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寧波
如何確定房屋轉(zhuǎn)租合同的法律效力
《合同法》第二百二十四條規(guī)定：“經(jīng)出租人同意，承租人可以將租賃物轉(zhuǎn)租給第三人。承租人轉(zhuǎn)租的，承租人與出租人之間的合同繼續(xù)有效，第三人給租賃物造成損失的，承租人應當賠償損失。承租人未經(jīng)出租人同意轉(zhuǎn)租的，出租人可以解除合同。”現(xiàn)實中，情況往往比較復雜，而房屋出租人往往并不知道房屋是轉(zhuǎn)租的。此時，轉(zhuǎn)租合同的效力取決于出租人的態(tài)度。出租人同意轉(zhuǎn)租的，視為出租人對轉(zhuǎn)租合同的認可，轉(zhuǎn)租合同自始生效；出租人明確表示不同意轉(zhuǎn)租的，出租人有權(quán)解除出租人與承租人之間的房屋租賃合同。如果出租人終止合同，轉(zhuǎn)租合同將被撤銷，并從一開始就無效。《最高人民法院關(guān)于房屋轉(zhuǎn)讓合同糾紛具體處理意見》第十六條規(guī)定：“出租人知道或者應當知道承租人轉(zhuǎn)租的，在六個月內(nèi)未提出異議的，人民法院不予支持解除合同或者確定租賃期限的請求根據(jù)本條規(guī)定，出租人知道或者應當知道房屋存在轉(zhuǎn)租的，在六個月內(nèi)不提出解除合同或者不確定合同無效的，也將視為其認可轉(zhuǎn)租合同生效后，再向人民法院提起訴訟，要求解除合同或認定合同無效，這樣就得不到法院的支持，這在一定程度上保護了承租人的利益和轉(zhuǎn)租人的權(quán)利。此外，《最高人民法院關(guān)于審理城市房屋租賃合同糾紛具體應用法律若干問題的解釋》第十五條規(guī)定，承租人經(jīng)出租人同意將租賃房屋轉(zhuǎn)租給第三人的，轉(zhuǎn)租期限超過承租人剩余租賃期限的，人民法院應當裁定超出部分的約定無效。除非出租人和承租人另有約定。針對房屋轉(zhuǎn)租的特殊性，梁法官建議廣大市民在簽訂租賃合同時應注意以下幾點：一是提前知道房屋權(quán)屬，避免不必要的糾紛。二是房屋轉(zhuǎn)租的，應當事先征得房屋所有人的同意。第三，轉(zhuǎn)租合同約定的房屋租賃期限應當在出租人與承租人房屋租賃合同約定的期限內(nèi)。你知道嗎
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