂合同時(shí),應(yīng)就建筑面積和建筑面積達(dá)成一致。
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專家點(diǎn)評(píng):有的開發(fā)商會(huì)在樓書中描述一期的后期規(guī)劃,并在合同中約定后期規(guī)劃的免責(zé)條款,或者約定違約責(zé)任特別輕,從而以較小的違約成本與社區(qū)規(guī)劃變更之間的差額獲得利益。專家提醒,開發(fā)商的規(guī)劃作為合同中的補(bǔ)充條款,建議購(gòu)房者首先要了解開發(fā)商是否取得了背后的土地開發(fā)權(quán),然后再了解小區(qū)規(guī)劃是否得到規(guī)劃部門的批復(fù);開發(fā)商也可以被要求將規(guī)劃作為合同的補(bǔ)充條款來寫,并在合同的補(bǔ)充條款中約定更高的罰款。配套設(shè)施縮水
配套設(shè)施的相關(guān)細(xì)節(jié)應(yīng)在合同中詳細(xì)體現(xiàn)
活動(dòng)點(diǎn)播:張女士看到樓書介紹:小區(qū)將有15000平方米的高檔會(huì)所、室內(nèi)游泳池等設(shè)施。張女士非常喜歡,于是當(dāng)場(chǎng)買了一套房子。沒想到,俱樂部建成后,面積還不到4000平方米,而且游泳池的規(guī)模也很小。
專家點(diǎn)評(píng):會(huì)所不是房地產(chǎn)開發(fā)的必備設(shè)施,購(gòu)房者一般不能據(jù)此要求解除合同。很多購(gòu)房者在簽訂合同時(shí)往往只關(guān)注房屋情況,而忘記約定配套設(shè)施等相關(guān)條款,導(dǎo)致糾紛不斷。專家提醒,配套設(shè)施協(xié)議應(yīng)明確細(xì)化責(zé)任。建議業(yè)主在簽訂預(yù)售合同時(shí),應(yīng)在合同中明確約定會(huì)所及其他相關(guān)條款,如會(huì)所的交付時(shí)間、權(quán)屬、服務(wù)功能、服務(wù)對(duì)象等,并明確責(zé)任。樓高縮水明確約定違約賠償金額:某樓盤幾位業(yè)主與開發(fā)商簽訂預(yù)售合同,合同約定房屋層高為2.9m,交房后,有業(yè)主發(fā)現(xiàn),房屋質(zhì)量保證書上標(biāo)明的層高是2.8米,有的是2.9米。于是業(yè)主進(jìn)行了自測(cè),發(fā)現(xiàn)高度在2.6米至2.62米之間,當(dāng)業(yè)主要求開發(fā)商承擔(dān)違約責(zé)任時(shí),開發(fā)商辯稱是銷售公司在制作預(yù)售合同文本時(shí)的筆誤。
專家點(diǎn)評(píng):從法律上講,合同首先采用字面意思的理念(以合同中的文字為準(zhǔn)),因此,違約事實(shí)不能只受筆誤的影響。商品房層高不符合合同約定的,屬于違約,應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。如果業(yè)主不同意賠償金額,法院只能從合理性的角度來確定賠償金額,賠償金額一般低于業(yè)主的預(yù)期。專家提醒,在處理層高“縮水”問題時(shí),應(yīng)明確約定違約賠償金額。建議買方在合同中明確約定違約責(zé)任和違約賠償金額。點(diǎn)播:今年年初,李先生購(gòu)買了一個(gè)未完工的樓房擴(kuò)建項(xiàng)目。在買之前,他詢問了這幢大樓的土地使用年限。銷售小姐說保證期是70年。后來,他在簽訂預(yù)售合同時(shí)發(fā)現(xiàn),合同附件“房屋及土地狀況”中的備注說明,土地使用年限為1993年至2052年,但房屋使用年限不足60年,于是收留了李先生。
專家點(diǎn)評(píng):對(duì)于土地使用年限和房屋使用年限的具體區(qū)別,有很多購(gòu)房者并不清楚。如今,大多數(shù)開發(fā)商直接從政府部門或其他開發(fā)商手中獲得土地。買受人購(gòu)房后,房屋使用年限為:原土地出讓合同約定的土地使用年限減去開發(fā)商使用年限。專家提醒,建議購(gòu)房者在簽訂合同前,應(yīng)到相關(guān)部門了解清楚房屋的土地性質(zhì)和土地使用權(quán)的起始期限。你知道嗎
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