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房屋轉租與租賃權轉讓是否具有相同的含義

來源: 律霸小編整理 · 2021-04-07 · 1060人看過

首先，從法律關系的構成來看，房屋轉租是指承租人在租賃期內將租賃房屋的一部分或全部轉租出去，承租人與第三人（即轉租人）簽訂轉租合同的行為，俗稱“第三出租人”）作為轉租出租人（俗稱“第二出租人”）。這樣，就形成了兩種相互獨立、相互牽連的合同關系，即房屋所有人（俗稱“大業主”）與二房東之間的主租賃合同，二房東與三房東之間的轉租合同。因此，第二個地主扮演著雙重角色。他不僅以大業主為承租人履行主租賃合同，還以第三業主為出租人履行主租賃合同和轉租合同。租賃權轉讓是指承租人在租賃期間將房屋租賃權轉讓給第三人，即二房東與房地產大業主的租賃合同終止，二房東退出租賃關系，取得租賃權的第三人與房地產大業主建立新的租賃合同關系。其次，從有效法律行為的前提來看，無論是二房東轉租房屋還是轉讓房屋租賃權，都需要大房東的書面同意，但書面同意的形式略有不同。轉租一般有兩種形式，一種是本租賃合同中約定了二房東的轉租條款，另一種是大房東在本租賃合同之外出具的同意書。租賃權的轉讓屬于合同一方（二房東）在法律性質上對合同權利義務的一般轉讓，合同中通常不事先約定，只能取得大房東的同意。第三，從違反上述前提條件的法律后果來看（即二房東未取得大房東的書面同意），大房東可以直接終止與二房東的轉租租賃合同；在租賃權轉讓中，業主只有權宣布第二業主將租賃權轉讓給第三方無效，但無權終止其與第二業主之間的租賃合同。

第四，轉租過程中，轉租合同附在轉租合同之后，具體如下：1。轉租期間，轉租合同發生變更，影響轉租合同履行的，轉租合同應當相應變更。轉租期間，轉租合同終止的，轉租合同相應終止。轉租合同約定的租賃期限不得超過本租賃合同約定的期限。租賃權轉讓后，第三人不能因第二出租人退出租賃合同而受終止的租賃合同的約束，在與大房東建立租賃關系時重新設定雙方的權利和義務。

在實踐中，二房東可以根據租賃房屋的經營狀況（主要指商鋪、寫字樓等）和自身的經濟實力，靈活選擇兩種方式中的一種，以謀求更大的利潤或規避商業風險。比如，第二個房東的情況很好，可以按時把租金交給大房東。不過，隨著商鋪的升值，當轉租租金高于本金租金時，可以考慮轉租獲得差價。相反，如果二房東經營條件差，無力或難以向大房東支付租金，可以考慮以租賃權轉讓的形式“平倉”，并有機會獲得第三方（租賃權受讓人）支付的租賃權轉讓費（俗稱“最高租金”）以彌補虧損或賺取收入。實踐中，房屋轉租的法律風險大于租賃權轉讓的法律風險。未經原房東同意轉租的，應當向原房東和承租人承擔責任。如果您對上述分析有任何其他問題，可以在線咨詢律霸。你知道嗎

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馮律師，2008年通過國家司法考試，2010年執業。目前就職于廣西廣為律師事務所。馮律師為人和藹、熱情，容易溝通，擅長合同、婚姻家庭、交通事故、勞動爭議等訴訟和非訴訟業務，執業以來辦理了多起案件，積累了豐富的辦案經驗，秉承“受人之托，忠人之事”的執業理念，以扎實的理論功底、求實的工作作鳳，周到的服務意識，為當事人提供了出色的法律服務，較大限度地維護了當事人的合法權益。聯系電話：13321668773。

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